Trotz guter Rahmenbedingungen sind Immobilienaktien aber immer noch Aktien; Anleger sollten genau auf Management und Bilanz der Unternehmen achten. „Zwar hat sich die Finanzierungsseite für alle seit der Finanzkrise entspannt, und so drastische Einbrüche wie 2008 sind kaum wieder zu erwarten. Aber die Zinsen können auch wieder steigen, die Finanzierung für die Firmen teurer werden“, sagt Ulrich Kaffarnik, Vorstand bei DJE-Kapital.
Nicht ganz zu Unrecht gelten Immobilienaktien bei vielen Anlegern auch als intransparent. „Für einen Ausländer ist ein großer deutscher Bestandshalter kaum analysierbar“, meint Degen von Julius Bär, „woher soll er wissen, ob ein Wohngebäude in einer guten Lage steht und damit korrekt bewertet ist?“ Die Branche hat ihre eigene Kennziffer entwickelt, den Net Asset Value (NAV). Dahinter verbirgt sich der aktuelle Wert aller Immobilien und Beteiligungen abzüglich der Schulden der Gesellschaft. Er wird oft ins Verhältnis gesetzt zum Börsenwert; theoretisch sieht der Anleger auf einen Blick, ob das Unternehmen an der Börse mehr kostet, als sein Portfolio wert ist, oder ob es mit einem Abschlag gehandelt wird (Tabelle Seite 100). „Anleger haben aber keinen Zugriff auf den NAV“, sagt Steffen Sebastian, Professor für Immobilienfinanzierung an der Uni Regensburg. Es gibt keine Garantie, dass der Börsenwert irgendwann dem NAV entspricht.
„Viele Investoren betrachten den NAV noch mit Skepsis“, sagt Patrick Kiss, Leiter Investor Relations bei der Deutschen Euroshop. Der NAV beruht meist auf Gutachten, nicht auf tatsächlichen Verkaufspreisen. Viele Immobilienaktien werden immer noch mit Abschlägen auf den NAV gehandelt. Gagfah und Colonia Real Estate etwa notieren 50 Prozent unter ihrem ausgewiesenen Substanzwert. Die Abschläge könnten auf drohenden Abschreibungsbedarf hindeuten. „Doch wenn man die Preise der letzten Block-Transaktionen, bei denen an Großinvestoren verkauft wurde, als Indikator nimmt, kommt man zu dem Schluss, dass die NAVs inzwischen ganz realistisch sind“, meint Klose.
Anders als bei den Wohnungen ist auf dem Markt für Büroflächen noch keine Trendwende spürbar. Das zeigt sich sowohl bei den offenen Immobilienfonds als auch bei der größten deutschen Immobilien-AG, der IVG. Risikoreiche Projektentwicklungen und eine hohe Verschuldung von 70 Prozent des Immobilienwerts hatten die Bonner 2008 ins Wanken gebracht. 2009 machte die IVG 158 Millionen Euro Verlust, Vorstände mussten ihren Hut nehmen. Sal. Oppenheim, lange Zeit IVG-Großaktionärin, war keine Hilfe: Weil sie wegen der Arcandor-Insolvenz selbst bis zum Hals im Schlamassel steckte, hing ein möglicher Notverkauf ihres IVG-Pakets monatelang wie Blei am Kurs des Bonner Immobilienfinanzierers.
REIT oder Offener Immofonds?
Eine Sonderform der Immobilienaktie sind Reits, börsennotierte Immobilien-fonds. Ein Schmankerl: Die Ausschüttungen der Reits sind auf Unternehmensebene steuerfrei; nur die Anleger müssen sie privat versteuern. Doch die Auswahl an Reits ist, anders als in vielen Ländern, in Deutschland klein. Mit Alstria, Hamborner und Fair Value haben es bisher nur drei Reits aufs Börsenparkett geschafft. Leider dürfen deutsche Reits per Gesetz zudem noch immer nicht in Wohnimmobilien investieren. Ein Vorzug des Reit gegenüber dem offenen Immobilienfonds ist, dass der Verkauf von Anteilen nicht zu Liquiditätsproblemen führen kann. Die Aktien wechseln den Besitzer, der Reit selbst muss aber keine Anteile zurücknehmen. Dadurch ist er nicht zu Notverkäufen gezwungen – wie die eingefrorenen Immobilienfonds, denen die Anleger weglaufen.
Weniger riskant sind Gesellschaften, die komplett auf Einkaufsimmobilien setzten. „Im Gegensatz zu den Büroimmobilien gab es bei den Shoppingcentern in Deutschland in der Krise keinen Einbruch, wenn man einmal vom schleichenden Tod des alten Warenhauses absieht“, sagt Klose. Shoppingcenter schließen Mietverträge mit zehn Jahren Laufzeit oder mehr ab, so sind die Einnahmen gut planbar und sehr stabil. Wenn die Center in Regionen mit kaufkräftiger Kundschaft stehen, können die Firmen hohe Dividenden ausschütten. Beim europäischen Einkaufsimmobilien-Marktführer Unibail-Rodamco beträgt die Dividendenrendite trotz des Kursanstieges von gut 90 Prozent seit Anfang 2009 noch immer 5,5 Prozent.
Deutlich kleiner ist die Deutsche Euroshop. Sie investiert bevorzugt in Mittelstädten wie Hameln, Passau oder Wetzlar. „In München sind die Flächenpreise viel zu hoch“, erklärt IR-Manager Kiss, „entscheidend ist aber nicht nur die Kaufkraft der Kunden am Standort selbst, sondern der lokale Konkurrenzdruck und die Größe des Einzugsgebiets.“ Und das sei in Passau oder Hameln enorm, die Konkurrenz am Ort viel kleiner als in den Metropolen. „In Wetzlar haben wir den einzigen MediaMarkt oder H&M als Mieter, in München gibt es alles viermal“, erklärt Kiss.
