Für den, der konkret den Immobilienkauf plant, spielen andere Faktoren für die Zinskonditionen eine viel größere Rolle als die Leitzinsen der EZB. Banken und Hausfinanzierer bewerten vor allem die Zahlungsfähigkeit ihrer Kunden. „Für die Finanzierungskonditionen ist die Bonität mindestens so wichtig wie der Objektwert. Teure Wertgutachten lohnen sich meist nicht. Letzten Endes bewerten die Finanzierer das Risiko einer Zwangsversteigerung und gestalten dementsprechend die Zinsauf- oder -abschläge“, sagt Zinsexperte Herbst von FMH.
Wird die Zahlungsfähigkeit eines Kunden stärker strapaziert, steigt das Risiko für die Bank. Dementsprechend erhöht sie auch den angebotenen Zins. Die Banken beziehen hierfür eine Vielzahl von Faktoren in ihre Kalkulation in den konkreten Finanzierungsfall ein.
Das fängt schon mit der anteiligen Höhe der Finanzierungssumme, der sogenannten Beleihung, an. Wer statt der beworbenen 50 oder 60 Prozent des Kaufpreises für die Immobilie gleich 90 oder sogar 100 Prozent finanzieren will, zahlt einen höheren Zins. Zum Beispiel beträgt der Zinsaufschlag bei einer 90-Prozent-Finanzierung gegenüber einem Finanzierungsanteil von 50 Prozent bei einer Hypothek mit zehnjähriger Zinsbindung, einem Prozent Tilgung und einem Finanzierungsbetrag von 200.000 Euro laut FMH-Zinsvergleich auch beim günstigsten Anbieter 0,3 Prozentpunkte. Auf die Laufzeit von 10 Jahren gerechnet, zahlt der Hauskäufer also schon 6000 Euro mehr für den Kredit. Die Banken können für das größere Risiko einer hohen Beleihung je nach Hauspolitik auch einen deutlich höheren Zinsaufschlag berechnen – wenn sie überhaupt gewillt sind, hohe Beleihungsgrenzen zu akzeptieren. Einige Banken finanzieren per se nur bis maximal 80 Prozent des Kaufpreises. Aber auch 100-Prozent-Finanzierungen sind noch bei einigen Banken zu bekommen – wenn die Bonität gewährleistet ist.
Je länger, desto höher der Zinssatz
Stephan Scharfenorth, Geschäftsführer des Baufinanzierungsportals Baufi24.de, rät deshalb allen potenziellen Bauherren zu einer Finanzierung bis maximal 70 Prozent des Objektwertes. 20 bis 30 Prozent Eigenkapital sehen alle Banken gern. „Von einer Vollfinanzierung raten wir dringend ab, wenn keinerlei Rücklagen vorhanden sind, da das Haus auch in Stand gehalten werden muss und dafür zusätzlich Geld bereitstehen muss. Außerdem sollten Bauherren noch genügend Puffer für weitere entstehende Kosten zu haben, etwa die Notarkosten oder die Grundsteuer.“
Zweiter entscheidender Faktor ist die Zinsbindungsfrist. Grundsätzlich gilt, je länger der Zins festgeschrieben wird, umso höher ist der Zinssatz. Zum Beispiel beträgt der Zinssatz bei fünfjähriger Festschreibung effektiv – also inklusive der Kreditnebenkosten – 2,35 Prozent. Für eine auf zehn Jahre feste Finanzierung werden schon 2,90 Prozent und für eine auf 15 Jahre festgeschriebene Finanzierung 3,34 Prozent. Als Faustregel müssen Hauskäufer damit rechnen, dass bei einer Zinsbindung von zehn Jahren der Effektiv-Zins etwa 0,6 Prozentpunkte höher liegt als bei fünf Jahren. Für 15 Jahre Laufzeit kommen nochmals 0,3 Prozentpunkte oben drauf, unabhängig vom Objektwert und Darlehenshöhe.
