BBSR-Immobilienstudie: Die Preise steigen, weil nicht genug gebaut wird

Der Druck auf dem Wohnungsmarkt hält an, zeigt eine Studie des Bauinstituts des Bundes. Die Baugenehmigungen nehmen zwar zu, doch der Bedarf wächst in Großstädten noch schneller. Auf dem Land sieht das anders aus.

Hier steigen die Mieten am stärksten

Platz 8: Frankfurt

Ausgerechnet in Deutschlands Finanzmetropole fiel der Preisanstieg im ersten Halbjahr 2016 am geringsten aus: Hier stiegen die Mieten im Vergleich zum Vorjahreszeitraum um 4,3 Prozent auf 13,30 Euro pro Quadratmeter im Monat. Im Vergleich zum Jahr 2004 allerdings liegt das Niveau heute um 33 Prozent höher – damit rangiert Frankfurt im Städtevergleich auf Platz 5.

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Platz 7: Stuttgart

In der baden-württembergischen Landeshauptstadt lagen die Angebotsmieten im ersten Halbjahr 2016 bei durchschnittlich 12,55 Euro pro Quadratmeter im Monat – ein Anstieg von 5,2 Prozent zum Vorjahr. Der Zwölfjahresvergleich zeigt: Gegenüber 2004 müssen Mieter heute 44 Prozent mehr zahlen – des bringt Stuttgart die Bronzemedaille unter den acht untersuchten Städten ein.

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Platz 6: Berlin

Vergleichsweise günstig bleibt Berlin: Der Aufwärtstrend der Mieten in der Hauptstadt ließ 2015 etwas nach, auf Jahressicht steigen die Mieten hier im Schnitt um 5,4 Prozent auf 9,55 Euro pro Monat und Quadratmeter. Ganz anders die Bilanz nach zwölf Jahren: 2004 wurden in Deutschlands Hauptstadt noch Wohnungen für sechs Euro Miete pro Quadratmeter angeboten. Heute sind es fast 60 Prozent mehr – der höchste in den acht Städten gemessene Anstieg.

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Platz 5: München

Was die Steigerungsrate bei den Mieten betrifft, rangiert die Bayernmetropole mit einem Plus von 6,2 Prozent nur auf dem fünften Rang. Absolut betrachtet bleibt München aber die mit Abstand teuerste Stadt Deutschlands: Die Angebotsmieten kletterten binnen zwölf Monaten auf durchschnittlich 16,90 Euro pro Quadratmeter monatlich. Und auch auf Zwölfjahressicht liegt die Landeshauptstadt mit einem Plus von 52 Prozent nur knapp hinter Berlin.

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Platz 4: Leipzig

Dass Leipzig eine ostdeutsche Vorzeigestadt ist, zeigt sich auch auf dem Wohnungsmarkt. Seit mehreren Halbjahren steigen die Mieten: Mit einem deutlichen Plus von 6,9 Prozent gegenüber dem Vergleichszeitraum des Vorjahres liegen sie mittlerweile bei 6,20 Euro pro Quadratmeter im Monat. Gegenüber 2004 fällt das Plus aber immer noch vergleichsweise moderat aus: Mit 27 Prozent erreicht Leipzig den vorletzten Platz im Langfristvergleich der acht Städte.

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Platz 3: Hamburg

Auch die Hansestadt gilt als besonders teures Pflaster zum Wohnen – bei durchschnittlichen Angebotsmieten von 11,50 Euro pro Quadratmeter ein richtiger Eindruck. Anders als in vielen anderen Städten sind die Mieten an der Alster aber erst jetzt – nach sieben Halbjahren der Stagnation – wieder kräftig gestiegen. Sie verteuerten sich auf Jahressicht um 6,3 Prozent. Auf Zwölfjahressicht summiert sich ein Plus von 40 Prozent, der vierhöchste im Städtevergleich.

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Platz 2: Köln

Mit einem Plus von 6,3 Prozent auf eine durchschnittliche Angebotsmiete von 10,55 Euro pro Quadratmeter monatlich erfuhr Köln den stärksten Mietanstieg seit Beginn der Zeitreihe im Jahr 2004. Der Langfristvergleich fällt weniger drastisch aus: Der Mietanstieg summiert sich auf 21 Prozent – das ist der geringste Wert aller acht Städte.

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Allen Bemühungen zum Trotz: Der Druck auf dem Wohnungsmarkt wird in Deutschland in den kommenden Jahren nicht nachlassen. Für Mieter in Großstädten könnte das weiter steigende Mieten und für Käufer weiter steigende Immobilienpreise bedeuten. Das Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) kommt in einer neuen Studie zum Ergebnis, dass der Neubaubedarf „in den wachsenden Räumen auch in den nächsten Jahren höher als die aktuelle Bautätigkeit“ sein werde. Zwar steige die Zahl der Baugenehmigungen seit 2009 wieder deutlich an, ebenso die Zahl der Fertigstellungen, heißt es in dem am Dienstag vorgelegten Bericht. Das Niveau reiche jedoch nicht aus, um den erforderlichen Bedarf insbesondere in Ballungsräumen zu befriedigen.

Das BBSR, eine Forschungseinrichtung des Bundesbauministeriums, geht von einem Neubaubedarf von 350.000 bis 400.000 Wohnungen jährlich aus. Gebaut wurden aber im vergangenen Jahr lediglich 248.000 Wohnungen, nach 245.000 Wohnungen in 2014. Dabei seien vor allem die Auswirkungen der Flüchtlingszuwanderungen auf die künftige reale Wohnungsnachfrage kaum verlässlich abzuschätzen, meint das BBSR.

Für die Forscher steht fest: Das Ziel, genügend bezahlbaren Wohnraum in Deutschland zu schaffen, erfordert erstens eine gemeinsame Kraftanstrengung aller Akteure, der staatlichen sowie der privaten. Zweitens müssen bestehende Zielkonflikte und die Akzeptanz von mehr Wohnungsbau gesteigert werden.

Zu den wichtigsten Themen gehört dabei die Verfügbarkeit erforderlichen Baulands. Nicht selten scheiterten konkrete Bauvorhaben, für die Investoren und Kapital bereitstünden, an nicht verfügbaren Flächen oder komplexem Baurecht, moniert das BBSR. „Ausreichend verfügbares Bauland zu vertretbaren Preisen ist deshalb eine entscheidende Stellschraube für mehr bezahlbaren Wohnungsneubau zur Miete und im Eigentum.“ Hier sei in erster Linie eine strategische und aktivierende Liegenschaftspolitik der Kommunen mit preisdämpfender Wirkung gefragt, aber auch Bund und Länder müssten unterstützend tätig werden, um für bessere Rahmenbedingungen bei der Schaffung und Mobilisierung von mehr Bauland zu sorgen.

Großstädte - Mieten und Kaufpreise im Verhältnis zu den lokalen Einkommen

Dortmund

Miete (1)	Kaufpreis (1)	Mindest- einkommen (2) für Miete	Mindest- einkommen (2) für Kauf	Verhältnis Mindest- (2) / Pro-Kopf-Einkommen (3) Miete	Verhältnis Mindest- (2) / Pro-Kopf-Einkommen (3) Kauf
6,35 Euro / qm	1.500 Euro / qm	20.320 Euro	24.400 Euro / Jahr	1,1	1,4

1. gerundete Angebotspreise für bestehende Wohnungen (kein Neubau) im ersten Halbjahr 2016, flächengewichtetes Mittel
2. nötiges Nettoeinkommen pro Jahr, damit Kosten einer 80-Quadratmeter-Wohnung maximal 30 Prozent davon betragen,
   Annahmen bei Kauf: 20 Prozent des Kaufpreises und alle Kaufnebenkosten aus Eigenkapital gezahlt, laufende Belastung nur
   Kredit (voll getilgt über 30 Jahre) und von Eigentümern zu zahlendes Hausgeld
3. durchschnittliches stadtweites Pro-Kopf-Einkommen pro Jahr nach Steuern, inklusive staatlicher Transfers

Quelle: empirica-systeme, eigene Berechnung, Stand: 19.08.2016

Essen

Miete (1)	Kaufpreis (1)	Mindest- einkommen (2) für Miete	Mindest- einkommen (2) für Kauf	Verhältnis Mindest- (2) / Pro-Kopf-Einkommen (3) Miete	Verhältnis Mindest- (2) / Pro-Kopf-Einkommen (3) Kauf
6,50 Euro / qm	1.525 Euro / qm	20.768 Euro	24.680 Euro / Jahr	1,1	1,3

1. gerundete Angebotspreise für bestehende Wohnungen (kein Neubau) im ersten Halbjahr 2016, flächengewichtetes Mittel
2. nötiges Nettoeinkommen pro Jahr, damit Kosten einer 80-Quadratmeter-Wohnung maximal 30 Prozent davon betragen,
   Annahmen bei Kauf: 20 Prozent des Kaufpreises und alle Kaufnebenkosten aus Eigenkapital gezahlt, laufende Belastung nur
   Kredit (voll getilgt über 30 Jahre) und von Eigentümern zu zahlendes Hausgeld
3. durchschnittliches stadtweites Pro-Kopf-Einkommen pro Jahr nach Steuern, inklusive staatlicher Transfers

Quelle: empirica-systeme, eigene Berechnung

Bremen

Miete (1)	Kaufpreis (1)	Mindest- einkommen (2) für Miete	Mindest- einkommen (2) für Kauf	Verhältnis Mindest- (2) / Pro-Kopf-Einkommen (3) Miete	Verhältnis Mindest- (2) / Pro-Kopf-Einkommen (3) Kauf
7,55 Euro / qm	1.850 Euro / qm	24.160 Euro	27.920 Euro / Jahr	1,2	1,4

1. gerundete Angebotspreise für bestehende Wohnungen (kein Neubau) im ersten Halbjahr 2016, flächengewichtetes Mittel
2. nötiges Nettoeinkommen pro Jahr, damit Kosten einer 80-Quadratmeter-Wohnung maximal 30 Prozent davon betragen,
   Annahmen bei Kauf: 20 Prozent des Kaufpreises und alle Kaufnebenkosten aus Eigenkapital gezahlt, laufende Belastung nur
   Kredit (voll getilgt über 30 Jahre) und von Eigentümern zu zahlendes Hausgeld
3. durchschnittliches stadtweites Pro-Kopf-Einkommen pro Jahr nach Steuern, inklusive staatlicher Transfers

Quelle: empirica-systeme, eigene Berechnung

Köln

Miete (1)	Kaufpreis (1)	Mindest- einkommen (2) für Miete	Mindest- einkommen (2) für Kauf	Verhältnis Mindest- (2) / Pro-Kopf-Einkommen (3) Miete	Verhältnis Mindest- (2) / Pro-Kopf-Einkommen (3) Kauf
9,90 Euro / qm	3.075 Euro / qm	31.680 Euro	39.440 Euro / Jahr	1,5	1,9

1. gerundete Angebotspreise für bestehende Wohnungen (kein Neubau) im ersten Halbjahr 2016, flächengewichtetes Mittel
2. nötiges Nettoeinkommen pro Jahr, damit Kosten einer 80-Quadratmeter-Wohnung maximal 30 Prozent davon betragen,
   Annahmen bei Kauf: 20 Prozent des Kaufpreises und alle Kaufnebenkosten aus Eigenkapital gezahlt, laufende Belastung nur
   Kredit (voll getilgt über 30 Jahre) und von Eigentümern zu zahlendes Hausgeld
3. durchschnittliches stadtweites Pro-Kopf-Einkommen pro Jahr nach Steuern, inklusive staatlicher Transfers

Quelle: empirica-systeme, eigene Berechnung

Düsseldorf

Miete (1)	Kaufpreis (1)	Mindest- einkommen (2) für Miete	Mindest- einkommen (2) für Kauf	Verhältnis Mindest- (2) / Pro-Kopf-Einkommen (3) Miete	Verhältnis Mindest- (2) / Pro-Kopf-Einkommen (3) Kauf
9,90 Euro / qm	3.375 Euro / qm	31.616 Euro	42.720 Euro / Jahr	1,8	1,8

1. gerundete Angebotspreise für bestehende Wohnungen (kein Neubau) im ersten Halbjahr 2016, flächengewichtetes Mittel
2. nötiges Nettoeinkommen pro Jahr, damit Kosten einer 80-Quadratmeter-Wohnung maximal 30 Prozent davon betragen,
   Annahmen bei Kauf: 20 Prozent des Kaufpreises und alle Kaufnebenkosten aus Eigenkapital gezahlt, laufende Belastung nur
   Kredit (voll getilgt über 30 Jahre) und von Eigentümern zu zahlendes Hausgeld
3. durchschnittliches stadtweites Pro-Kopf-Einkommen pro Jahr nach Steuern, inklusive staatlicher Transfers

Quelle: empirica-systeme, eigene Berechnung

Berlin

Miete (1)	Kaufpreis (1)	Mindest- einkommen (2) für Miete	Mindest- einkommen (2) für Kauf	Verhältnis Mindest- (2) / Pro-Kopf-Einkommen (3) Miete	Verhältnis Mindest- (2) / Pro-Kopf-Einkommen (3) Kauf
9,30 Euro / qm	3.425 Euro / qm	29.728 Euro	43.440 Euro / Jahr	1,7	2,5

1. gerundete Angebotspreise für bestehende Wohnungen (kein Neubau) im ersten Halbjahr 2016, flächengewichtetes Mittel
2. nötiges Nettoeinkommen pro Jahr, damit Kosten einer 80-Quadratmeter-Wohnung maximal 30 Prozent davon betragen,
   Annahmen bei Kauf: 20 Prozent des Kaufpreises und alle Kaufnebenkosten aus Eigenkapital gezahlt, laufende Belastung nur
   Kredit (voll getilgt über 30 Jahre) und von Eigentümern zu zahlendes Hausgeld
3. durchschnittliches stadtweites Pro-Kopf-Einkommen pro Jahr nach Steuern, inklusive staatlicher Transfers

Quelle: empirica-systeme, eigene Berechnung

Stuttgart

Miete (1)	Kaufpreis (1)	Mindest- einkommen (2) für Miete	Mindest- einkommen (2) für Kauf	Verhältnis Mindest- (2) / Pro-Kopf-Einkommen (3) Miete	Verhältnis Mindest- (2) / Pro-Kopf-Einkommen (3) Kauf
10,90 Euro / qm	3.575 Euro / qm	34.944 Euro	44.200 Euro / Jahr	1,5	1,9

1. gerundete Angebotspreise für bestehende Wohnungen (kein Neubau) im ersten Halbjahr 2016, flächengewichtetes Mittel
2. nötiges Nettoeinkommen pro Jahr, damit Kosten einer 80-Quadratmeter-Wohnung maximal 30 Prozent davon betragen,
   Annahmen bei Kauf: 20 Prozent des Kaufpreises und alle Kaufnebenkosten aus Eigenkapital gezahlt, laufende Belastung nur
   Kredit (voll getilgt über 30 Jahre) und von Eigentümern zu zahlendes Hausgeld
3. durchschnittliches stadtweites Pro-Kopf-Einkommen pro Jahr nach Steuern, inklusive staatlicher Transfers

Quelle: empirica-systeme, eigene Berechnung

Hamburg

Miete (1)	Kaufpreis (1)	Mindest- einkommen (2) für Miete	Mindest- einkommen (2) für Kauf	Verhältnis Mindest- (2) / Pro-Kopf-Einkommen (3) Miete	Verhältnis Mindest- (2) / Pro-Kopf-Einkommen (3) Kauf
10,70 Euro / qm	4.125 Euro / qm	34.304 Euro	51.960 Euro / Jahr	1,6	2,4

1. gerundete Angebotspreise für bestehende Wohnungen (kein Neubau) im ersten Halbjahr 2016, flächengewichtetes Mittel
2. nötiges Nettoeinkommen pro Jahr, damit Kosten einer 80-Quadratmeter-Wohnung maximal 30 Prozent davon betragen,
   Annahmen bei Kauf: 20 Prozent des Kaufpreises und alle Kaufnebenkosten aus Eigenkapital gezahlt, laufende Belastung nur
   Kredit (voll getilgt über 30 Jahre) und von Eigentümern zu zahlendes Hausgeld
3. durchschnittliches stadtweites Pro-Kopf-Einkommen pro Jahr nach Steuern, inklusive staatlicher Transfers

Quelle: empirica-systeme, eigene Berechnung

Frankfurt

Miete (1)	Kaufpreis (1)	Mindest- einkommen (2) für Miete	Mindest- einkommen (2) für Kauf	Verhältnis Mindest- (2) / Pro-Kopf-Einkommen (3) Miete	Verhältnis Mindest- (2) / Pro-Kopf-Einkommen (3) Kauf
12,20 Euro / qm	4.325 Euro / qm	38.976 Euro	51.360 Euro / Jahr	1,9	2,5

1. gerundete Angebotspreise für bestehende Wohnungen (kein Neubau) im ersten Halbjahr 2016, flächengewichtetes Mittel
2. nötiges Nettoeinkommen pro Jahr, damit Kosten einer 80-Quadratmeter-Wohnung maximal 30 Prozent davon betragen,
   Annahmen bei Kauf: 20 Prozent des Kaufpreises und alle Kaufnebenkosten aus Eigenkapital gezahlt, laufende Belastung nur
   Kredit (voll getilgt über 30 Jahre) und von Eigentümern zu zahlendes Hausgeld
3. durchschnittliches stadtweites Pro-Kopf-Einkommen pro Jahr nach Steuern, inklusive staatlicher Transfers

Quelle: empirica-systeme, eigene Berechnung

München

Miete (1)	Kaufpreis (1)	Mindest- einkommen (2) für Miete	Mindest- einkommen (2) für Kauf	Verhältnis Mindest- (2) / Pro-Kopf-Einkommen (3) Miete	Verhältnis Mindest- (2) / Pro-Kopf-Einkommen (3) Kauf
15,00 Euro / qm	6.250 Euro / qm	48.032 Euro	69.360 Euro / Jahr	1,7	2,4

1. gerundete Angebotspreise für bestehende Wohnungen (kein Neubau) im ersten Halbjahr 2016, flächengewichtetes Mittel
2. nötiges Nettoeinkommen pro Jahr, damit Kosten einer 80-Quadratmeter-Wohnung maximal 30 Prozent davon betragen,
   Annahmen bei Kauf: 20 Prozent des Kaufpreises und alle Kaufnebenkosten aus Eigenkapital gezahlt, laufende Belastung nur
   Kredit (voll getilgt über 30 Jahre) und von Eigentümern zu zahlendes Hausgeld
3. durchschnittliches stadtweites Pro-Kopf-Einkommen pro Jahr nach Steuern, inklusive staatlicher Transfers

Quelle: empirica-systeme, eigene Berechnung

Im vergangenen Jahr haben die Wohnungsbaugenehmigungen mit einer Steigerung von acht Prozent erstmals seit dem Jahr 2000 die Marke von 300.000 genehmigten Wohnungen überschritten; im ersten Quartal 2016, heißt es in der Studie, ist ein weiterer Anstieg um nochmals 30 Prozent gegenüber dem Vorjahreszeitraum zu verzeichnen. Das zeige, dass der Markt reagiere und lasse eine Stärkung des Wohnungsneubaus erwarten. Allerdings profitieren davon nicht alle großen Städte gleichermaßen. Angesichts der hohen Baulandpreise in den Kernstädten suchen sich mehr Bauherren bezahlbare Alternativen im Umland. Damit verfestigt sich das Wohnungsproblem in den gefragten Innenstadtlagen.

In der Folge steigen die Preise von Wohnimmobilien seit 2010 deutlich an, vor allem in den Großstädten und deren Umland. In Großstädten lagen die Preise für Eigentumswohnungen 2014 um etwa 29 Prozent höher als 2009, wobei vor allem boomende Metropolen wie München (+45 Prozent) und Frankfurt am Main (+69 Prozent) überdurchschnittliche Preissteigerungen verzeichneten. Wenngleich sich warnende Stimmen mehren, kann nach Meinung des BBSR angesichts eines derzeit moderat steigenden Wohnungsbaukreditvolumens zumindest aktuell nicht von einer Immobilienpreisblase in Deutschland gesprochen werden.