Deutsche Wohnen: Wohnungsriese schraubt Gewinnziel hoch

Der Bestand ist fast voll vermietet, die Mieten steigen, die Kosten sinken: Deutschlands zweitgrößter Wohnungskonzern Deutsche Wohnen kann auf ein gutes zweites Quartal zurückblicken und erhöht sein Gewinnziel.

Hier gibt es noch Immobilien-Schnäppchen

Ein Einfamilienhaus in Deutschland kostet im Schnitt 223.000 Euro. Das ist fünf Mal so viel, wie ein Bundesbürger an Einkommen im Jahr zur Verfügung hat. Rechnet man die Hauskosten durch das Jahreseinkommen, erhält man die Kaufpreis-Einkommens-Relation. Je nach Region kann sie stark variieren: Während ein Hausbesitzer im Landkreis Wunsiedel im Fichtelgebirge zweieinhalb Mal so viel für sein Haus bezahlt, wie er im Jahr verdient, muss ein Münchener das Zehnfache seiner Jahreseinkommens für das Eigenheim ausgeben. Als günstig gilt ein Kaufpreis-Einkommens-Verhältnis von unter 4,5. Rund 45 Prozent aller Kommunen in Deutschland bieten Investoren Immobilien, die das Kriterium erfüllen. Viele von ihnen liegen im Norden und Osten des Landes.

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Dagegen müssen Menschen, die im Süden Deutschlands wohnen, wesentlich mehr Geld relativ zu ihrem Einkommen für ihre Häuser und Wohnungen aufbringen. Rund ein Fünftel aller Städte und Kommunen hat eine Kaufpreis-Einkommens-Relation, die höher als sechs liegt. Betroffen sind vor allem Großstädte wie Hamburg und München. Aber auch Ballungsräume in Nordrhein-Westfalen sowie Kommunen nahe am Meer in Schleswig-Holstein sind für ihre Bewohner tendenziell teuer.

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Unter den teuren Großstädten liegt München mit einer Kaufpreis-Einkommensrelation von 10,6 ganz vorn. Es folgen die Städte Frankfurt am Main (7,9) und Stuttgart (7,8). Berlin liegt auf Platz drei mit einem Verhältnis von 7,4. Etwas günstiger wohnen die Nordlichter. In Hamburg liegt die Kaufpreis-Einkommensrelation bei 6,4 und Bremer wohnen mit einem Verhältnis von 4,3 sogar unter dem bundesweiten Schnitt (5,1).

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Wer sich fragt, in welcher Kommune sich ein Hauskauf lohnt, sollte sich auch deren Zukunftsfähigkeit anschauen. Wie gut eine Gemeinde für die Zukunft gerüstet ist, berechnet das Wirtschaftsforschungsunternehmen Prognos. In seinem Zukunftsatlas 2013 hat Prognos anhand von Daten wie etwa der demografischen Entwicklung, der Entwicklung des Arbeitsmarktes und des Wohlstandes innerhalb einer Kommune die zukunftsfähigsten Städte, Landkreise und Dörfer identifiziert. Manche von ihnen haben außerdem eine günstige Kaufpreis-Einkommens-Relation für ihre Immobilien.

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Im Westen Deutschlands ist das zum Beispiel der Landkreis Dingolfing-Landau im Südosten Bayerns. Der Kreis lebt hauptsächlich von der Autobranche. Im Dingolfinger Werk baut BMW seine Autos, eine Reihe von Zulieferern hat sich in dem Landkreis niedergelassen. Er schneidet im Prognos-Ranking sowohl bei der demografischen Entwicklung als auch in den Kategorien „Wohlstand“ und „Innovation“ gut ab. Dagegen ist die Kaufpreis-Einkommensrelation von 4,1 noch günstig. Weitere Kommunen mit hohen Zukunftschancen und einem günstigen Preis-Einkommensverhältnis: Landkreis Tutlingen in Baden-Württemberg (3,7), Landkreis Stade in der Nähe von Hamburg (3,7) und Landkreis Rhön-Grabfeld in Bayern.

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Für Kommunen im Osten der Republik rechnen die Prognos-Studienmacher dagegen keine ganz so starken Zukunftschancen aus. Auch müssen die Menschen, die dort wohnen, in der Regel mehr Geld im Verhältnis zu ihrem Jahreseinkommen für ihre Häuser aufwenden, als in den am besten bewerteten Gemeinden in Westdeutschland. Dennoch gibt einige Orte die Chancen bieten. Etwa der Landkreis Mittelsachsen. Dieser bietet seinen Investoren einen ausgeglichenen Chancen-Risiko-Mix und eine Kaufpreis-Einkommens-Relation von 3,9. Auch im sächsischen Dahme-Spreewald sind die Risiken und Chancen ausgeglichen. Wer dort wohnt, muss im Schnitt viereinhalb Mal so viel für sein Haus bezahlen, wie er im Jahr verdient.

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Interessant für Immobilieninvestoren ist auch, wie viele der Häuser und Wohnungen in einer Gemeinde bereits „vergeben“ sind. In 70 Prozent aller Kreise und kreisfreien Städte liegt die Eigentümerquote über dem Bundesdurchschnitt (46 Prozent). Dabei besitzen westdeutsche Bürger häufiger Immobilien, die Eigentümerquote liegt bei 49 Prozent. In Ostdeutschland liegt sie dagegen mit 34 Prozent unter dem deutschlandweiten Schnitt.

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Deutschlands zweitgrößter Wohnungskonzern Deutsche Wohnen schraubt wie etliche Rivalen sein Gewinnziel hoch. Im Gesamtjahr soll nun ein operatives Ergebnis aus dem Vermietungsgeschäft (FFO) von mindestens 380 (2015: 303) Millionen Euro zu Buche stehen, wie Vorstandschef Michael Zahn am Freitag ankündigte. Das sind 20 Millionen mehr, als bislang in Aussicht gestellt wurde. Hintergrund: Der Bestand von knapp 160.000 Wohnungen ist fast voll vermietet, die Mieten stiegen zuletzt sogar und die Kosten sinken.

Nach den ersten sechs Monaten kommt Deutsche Wohnen auf ein FFO von 197 Millionen Euro, zum Vorjahr ein Plus von 38 Prozent. Der Überschuss kletterte auf 623 (543) Millionen Euro. Hier profitierte der Konzern von einer Aufwertung seiner Immobilien durch Gutachter, weil gerade der Berliner Heimatmarkt boomt und die Preise stetig steigen.

So erhöhte sich der Wert des gesamten Bestandes von Deutsche Wohnen um rund 730 Millionen auf 13,5 Milliarden Euro. Bewertungseffekte können in schlechteren Zeiten allerdings zum Bumerang werden: Dann müssen die Immobilien auch wieder - der Marktentwicklung entsprechend - abgewertet werden.

Auch Branchenführerin Vonovia und die auf Nordrhein-Westfalen fokussierte LEG Immobilien schauen inzwischen optimistischer auf das Gesamtjahr. Sie alle haben aber das gleiche Problem: Zukäufe gestalten sich immer schwieriger, größere Portfolios sind kaum noch zu finden. Die Branchenkonsolidierung wiederum kam zuletzt zum Stillstand. Sowohl ein Zusammenschluss von Deutsche Wohnen und Vonovia als auch von Deutsche Wohnen und LEG scheiterten am Widerstand der Investoren.

So lange es im Kerngeschäft keine Zukaufsmöglichkeiten mehr gibt, versucht Deutsche Wohnen, sein kleineres Standbein zu stärken: das Verwalten von Pflegeheimen. Der Konzern ist bereits an der Katharinenhof-Gesellschaft beteiligt, die rund 2.000 Pflegeplätze in Berlin, Brandenburg, Sachsen und Niedersachsen betreibt. Jetzt sollen 28 Pflegeheime mit insgesamt gut 4.100 Plätzen in Westdeutschland hinzukommen, wie Deutsche Wohnen ankündigte. Der Zukauf soll zum Jahresende abgeschlossen sein, einen Preis nannte Vorstandschef Zahn nicht. "Der deutsche Pflegemarkt ist aufgrund der demografischen Entwicklungen ein klarer Wachstumsmarkt für uns", erklärte er. Von einem Strategieschwenk könne aber keine Rede sein.

An der Börse sorgte der Deal für wenig Begeisterung: Die Deutsche-Wohnen-Aktie verlor zum Wochenausklang ein Prozent und damit stärker als der Gesamtmarkt.