BBSR-Immobilienstudie: Die Preise steigen, weil nicht genug gebaut wird

BBSR-Immobilienstudie: Die Preise steigen, weil nicht genug gebaut wird

Quelle:Handelsblatt Online

Der Druck auf dem Wohnungsmarkt hält an, zeigt eine Studie des Bauinstituts des Bundes. Die Baugenehmigungen nehmen zwar zu, doch der Bedarf wächst in Großstädten noch schneller. Auf dem Land sieht das anders aus.

Allen Bemühungen zum Trotz: Der Druck auf dem Wohnungsmarkt wird in Deutschland in den kommenden Jahren nicht nachlassen. Für Mieter in Großstädten könnte das weiter steigende Mieten und für Käufer weiter steigende Immobilienpreise bedeuten. Das Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) kommt in einer neuen Studie zum Ergebnis, dass der Neubaubedarf „in den wachsenden Räumen auch in den nächsten Jahren höher als die aktuelle Bautätigkeit“ sein werde. Zwar steige die Zahl der Baugenehmigungen seit 2009 wieder deutlich an, ebenso die Zahl der Fertigstellungen, heißt es in dem am Dienstag vorgelegten Bericht. Das Niveau reiche jedoch nicht aus, um den erforderlichen Bedarf insbesondere in Ballungsräumen zu befriedigen.

Das BBSR, eine Forschungseinrichtung des Bundesbauministeriums, geht von einem Neubaubedarf von 350.000 bis 400.000 Wohnungen jährlich aus. Gebaut wurden aber im vergangenen Jahr lediglich 248.000 Wohnungen, nach 245.000 Wohnungen in 2014. Dabei seien vor allem die Auswirkungen der Flüchtlingszuwanderungen auf die künftige reale Wohnungsnachfrage kaum verlässlich abzuschätzen, meint das BBSR.

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Für die Forscher steht fest: Das Ziel, genügend bezahlbaren Wohnraum in Deutschland zu schaffen, erfordert erstens eine gemeinsame Kraftanstrengung aller Akteure, der staatlichen sowie der privaten. Zweitens müssen bestehende Zielkonflikte und die Akzeptanz von mehr Wohnungsbau gesteigert werden.

Zu den wichtigsten Themen gehört dabei die Verfügbarkeit erforderlichen Baulands. Nicht selten scheiterten konkrete Bauvorhaben, für die Investoren und Kapital bereitstünden, an nicht verfügbaren Flächen oder komplexem Baurecht, moniert das BBSR. „Ausreichend verfügbares Bauland zu vertretbaren Preisen ist deshalb eine entscheidende Stellschraube für mehr bezahlbaren Wohnungsneubau zur Miete und im Eigentum.“ Hier sei in erster Linie eine strategische und aktivierende Liegenschaftspolitik der Kommunen mit preisdämpfender Wirkung gefragt, aber auch Bund und Länder müssten unterstützend tätig werden, um für bessere Rahmenbedingungen bei der Schaffung und Mobilisierung von mehr Bauland zu sorgen.

Großstädte - Mieten und Kaufpreise im Verhältnis zu den lokalen Einkommen

  • Dortmund

    Miete (1) Kaufpreis (1) Mindest- einkommen (2) für MieteMindest- einkommen (2) für Kauf

    Verhältnis Mindest- (2) / Pro-Kopf-Einkommen (3)

    Miete

    Verhältnis Mindest- (2) / Pro-Kopf-Einkommen (3)

    Kauf

    6,35 Euro / qm1.500 Euro / qm20.320 Euro24.400 Euro / Jahr1,11,4

    1. gerundete Angebotspreise für bestehende Wohnungen (kein Neubau) im ersten Halbjahr 2016, flächengewichtetes Mittel
    2. nötiges Nettoeinkommen pro Jahr, damit Kosten einer 80-Quadratmeter-Wohnung maximal 30 Prozent davon betragen,
      Annahmen bei Kauf: 20 Prozent des Kaufpreises und alle Kaufnebenkosten aus Eigenkapital gezahlt, laufende Belastung nur
      Kredit (voll getilgt über 30 Jahre) und von Eigentümern zu zahlendes Hausgeld
    3. durchschnittliches stadtweites Pro-Kopf-Einkommen pro Jahr nach Steuern, inklusive staatlicher Transfers

    Quelle: empirica-systeme, eigene Berechnung, Stand: 19.08.2016

  • Essen

    Miete (1)Kaufpreis (1)Mindest- einkommen (2) für MieteMindest- einkommen (2) für Kauf

    Verhältnis Mindest- (2) / Pro-Kopf-Einkommen (3)

    Miete

    Verhältnis Mindest- (2) / Pro-Kopf-Einkommen (3)

    Kauf

    6,50 Euro / qm1.525 Euro / qm20.768 Euro24.680 Euro / Jahr1,11,3
    1. gerundete Angebotspreise für bestehende Wohnungen (kein Neubau) im ersten Halbjahr 2016, flächengewichtetes Mittel
    2. nötiges Nettoeinkommen pro Jahr, damit Kosten einer 80-Quadratmeter-Wohnung maximal 30 Prozent davon betragen,
      Annahmen bei Kauf: 20 Prozent des Kaufpreises und alle Kaufnebenkosten aus Eigenkapital gezahlt, laufende Belastung nur
      Kredit (voll getilgt über 30 Jahre) und von Eigentümern zu zahlendes Hausgeld
    3. durchschnittliches stadtweites Pro-Kopf-Einkommen pro Jahr nach Steuern, inklusive staatlicher Transfers

    Quelle: empirica-systeme, eigene Berechnung

  • Bremen

    Miete (1)Kaufpreis (1)Mindest- einkommen (2) für MieteMindest- einkommen (2) für Kauf

    Verhältnis Mindest- (2) / Pro-Kopf-Einkommen (3)

    Miete

    Verhältnis Mindest- (2) / Pro-Kopf-Einkommen (3)

    Kauf

    7,55 Euro / qm1.850 Euro / qm24.160 Euro27.920 Euro / Jahr1,21,4
    1. gerundete Angebotspreise für bestehende Wohnungen (kein Neubau) im ersten Halbjahr 2016, flächengewichtetes Mittel
    2. nötiges Nettoeinkommen pro Jahr, damit Kosten einer 80-Quadratmeter-Wohnung maximal 30 Prozent davon betragen,
      Annahmen bei Kauf: 20 Prozent des Kaufpreises und alle Kaufnebenkosten aus Eigenkapital gezahlt, laufende Belastung nur
      Kredit (voll getilgt über 30 Jahre) und von Eigentümern zu zahlendes Hausgeld
    3. durchschnittliches stadtweites Pro-Kopf-Einkommen pro Jahr nach Steuern, inklusive staatlicher Transfers

    Quelle: empirica-systeme, eigene Berechnung

  • Köln

    Miete (1)Kaufpreis (1)Mindest- einkommen (2) für MieteMindest- einkommen (2) für Kauf

    Verhältnis Mindest- (2) / Pro-Kopf-Einkommen (3)

    Miete

    Verhältnis Mindest- (2) / Pro-Kopf-Einkommen (3)

    Kauf

    9,90 Euro / qm3.075 Euro / qm31.680 Euro39.440 Euro / Jahr1,51,9
    1. gerundete Angebotspreise für bestehende Wohnungen (kein Neubau) im ersten Halbjahr 2016, flächengewichtetes Mittel
    2. nötiges Nettoeinkommen pro Jahr, damit Kosten einer 80-Quadratmeter-Wohnung maximal 30 Prozent davon betragen,
      Annahmen bei Kauf: 20 Prozent des Kaufpreises und alle Kaufnebenkosten aus Eigenkapital gezahlt, laufende Belastung nur
      Kredit (voll getilgt über 30 Jahre) und von Eigentümern zu zahlendes Hausgeld
    3. durchschnittliches stadtweites Pro-Kopf-Einkommen pro Jahr nach Steuern, inklusive staatlicher Transfers

    Quelle: empirica-systeme, eigene Berechnung

  • Düsseldorf

    Miete (1)Kaufpreis (1)Mindest- einkommen (2) für MieteMindest- einkommen (2) für Kauf

    Verhältnis Mindest- (2) / Pro-Kopf-Einkommen (3)

    Miete

    Verhältnis Mindest- (2) / Pro-Kopf-Einkommen (3)

    Kauf

    9,90 Euro / qm3.375 Euro / qm31.616 Euro42.720 Euro / Jahr1,81,8
    1. gerundete Angebotspreise für bestehende Wohnungen (kein Neubau) im ersten Halbjahr 2016, flächengewichtetes Mittel
    2. nötiges Nettoeinkommen pro Jahr, damit Kosten einer 80-Quadratmeter-Wohnung maximal 30 Prozent davon betragen,
      Annahmen bei Kauf: 20 Prozent des Kaufpreises und alle Kaufnebenkosten aus Eigenkapital gezahlt, laufende Belastung nur
      Kredit (voll getilgt über 30 Jahre) und von Eigentümern zu zahlendes Hausgeld
    3. durchschnittliches stadtweites Pro-Kopf-Einkommen pro Jahr nach Steuern, inklusive staatlicher Transfers

    Quelle: empirica-systeme, eigene Berechnung

  • Berlin

    Miete (1)Kaufpreis (1)Mindest- einkommen (2) für MieteMindest- einkommen (2) für Kauf

    Verhältnis Mindest- (2) / Pro-Kopf-Einkommen (3)

    Miete

    Verhältnis Mindest- (2) / Pro-Kopf-Einkommen (3)

    Kauf

    9,30 Euro / qm3.425 Euro / qm29.728 Euro43.440 Euro / Jahr1,72,5
    1. gerundete Angebotspreise für bestehende Wohnungen (kein Neubau) im ersten Halbjahr 2016, flächengewichtetes Mittel
    2. nötiges Nettoeinkommen pro Jahr, damit Kosten einer 80-Quadratmeter-Wohnung maximal 30 Prozent davon betragen,
      Annahmen bei Kauf: 20 Prozent des Kaufpreises und alle Kaufnebenkosten aus Eigenkapital gezahlt, laufende Belastung nur
      Kredit (voll getilgt über 30 Jahre) und von Eigentümern zu zahlendes Hausgeld
    3. durchschnittliches stadtweites Pro-Kopf-Einkommen pro Jahr nach Steuern, inklusive staatlicher Transfers

    Quelle: empirica-systeme, eigene Berechnung

  • Stuttgart

    Miete (1)Kaufpreis (1)Mindest- einkommen (2) für MieteMindest- einkommen (2) für Kauf

    Verhältnis Mindest- (2) / Pro-Kopf-Einkommen (3)

    Miete

    Verhältnis Mindest- (2) / Pro-Kopf-Einkommen (3)

    Kauf

    10,90 Euro / qm3.575 Euro / qm34.944 Euro44.200 Euro / Jahr1,51,9
    1. gerundete Angebotspreise für bestehende Wohnungen (kein Neubau) im ersten Halbjahr 2016, flächengewichtetes Mittel
    2. nötiges Nettoeinkommen pro Jahr, damit Kosten einer 80-Quadratmeter-Wohnung maximal 30 Prozent davon betragen,
      Annahmen bei Kauf: 20 Prozent des Kaufpreises und alle Kaufnebenkosten aus Eigenkapital gezahlt, laufende Belastung nur
      Kredit (voll getilgt über 30 Jahre) und von Eigentümern zu zahlendes Hausgeld
    3. durchschnittliches stadtweites Pro-Kopf-Einkommen pro Jahr nach Steuern, inklusive staatlicher Transfers

    Quelle: empirica-systeme, eigene Berechnung

  • Hamburg

    Miete (1)Kaufpreis (1)Mindest- einkommen (2) für MieteMindest- einkommen (2) für Kauf

    Verhältnis Mindest- (2) / Pro-Kopf-Einkommen (3)

    Miete

    Verhältnis Mindest- (2) / Pro-Kopf-Einkommen (3)

    Kauf

    10,70 Euro / qm4.125 Euro / qm34.304 Euro51.960 Euro / Jahr1,62,4
    1. gerundete Angebotspreise für bestehende Wohnungen (kein Neubau) im ersten Halbjahr 2016, flächengewichtetes Mittel
    2. nötiges Nettoeinkommen pro Jahr, damit Kosten einer 80-Quadratmeter-Wohnung maximal 30 Prozent davon betragen,
      Annahmen bei Kauf: 20 Prozent des Kaufpreises und alle Kaufnebenkosten aus Eigenkapital gezahlt, laufende Belastung nur
      Kredit (voll getilgt über 30 Jahre) und von Eigentümern zu zahlendes Hausgeld
    3. durchschnittliches stadtweites Pro-Kopf-Einkommen pro Jahr nach Steuern, inklusive staatlicher Transfers

    Quelle: empirica-systeme, eigene Berechnung

  • Frankfurt

    Miete (1)Kaufpreis (1)Mindest- einkommen (2) für MieteMindest- einkommen (2) für Kauf

    Verhältnis Mindest- (2) / Pro-Kopf-Einkommen (3)

    Miete

    Verhältnis Mindest- (2) / Pro-Kopf-Einkommen (3)

    Kauf

    12,20 Euro / qm4.325 Euro / qm38.976 Euro51.360 Euro / Jahr1,92,5
    1. gerundete Angebotspreise für bestehende Wohnungen (kein Neubau) im ersten Halbjahr 2016, flächengewichtetes Mittel
    2. nötiges Nettoeinkommen pro Jahr, damit Kosten einer 80-Quadratmeter-Wohnung maximal 30 Prozent davon betragen,
      Annahmen bei Kauf: 20 Prozent des Kaufpreises und alle Kaufnebenkosten aus Eigenkapital gezahlt, laufende Belastung nur
      Kredit (voll getilgt über 30 Jahre) und von Eigentümern zu zahlendes Hausgeld
    3. durchschnittliches stadtweites Pro-Kopf-Einkommen pro Jahr nach Steuern, inklusive staatlicher Transfers

    Quelle: empirica-systeme, eigene Berechnung

  • München

    Miete (1)Kaufpreis (1)Mindest- einkommen (2) für MieteMindest- einkommen (2) für Kauf

    Verhältnis Mindest- (2) / Pro-Kopf-Einkommen (3)

    Miete

    Verhältnis Mindest- (2) / Pro-Kopf-Einkommen (3)

    Kauf

    15,00 Euro / qm6.250 Euro / qm48.032 Euro69.360 Euro / Jahr1,72,4
    1. gerundete Angebotspreise für bestehende Wohnungen (kein Neubau) im ersten Halbjahr 2016, flächengewichtetes Mittel
    2. nötiges Nettoeinkommen pro Jahr, damit Kosten einer 80-Quadratmeter-Wohnung maximal 30 Prozent davon betragen,
      Annahmen bei Kauf: 20 Prozent des Kaufpreises und alle Kaufnebenkosten aus Eigenkapital gezahlt, laufende Belastung nur
      Kredit (voll getilgt über 30 Jahre) und von Eigentümern zu zahlendes Hausgeld
    3. durchschnittliches stadtweites Pro-Kopf-Einkommen pro Jahr nach Steuern, inklusive staatlicher Transfers

    Quelle: empirica-systeme, eigene Berechnung

Im vergangenen Jahr haben die Wohnungsbaugenehmigungen mit einer Steigerung von acht Prozent erstmals seit dem Jahr 2000 die Marke von 300.000 genehmigten Wohnungen überschritten; im ersten Quartal 2016, heißt es in der Studie, ist ein weiterer Anstieg um nochmals 30 Prozent gegenüber dem Vorjahreszeitraum zu verzeichnen. Das zeige, dass der Markt reagiere und lasse eine Stärkung des Wohnungsneubaus erwarten. Allerdings profitieren davon nicht alle großen Städte gleichermaßen. Angesichts der hohen Baulandpreise in den Kernstädten suchen sich mehr Bauherren bezahlbare Alternativen im Umland. Damit verfestigt sich das Wohnungsproblem in den gefragten Innenstadtlagen.

In der Folge steigen die Preise von Wohnimmobilien seit 2010 deutlich an, vor allem in den Großstädten und deren Umland. In Großstädten lagen die Preise für Eigentumswohnungen 2014 um etwa 29 Prozent höher als 2009, wobei vor allem boomende Metropolen wie München (+45 Prozent) und Frankfurt am Main (+69 Prozent) überdurchschnittliche Preissteigerungen verzeichneten. Wenngleich sich warnende Stimmen mehren, kann nach Meinung des BBSR angesichts eines derzeit moderat steigenden Wohnungsbaukreditvolumens zumindest aktuell nicht von einer Immobilienpreisblase in Deutschland gesprochen werden.

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