BERLIN. "Wer die Kreditklemme zu spüren bekommt, für den könnte ein Versicherer eine Finanzierungsalternative darstellen", sagt Manfred Hölscher, Leiter der Bielefelder Enderlein Baufinanzierung.
Zwar müsse wie bei Banken auch die Bonität des Darlehensnehmers stimmen, doch wesentlich für eine Zusage sei der Wert der Immobilie an sich: "Bei einer eigengenutzten Fabrik wird es schwer", sagt der Experte. Denn das Gebäude muss im Zweifelsfall anderweitig wiederverwertet werden können. Deswegen kann es schon hilfreich sein, wenn an der Produktionshalle ein Bürotrakt hängt, der für diverse Nutzer in Frage kommt.
Versicherer lassen sich zur Absicherung ins Grundbuch eintragen, womit sie gegebenenfalls die Immobilie selbst verwerten können. Daher würden die Objekte äußerst kritisch daraufhin abgeklopft. "Eine Gewerbeimmobilie in einer 1B-Lage lässt sich schwerlich über einen Versicherer finanzieren", sagt Hölscher.
Umso besser sei eine Innenstadtlage oder ein aufstrebendes Gewerbegebiet. Helfen kann mitunter, wenn ein Teil des Gebäudes langfristig vermietet ist, denn: "Versicherern haftet nun mal Sicherheitsdenken an", sagt Hölscher. Vor allem Branchengrößen wie die Allianz, Ergo, Hannoversche Leben, Universa, Swiss Life und Zurich tummeln sich auf diesem Feld. Dennoch sei diese Finanzierungsform eine Nische, sagt Experte Hölscher. Insgesamt liege der Anteil gewerblicher Kredite im niedrigen einstelligen Prozentbereich.
Die Allianz Leben etwa finanziert teilgewerblich genutzte Immobilien wie Wohn- und Geschäftshäuser sowie Objekte mit multifunktionaler Nutzungsmöglichkeit, etwa Gebäude mit Läden, Büro- und Praxisräumen, Büro- und Verwaltungsgebäude, Einkaufszentren und Verbrauchermärkte oder Gewerbeparks. "Eine Baufinanzierung durch ein Versicherungsunternehmen ist eine vollwertige Alternative zu einer Baufinanzierung durch eine Bank, somit sind auch die Konditionen vergleichbar", sagt Kai Fischer, Leiter Baufinanzierungen bei Allianz Leben. Grundsatz auch hier: Die Objekte müssen für andere Immobilienerwerber interessant sein und die Bonität muss stimmen.
Nichts anderes verlautet von Ergo. Die Versicherungsgruppe bietet über ihre Lebensversicherungsgesellschaften Hamburg-Mannheimer und Victoria grundbuchlich abgesicherte Darlehen an. "Schwerpunkt sind wohnungswirtschaftlich genutzte Immobilien, teilweise werden auch Objekte mit bis zu 30 Prozent Gewerbemietanteil finanziert", sagt Helmut Keisers, Leiter des Immobilienfinanzierungs-Neugeschäfts bei Ergo.
Er verweist auf einen schlagenden Vorteil für Mittelständler angesichts der derzeitigen Niedrigzinsphase: "Versicherungsunternehmen bieten stärker als Banken auch lange Laufzeiten an. Wir setzen auf Forward-Finanzierung, welche dem Kunden das aktuell günstige Zinsniveau im Voraus sichert", sagt Keisers. Experte Hölscher bestätigt das: "Angeboten werden Laufzeiten von 20 bis 25 Jahren zu einem günstigen Zins. Das wird man bei keiner Bank finden."
Mitunter können die Angebote sogar einen Tick attraktiver sein: "Die Konditionen sind bei Versicherern in der Regel etwas niedriger, was mit einer günstigeren Kostenstruktur und geringerer Abhängigkeit von einer Refinanzierung am Kapitalmarkt zusammenhängt", sagt Bernd Engelien, Sprecher der Zurich Gruppe Deutschland.
Für Zurich handelt es sich um ein Nischengeschäft. Bei Ergo spricht man immerhin von einem wachsenden Geschäftsfeld, zumal sich der deutsche Immobilienmarkt im Vergleich zum Finanzsektor robust entwickelt hat. Schließlich müssen Versicherer selbst auf ihre Rendite achten, was auch erklärt, weswegen Mittelständler auf keine deutlich günstigeren Zinskonditionen zu hoffen brauchen. "Ein Darlehenszins von drei Prozent anbieten und Versicherungskunden eine Rendite von vier Prozent garantieren, funktioniert eben nicht", sagt Baufinanzierungsfachmann Hölscher.
