Immobilien: Kredite werden teurer

Hausbauer und -käufer werden wahrscheinlich keine Freunde von Donald Trump. Sein Wahlsieg in den USA hat auch in Deutschland die Zinsen steigen lassen. Wer jetzt einen Hypothekenkredit abschließt, muss mehr bezahlen.

Nach dem Trump-Sieg wird die Baufinanzierung teurer.

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„Ich bin mit Prognosen immer gut gefahren, ich habe nie welche abgegeben.“ Der Satz wird dem legendären Deutschbanker Hemann-Josef Abs zugeschrieben. Hätten sich die Baufinanzierungs-Vermittler Interhyp und Dr. Klein Abs zum Vorbild genommen, müssten sie sich nun nicht vorwerfen lassen, bei der Vorhersage der Baugeldkonditionen nicht vor steigenden Zinsen gewarnt zu haben.

Tatsächlich steigend die Hypothekenzinsen. Nachdem in den vergangenen Tagen mehrere große Baufinanzierer die Zinsen erhöht haben, zeigen die Hypothekenzinsindizes der FMH-Finanzberatung am Donnerstag für alle vier Zinsbindungs-Laufzeiten – von fünf über zehn und 15 bis zu 20 Jahre – steigende Zinsen an.

Die Auguren der Vermittler-Plattformen hatten ihre Prognosen so geschickt formuliert, dass sie sich nun ohne weiteres herausreden können. „Nachdem die Europäische Zentralbank bei ihrer jüngsten Sitzung Mitte Oktober angekündigt hat, die expansive Geldpolitik fortzusetzen, ist weiterhin nicht mit einer signifikanten Trendwende zu rechnen“, meinte Interhyp-Chef Michiel Goris am 3. November. Noch vor einer Woche, lautete die Prognose der Vermittlungsplattform Dr. Klein: „kurzfristig leicht schwankend“. Dr.-Klein-Vorstand Michael Neumann sah zu der Zeit keine Gefahr für einen „eklatanten Zinssprung“.

Welche Städte Investoren 2016 favorisieren

Platz 8

Region Nürnberg/Erlangen/Fürth (B-Standort): 8 Prozent.

Quelle: Trendbarometer Immobilien-Investmentmarkt 2016 (EY Real Estate)

Platz 7

Köln (A-Standort): 9 Prozent.

Platz 6

München (A-Standort): 10 Prozent.

Platz 6

Düsseldorf (A-Standort): 10 Prozent.

Platz 4

Leipzig/Dresden (B-Standort): 11 Prozent.

Platz 3

Frankfurt (A-Standort): 12 Prozent.

Platz 2

Hamburg (A-Standort): 13 Prozent.

Platz 1

Berlin (A-Standort): 16 Prozent.

Doch was ist signifikant? Was ist eklatant? Aus den FMH-Indizes ist zu ersehen, dass die Aufschläge gegenüber den Zahlen von vor zwei Wochen von 0,08 Prozentpunkten bei den Fünf-Jahres-Konditionen bis zu 0,17 Prozent bei den 20-Jahres-Konditionen reichen. Signifikant und eklatant scheint dies nun nicht gerade zu sein. Auf der anderen Seite bedeuten eine Indexerhöhung von 1,1auf 1,24 Prozent für Hypotheken, dass die Zinsen um mehr als zehn Prozent gestiegen sind.

Auf der anderen Seite: Die von FMH genannten Spannen zeigen, dass Bauherren mit guter Bonität noch immer Darlehen mit zehn Jahren Zinsbindung für weniger als ein Prozent Zinsen bekommen. Wer den Zins für 15 Jahre festschreibt, was bei dem immer noch sehr niedrigen Zinsniveau unbedingt zu empfehlen ist, findet Institute die die eigenen vier Wände für weniger als 1,5 Prozent finanzieren. Für Neumann sind die Zinsansteige innerhalb weniger Tage um 0,2 Prozentpunkte ein Beleg dafür, dass die lang anhaltende Tendenz nach unten gestoppt wurde.

Mieten oder kaufen? Die größten deutschen Städte im Test

Rang 13: Essen

Gesamtwertung¹	Preisprognose²	Preis-/Miet-Entwicklung³	Mietrendite⁴	Anteil Renditeangebote in %⁵	Empfehlung: Mieten oder kaufen?⁶
2,8	+2 bis -2%	+0,0	5,2	60,3	kaufen

¹ von 5,0 (große Chancen, wenig Risiken) bis 1,0 (geringe Chancen, hohe Risiken); berechnet aus Preisprognose (25 %), Leerstand (12,5 %), Erschwinglichkeit (12,5 %) und Standortdynamik (50%); ² Preisprognose für die nächsten drei Jahre; ³ Wert über 0 gibt an, um wie viel Prozentpunkte Kaufpreise seit 2009 stärker gestiegen sind als Mieten; hohe Werte signalisieren Überbewertung; ⁴ Jahres-Netto-Kaltmiete im Verhältnis zum Kaufpreis zuzüglich 2% für Notar und Grundbuch sowie 3,5 bis 6,5 % Grunderwerbsteuer je nach Bundesland, in Prozent; ⁵ Anteil der Angebote mit einer Brutto-Mietrendite von über 5 % bei Neuvermietung; ⁶ Empfehlung für Selbstnutzer mit 40 % Eigenkapital in Abhängigkeit u. a. der lokalen Kaufpreise, Mieten und Kreditkonditionen

Quelle: Immobilienscout 24, Feri, IW Consult, Empirica, eigene Recherche

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Rang 12: Dortmund

Gesamtwertung¹	Preisprognose²	Preis-/Miet-Entwicklung³	Mietrendite⁴	Anteil Renditeangebote in %⁵	Empfehlung: Mieten oder kaufen?⁶
3,4	+3 bis +8%	+0,6	5,4	56,0	kaufen

¹ von 5,0 (große Chancen, wenig Risiken) bis 1,0 (geringe Chancen, hohe Risiken); berechnet aus Preisprognose (25 %), Leerstand (12,5 %), Erschwinglichkeit (12,5 %) und Standortdynamik (50%); ² Preisprognose für die nächsten drei Jahre; ³ Wert über 0 gibt an, um wie viel Prozentpunkte Kaufpreise seit 2009 stärker gestiegen sind als Mieten; hohe Werte signalisieren Überbewertung; ⁴ Jahres-Netto-Kaltmiete im Verhältnis zum Kaufpreis zuzüglich 2% für Notar und Grundbuch sowie 3,5 bis 6,5 % Grunderwerbsteuer je nach Bundesland, in Prozent; ⁵ Anteil der Angebote mit einer Brutto-Mietrendite von über 5 % bei Neuvermietung; ⁶ Empfehlung für Selbstnutzer mit 40 % Eigenkapital in Abhängigkeit u. a. der lokalen Kaufpreise, Mieten und Kreditkonditionen

Quelle: Immobilienscout 24, Feri, IW Consult, Empirica, eigene Recherche

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Rang 11: Düsseldorf

Gesamtwertung¹	Preisprognose²	Preis-/Miet-Entwicklung³	Mietrendite⁴	Anteil Renditeangebote in %⁵	Empfehlung: Mieten oder kaufen?⁶
3,4	+3 bis +8%	+27,7	4,1	33,5	mieten

¹ von 5,0 (große Chancen, wenig Risiken) bis 1,0 (geringe Chancen, hohe Risiken); berechnet aus Preisprognose (25 %), Leerstand (12,5 %), Erschwinglichkeit (12,5 %) und Standortdynamik (50%); ² Preisprognose für die nächsten drei Jahre; ³ Wert über 0 gibt an, um wie viel Prozentpunkte Kaufpreise seit 2009 stärker gestiegen sind als Mieten; hohe Werte signalisieren Überbewertung; ⁴ Jahres-Netto-Kaltmiete im Verhältnis zum Kaufpreis zuzüglich 2% für Notar und Grundbuch sowie 3,5 bis 6,5 % Grunderwerbsteuer je nach Bundesland, in Prozent; ⁵ Anteil der Angebote mit einer Brutto-Mietrendite von über 5 % bei Neuvermietung; ⁶ Empfehlung für Selbstnutzer mit 40 % Eigenkapital in Abhängigkeit u. a. der lokalen Kaufpreise, Mieten und Kreditkonditionen

Quelle: Immobilienscout 24, Feri, IW Consult, Empirica, eigene Recherche

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Rang 10: Bremen

Gesamtwertung¹	Preisprognose²	Preis-/Miet-Entwicklung³	Mietrendite⁴	Anteil Renditeangebote in %⁵	Empfehlung: Mieten oder kaufen?⁶
3,5	+3 bis +8%	+14,0	5,4	60,4	kaufen

¹ von 5,0 (große Chancen, wenig Risiken) bis 1,0 (geringe Chancen, hohe Risiken); berechnet aus Preisprognose (25 %), Leerstand (12,5 %), Erschwinglichkeit (12,5 %) und Standortdynamik (50%); ² Preisprognose für die nächsten drei Jahre; ³ Wert über 0 gibt an, um wie viel Prozentpunkte Kaufpreise seit 2009 stärker gestiegen sind als Mieten; hohe Werte signalisieren Überbewertung; ⁴ Jahres-Netto-Kaltmiete im Verhältnis zum Kaufpreis zuzüglich 2% für Notar und Grundbuch sowie 3,5 bis 6,5 % Grunderwerbsteuer je nach Bundesland, in Prozent; ⁵ Anteil der Angebote mit einer Brutto-Mietrendite von über 5 % bei Neuvermietung; ⁶ Empfehlung für Selbstnutzer mit 40 % Eigenkapital in Abhängigkeit u. a. der lokalen Kaufpreise, Mieten und Kreditkonditionen

Quelle: Immobilienscout 24, Feri, IW Consult, Empirica, eigene Recherche

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Rang 9: Köln

Gesamtwertung¹	Preisprognose²	Preis-/Miet-Entwicklung³	Mietrendite⁴	Anteil Renditeangebote in %⁵	Empfehlung: Mieten oder kaufen?⁶
3,6	+3 bis +8%	+23,9	4,2	42,5	kaufen

¹ von 5,0 (große Chancen, wenig Risiken) bis 1,0 (geringe Chancen, hohe Risiken); berechnet aus Preisprognose (25 %), Leerstand (12,5 %), Erschwinglichkeit (12,5 %) und Standortdynamik (50%); ² Preisprognose für die nächsten drei Jahre; ³ Wert über 0 gibt an, um wie viel Prozentpunkte Kaufpreise seit 2009 stärker gestiegen sind als Mieten; hohe Werte signalisieren Überbewertung; ⁴ Jahres-Netto-Kaltmiete im Verhältnis zum Kaufpreis zuzüglich 2% für Notar und Grundbuch sowie 3,5 bis 6,5 % Grunderwerbsteuer je nach Bundesland, in Prozent; ⁵ Anteil der Angebote mit einer Brutto-Mietrendite von über 5 % bei Neuvermietung; ⁶ Empfehlung für Selbstnutzer mit 40 % Eigenkapital in Abhängigkeit u. a. der lokalen Kaufpreise, Mieten und Kreditkonditionen

Quelle: Immobilienscout 24, Feri, IW Consult, Empirica, eigene Recherche

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Rang 8: Stuttgart

Gesamtwertung¹	Preisprognose²	Preis-/Miet-Entwicklung³	Mietrendite⁴	Anteil Renditeangebote in %⁵	Empfehlung: Mieten oder kaufen?⁶
3,6	über +8%	+25,8	4,0	37,7	mieten

¹ von 5,0 (große Chancen, wenig Risiken) bis 1,0 (geringe Chancen, hohe Risiken); berechnet aus Preisprognose (25 %), Leerstand (12,5 %), Erschwinglichkeit (12,5 %) und Standortdynamik (50%); ² Preisprognose für die nächsten drei Jahre; ³ Wert über 0 gibt an, um wie viel Prozentpunkte Kaufpreise seit 2009 stärker gestiegen sind als Mieten; hohe Werte signalisieren Überbewertung; ⁴ Jahres-Netto-Kaltmiete im Verhältnis zum Kaufpreis zuzüglich 2% für Notar und Grundbuch sowie 3,5 bis 6,5 % Grunderwerbsteuer je nach Bundesland, in Prozent; ⁵ Anteil der Angebote mit einer Brutto-Mietrendite von über 5 % bei Neuvermietung; ⁶ Empfehlung für Selbstnutzer mit 40 % Eigenkapital in Abhängigkeit u. a. der lokalen Kaufpreise, Mieten und Kreditkonditionen

Quelle: Immobilienscout 24, Feri, IW Consult, Empirica, eigene Recherche

Bild: dpa

Rang 7: Hannover

Gesamtwertung¹	Preisprognose²	Preis-/Miet-Entwicklung³	Mietrendite⁴	Anteil Renditeangebote in %⁵	Empfehlung: Mieten oder kaufen?⁶
3,9	über +8%	+23,5	4,6	56,3	kaufen

¹ von 5,0 (große Chancen, wenig Risiken) bis 1,0 (geringe Chancen, hohe Risiken); berechnet aus Preisprognose (25 %), Leerstand (12,5 %), Erschwinglichkeit (12,5 %) und Standortdynamik (50%); ² Preisprognose für die nächsten drei Jahre; ³ Wert über 0 gibt an, um wie viel Prozentpunkte Kaufpreise seit 2009 stärker gestiegen sind als Mieten; hohe Werte signalisieren Überbewertung; ⁴ Jahres-Netto-Kaltmiete im Verhältnis zum Kaufpreis zuzüglich 2% für Notar und Grundbuch sowie 3,5 bis 6,5 % Grunderwerbsteuer je nach Bundesland, in Prozent; ⁵ Anteil der Angebote mit einer Brutto-Mietrendite von über 5 % bei Neuvermietung; ⁶ Empfehlung für Selbstnutzer mit 40 % Eigenkapital in Abhängigkeit u. a. der lokalen Kaufpreise, Mieten und Kreditkonditionen

Quelle: Immobilienscout 24, Feri, IW Consult, Empirica, eigene Recherche

Bild: dpa

Deutliche Zinssprünge sind weiterhin unwahrscheinlich

Im Grund genommen war der Anstieg der Baugeld-Zinsen absehbar. Denn nach wie vor ist die Rendite der zehnjährigen Bundesanleihe ein sehr guter Indikator für die Entwicklung der Baugeldzinsen. Das bedeutet nicht, dass deren Renditeveränderungen tägliche eins zu eins auf die Baugeldzinsen übertragen werden können. Aber die Richtung stimmt nahezu immer.

Ende Oktober drehte die Rendite der Zehnjährigen nach mehreren Wochen ins Plus. In den vergangenen Tagen war sie kontinuierlich über 0,3 Prozent geblieben und hatte zeitweise ihr Zehn-Monat-Hoch mit knapp unter 0,4 Prozent markiert, ehe sie am Donnerstag wieder unter 0,3 Prozent fiel.

Mythen und Irrtümer der Immobilienfinanzierung

Nur auf die Höhe der Rate kommt es an

Schön wär's. Die niedrigen Bauzinsen verlocken zwar zum Hauskauf, mancherorts sind die Kreditraten damit kaum höher als die monatliche Miete. Aber es kommt auch auf das Verhältnis von Zins und Tilgung an. Wer nur eine niedrige Tilgungsrate – zum Beispiel ein Prozent – vereinbart, zahlt den Kredit langsamer zurück als bei einem hohen Zinssatz und gleicher Tilgungsrate. Das ist eine Konstruktionseigenschaft der hierzulande üblichen Annuitätendarlehen. Die niedrigen Zinsen sollten unbedingt dazu genutzt werden, eine höhere Tilgungsrate zu vereinbaren, damit die Immobilie deutlich zügiger abgezahlt ist. Dafür ist dann aber die Rate höher. Zudem sichert eine lange Zinsbindung von 15 oder sogar 20 Jahren das niedrige Zinsniveau bis zur Anschlussfinanzierung.

 

Quelle: Baufi24, Interhyp, eigene Recherche

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Immobilienpreis plus zirka zehn Prozent genügen

Die Faustformel ist tückisch. Nur wer für seine Immobilienfinanzierung realistisch rechnet, vermeidet spätere Geldnot. Das heißt, dass neben den reinen Baukosten bzw. dem Immobilienkaufpreis auch noch eine erhebliche finanzielle Belastung durch Maklerprovision, Grunderwerbssteuer, Doppelbelastung durch Miete und Kreditraten, Notar- und Gerichtsgebühren sowie die Ausgaben für Einrichtung sowie laufende Instandhaltung und Pflege einkalkuliert werden muss. Schon durch die gestiegene Grunderwerbssteuer sollten wenigstens 15 Prozent für diese Nebenkosten eingeplant werden. Diese Ausgaben lassen sich teilweise mitfinanzieren, teils sind sie aus dem Eigenkapital zu bestreiten. Wer das übersieht, rutscht leicht in die roten Zahlen und riskiert, dass der Traum vom Eigenheim platzt.

Die besten Konditionen gibt es von der Hausbank vor Ort

Besteht ein langjähriges Vertrauensverhältnis zur Hausbank, ist es sinnvoll, auch dort die Finanzierungskonditionen für den Immobilienkauf zu erfragen. Ist man bereits als zuverlässiger Kreditnehmer bekannt, verzichtet die Hausbank gern auf den einen oder anderen kleinen Zinsaufschlag. Sich nur auf das Angebot der Hausbank zu stützen, ist jedoch fatal. Nur ein möglichst breiter, konkreter Vergleich mit den Konditionen anderer Finanzierer anhand identischer Eckdaten wahrt die Chance auf eine möglichst günstige Finanzierung – und verbessert im Zweifel die Verhandlungsposition gegenüber der Hausbank. Oft sind die Konditionen der Online-Anbieter dennoch günstiger.

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Jeder Euro muss ins Haus gesteckt werden

Diesen Druck verspüren viele Bauherren, aber empfehlenswert ist das nicht. Unvorhergesehene Mehrausgaben – etwa für Nachbesserungen, Reparaturen, Bauverzögerungen oder unvorhersehbare Ereignisse – können gerade in der Frühphase einer Baufinanzierung leicht zur Zerreißprobe werden, wenn dafür keine Rücklage vorhanden ist. „Für unvorhersehbare Ereignisse solle immer eine ausreichend große finanzielle Reserve eingeplant werden“, empfiehlt Stefan Scharfenroth, Geschäftsführer des Baufinanzierungsportals Baufi24.de. Bewahren Sie sich also Ihre Spielräume.

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Ohne Muskelhypothek wird es zu teuer

Die Kreditsumme wollen viele Bauherren durch Eigenleistungen drücken, zumal sie von den Banken in der Regel als eingebrachtes Eigenkapital anerkannt werden und so aus Sicht des Kreditgebers das Ausfallrisiko senken. Bei der Planung von Eigenleistungen kommt es jedoch häufig zur Selbstüberschätzung. Erhöhter Zeitaufwand, mangelnde Fachkenntnis oder Krankheit können die ehrgeizigen Pläne zur Eigenleistung zunichte machen. Muss dann doch ein Handwerker beauftragt und womöglich der Finanzierungsrahmen erhöht werden, drohen erhebliche Mehrausgaben. Zielführend ist eine eher zurückhaltende Planung der Eigenleistung.

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Hausbesitzer müssen den Gürtel enger schnallen

Durchschnittlich dauert es 20 bis 30 Jahre, bis ein Immobilienkredit abbezahlt ist. Das hängt unter anderem von der gewählten Tilgungsrate ab. „Niemand sollte aber 20 oder 30 Jahre lang den Gürtel enger schnallen müssen“, sagt Michiel Goris, Vorstandschef  der Baufinanzierungsplattform Interhyp. Vielmehr sollten auch nach dem Hauskauf noch Restaurantbesuche, Urlaubsreisen oder Hobbies möglich sein. Im Zweifelsfall sollten die Immobilienkäufer nach einer günstigeren Immobilie Ausschau halten, deren Finanzierung noch genügend Spielräume lässt. Ein detaillierter Bedarfsplan und ein ehrlicher Kassensturz sind in jedem Fall unerlässlich. In die Finanzplanung gehört dann auch ein Posten für Vergnügen.

Kaufen ist nicht teurer als mieten

Das stimmt nur im Einzelfall. Zwar liegen die Zinssätze für eine Baufinanzierung mit zehn Jahren Laufzeit derzeit sogar unter zwei Prozent und sorgen so für niedrige Kreditrate, die im Bereich der bisherigen Mietausgaben liegen. Aber im Gegenzug sind vielerorts die Immobilienpreise kräftig gestiegen, vor allem in den Großstädten. In Metropolen wie München macht der Zinsvorteil den Preisanstieg bei weitem nicht wett. Doch selbst, wenn abseits der Großstädte die Kreditrate in der Nähe der monatlichen Miete liegt, dürfen die Nebenkosten nicht vergessen werden. Wer aus einer Mietwohnung in ein Einfamilienhaus zieht, muss zum Beispiel mit höheren Ausgaben für Energie, Wasser, Wohngebäude- und Hausratversicherung rechnen.

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Insofern spricht einiges dafür, dass die Dr.-Klein-Prognose „kurzfristig leicht schwankend“ für Baugeld doch noch eintritt. Wer nun glaubt, den Zeitpunkt für die Finanzierung seines Häuschens verpasst zu haben, sei mit einer Börsenweisheit getröstet: Es gelingt nahezu niemand auf dem niedrigsten Kursniveau einzusteigen und auf dem höchsten auszusteigen. Ohnehin sollte niemand das zweitbeste Objekt kaufen, nur weil die Zinsen gerade besonders günstig sind.

Die größten Wohnimmobiliendeals 2015

Platz 6

Verkäufer: Vonovia

Käufer: LEG

Target: Wohnportfolio Nordrhein-Westfalen

Wohneinheiten: 13.800

Preis: 600 Millionen Euro

Quelle: Trendbarometer Immobilien-Investmentmarkt 2016 (EY Real Estate)

Platz 5

Verkäufer: Westgrund

Käufer: Adler

Target: Westgrund-Übernahme

Wohneinheiten: 16.000

Preis: 790 Millionen Euro

Platz 4

Verkäufer: Obligo (Norwegen)

Käufer: Patrizia

Target: Wohnportfolio mit Schwerpunkt Berlin

Wohneinheiten: 13.500

Preis: 880 Millionen Euro

Platz 3

Verkäufer: Patrizia

Käufer: Deutsche Wohnen

Target: Wohnportfolio mit Schwerpunkt Berlin und Kiel

Wohneinheiten: 13.600

Preis: 1,1 Milliarden Euro

Platz 2

Verkäufer: Patrizia

Käufer: Vonovia

Target: Südewo-Übernahme

Wohneinheiten: 19.800

Preis: 1,9 Milliarden Euro

Platz 1

Verkäufer: Gagfah

Käufer: Vonovia

Target: Gagfah-Übernahme

Wohneinheiten: 144.450

Preis: 8 Milliarden Euro

Wie sich die Baugeldzinsen entwickeln wird letztendlich davon abhängen, wie die Kapitalmärkte auf die US-Politik reagieren. Vor der Wahl Donald Trumps zum Präsidenten hieß es, unter einer Präsidentin Hillary Clinton werde die Notenbank Fed die Zinsen früher erhöhen als unter Trump. Ändern die Notenbanken die Leitzinsen, schlägt dies auf die Kapitalmarktzinsen durch. Als Indikator für Kapitalmarktzinsen gelten die Renditen langlaufender Staatsanleihen. Doch die Kapitalmarktzinsen warten nicht auf Zinsentscheidungen der Notenbanken. Und so stiegen die Kapitalmarktzinsen in den USA nach dem Wahlsieg Trumps auch ohne Zutun der Fed und zogen die Zinsen in Deutschland mit nach oben.

Langfristig wird Baugeld teurer werden. Da sind die Auguren sicher. Doch bevor sie auf die Frage, wann genau dies geschehen wird und wie hoch der Zinsausschlag sein wird, antworten, erinnern sie sich lieber an Hermann-Josef Abs: „Ich bin mit Prognosen immer gut gefahren, ...“