Eigentümergemeinschaft: Rechte und Pflichten von Wohnungseigentümern

ThemaImmobilien

Eigentümergemeinschaft: Rechte und Pflichten von Wohnungseigentümern

von Martin Gerth

Wer eine Wohnung erwirbt, kauft sich in eine Gemeinschaft ein. Für alle Eigentümer gelten gleiche Spielregeln. Welche das sind, legen die Teilungserklärung, Gemeinschafts- und Hausordnung fest.

Teilen und herrschen

  • Die Teilungserklärung regelt, was wem in der Wohnanlage gehört. Alle Miteigentümer sind mit ihren Anteilen an der Wohnanlage vermerkt.
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  • In der Gemeinschaftsordnung werden die unterschiedlichen Kategorien von Eigentum und die damit verbundenen Nutzungsrechte und Zahlungsverpflichtungen festgelegt. Sondereigentum sind die Wohnräume einschließlich Balkone und Terrassen. Das Sondereigentum muss der Eigentümer in der Regel auf eigene Kosten instand halten. Teileigentum sind unbewohnte Räume, die die Eigentümer gemeinschaftlich nutzen, beispielsweise eine Waschküche oder ein Partyraum. Zum Gemeinschaftseigentum gehören die Außenwände, Fassaden, das Dach, tragende Gebäudeteile, das Grundstück einschließlich der Grünflächen sowie Heizung und Versorgungsleitungen. Für Teil- und Gemeinschaftseigentum müssen die Eigentümer in der Regel gemeinsam aufkommen. Ebenfalls Teil der Gemeinschaftordnung sind die Regeln, nach denen gemeinsam anfallende Kosten, etwa für Hausreinigung, Abwasser oder Gartenpflege, auf die Eigentümer zu verteilen sind. Ein Beispiel: Die Kosten für die Müllabfuhr werden nach der Zahl der Personen in einer Wohnung verteilt.
  • Die Hausordnung regelt, ähnlich wie bei Mietern, das tägliche Miteinander. Dazu gehören beispielsweise das Einhalten von Ruhezeiten oder das korrekte Anbringen von Blumenkästen auf den Balkonen.
Prozesse von Wohnungseigentümern

Prozessflut der Wohnungseigentümer (Klicken Sie auf die Grafik, um eine vergrößerte Ansicht zu erhalten)

Gemeinsam entscheiden

Teilungserklärung sowie Gemeinschafts- und Hausordnung sind die Leitplanken für das Zusammenleben. Auf der Eigentümerversammlung, in der Regel einmal jährlich, entscheiden die Wohnungsbesitzer über aktuelle Fragen. Dazu gehören beispielsweise notwendige Sanierungsmaßnahmen. Beschlüssen darüber müssen drei Viertel der Eigentümer zustimmen, die gleichzeitig über mehr als die Hälfte der Anteile an der Wohnanlage verfügen müssen. Wenn die Eigentümer die Verteilung von Betriebskosten ändern wollen, etwa weil sich Wohnungsbesitzer durch den in der Gemeinschaftsordnung festgelegten Kostenschlüssel benachteiligt fühlen, reicht eine einfache Mehrheit. Gleiches gilt für Maßnahmen zur Instandsetzung. Zur Instandhaltung zählt beispielsweise ein neuer Anstrich für die Fassade. Dämmmaßnahmen dagegen zählen zur Sanierung. Auf der jährlichen Versammlung entscheiden die Eigentümer auch über den Hausverwalter. Sie können ihn entlasten, abwählen oder neu bestimmen. Der Verwalter organisiert unter anderem die Eigentümerversammlungen und muss die Eigentümer mindestens zwei Wochen vor dem Termin einladen. In größeren Eigentümergemeinschaften von mehr als zehn Wohneinheiten wählt die Versammlung einen Beirat, der das Bindeglied zwischen Verwalter und Eigentümern bildet. Der Beirat besteht aus Eigentümern. Er sammelt Vorschläge und Beschwerden der Eigentümer und leitet sie an den Verwalter weiter.

Getrennt klagen

Fühlt sich ein Eigentümer benachteiligt, kann er die Beschlüsse der Eigentümer innerhalb von einem Monat vor Gericht anfechten. Diese Frist gilt in der Regel nur für Positivbeschlüsse (wenn die Eigentümergemeinschaft zum Beispiel entscheidet, Geld für die Sanierung des Gebäudes auszugeben). Bei Negativbeschlüssen, also wenn die Eigentümer ein Anliegen ablehnen, bleibt in der Regel jederzeit die Tür offen, einen neuen Beschluss zu erwirken. Einen Konflikt vor Gericht auszutragen, kann dem Betroffenen zwar zu seinem Recht verhelfen, das Klima in der Eigentümergemeinschaft ist danach allerdings oft vergiftet. Wer klagen will, sollte wissen, dass nach geltendem Recht das Gericht dem Verlierer die gesamten Kosten des Verfahrens aufbrummen darf. So soll vermieden werden, dass Querulanten eine Eigentümergemeinschaft mit Prozessen überziehen. Meist ist es besser, den Konflikt außergerichtlich beizulegen.

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Hausgeld zahlen

Eigentümer sind verpflichtet, Hausgeld zu zahlen. Aus den eingesammelten Geldern wird der Hausverwalter bezahlt, es werden die allgemeinen Betriebskosten und die Instandhaltung des Gebäudes finanziert sowie Rücklagen für Sanierungsmaßnahmen gebildet. Reicht das Geld aus den Rücklagen nicht aus, müssen die Eigentümer zusätzlich Sonderumlagen zahlen. Bleibt ein Eigentümer das Hausgeld über einen längeren Zeitraum schuldig, können die Eigentümer diesen aus der Gemeinschaft ausschließen. Was in der Hauskasse fehlt, müssen die übrigen Eigentümer notfalls nachschießen. Muss eine Wohnung zwangsversteigert werden, erhalten nicht gezahlte Hausgelder Vorrang vor Forderungen anderer Gläubiger.

Für Schulden haften

Eigentümer haften als Gemeinschaft gegenüber anderen Eigentümern sowie externen Gläubigern, beispielsweise Handwerkern, entsprechend ihrem Anteil am Gemeinschaftseigentum. Gläubiger können sich nicht einzelne Eigentümer herauspicken und ihnen die gesamte Rechnung aufs Auge drücken. Verkauft ein Eigentümer seine Wohnung, haftet er noch fünf Jahre lang für Verbindlichkeiten, die während seiner Zeit in der Eigentümergemeinschaft entstanden sind.

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