Forward-Darlehen für Rechenkünstler : So profitieren Immobilienbesitzer von Mini-Zinsen

Über ein Forward-Darlehen können sich Immobilienbesitzer die niedrigen Zinsen für ihre Anschlussfinanzierung sichern. Welche Anbieter die besten Konditionen bieten.

Betongold ist die begehrteste Ware

Die lockere Geldpolitik der Europäischen Zentralbank ist für die Käufer von Häusern und Wohnungen nach wie vor besonders günstig. Die Zinsen sind so tief wie niemals zuvor und Dank der schwächelnden südeuropäischen Staaten hat die Notenbank auch 2015 nur wenig Spielraum, um die Zinsen zu erhöhen. Die Menschen, die ihre Häuser und Wohnungen über Bankdarlehen finanzieren, erzielen deshalb eine Ersparnis von Tausenden von Euro. Für die Bedienung eines 200.000-Euro-Darlehens zum Beispiel müssten die Kreditnehmer mit jedem sinkenden Prozentpunkt der Bauzinsen 2000 Euro weniger im Jahr berappen.

Quelle: Institut für Immobilienwirtschaft der Universität Regensburg

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Obwohl der Dax in den ersten Wochen des Jahres von einem Hoch zum nächsten rast, bleiben die meisten Deutschen beim Thema Aktien eher skeptisch. Anleihen zu kaufen ist angesichts der Minizinsen zu unattraktiv. Also heißt es für viele, die Geld über haben: Haus oder Wohnung kaufen. Zusätzlichen Auftrieb gibt den Immobilienkäufern erneut die EZB. Mit dem angekündigten Kauf von Staatsanleihen lässt sie auch große Investoren aus Furcht vor drohender Geldschwemme ins Betongold flüchten.

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Auch die Tatsache, dass in Deutschland – zumindest auf kurze Sicht – mehr Wohnraum gebraucht wird, macht Immobilien für Privatkäufer und große Investoren attraktiv. Die große Nachfrage nach Wohnungen ist vor allem Einwanderern aus den krisengebeutelten, südeuropäischen Staaten sowie aus Osteuropa zu verdanken. Allein, um dieser Zuwanderung gerecht zu werden, ist der Bau von 150.000 zusätzlichen Wohnungen gerechtfertigt.

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Seit 2008 steigen die Preise für Immobilien in Deutschland kontinuierlich an. Acht der wichtigsten nationalen Immobilienindizes sind seitdem um rund 20 Prozent gestiegen. Gemäß dem Bulwiengesa-Index, der seit 1975 Daten zur Entwicklung der Immobilienpreise erhebt, sind die Hauspreise im vergangenen Jahr im Schnitt um 5,4 Prozent gestiegen. Das ist zwar etwas weniger als in den vergangenen beiden Jahren (jeweils 6,3 Prozent). Wenn man allerdings die Inflation herausrechnet, ist der Anstieg mit 4,5 Prozent etwa auf Vorjahresniveau. Auch für 2015 rechnen die Studienautoren mit einem Preisanstieg.

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Immobilien zu kaufen könnte sich künftig aber immer weniger lohnen. Die Mieten stiegen im vergangenen Jahr um 2,8 Prozent im Bestand und um 3,3 Prozent für Neubauten an. Die Mietrenditen auf Wohnungen sind auf ein historisches Allzeittief gesunken. Für Bestandswohnungen erwirtschaften Immobilienbesitzer im Schnitt 4,8 Prozent Rendite, für Neubauten 3,8 Prozent.

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Waren es früher die großen Städte wie Hamburg, München oder Köln, in denen die Immobilienpreise rasant stiegen, hat sich das Preiswachstum an dieser Front inzwischen verlangsamt. Um Renditen zu erzielen, weichen viele Investoren auf kleinere Städte – so genannte „B-Städte“ – aus. Diese sind zwar kleiner als die großen Metropolen, punkten aber durch gute Infrastruktur und attraktive Arbeitgeber.

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Viele der B-Städte befinden sich im Osten Deutschlands. Dresden, Rostock und Neubrandenburg beispielsweise verzeichneten 2014 einen zweistelligen Preisanstieg. Für die hohe Dynamik dürften überschaubare Märkte und günstige Einstiegspreise verantwortlich sein. Zudem sitzen Investoren inzwischen auf vergleichsweise viel Liquidität – da kann ein Teil davon auch in Lagen fließen, die vor wenigen Jahren noch in No-Go gewesen wären.

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An vielen deutschen Küchentischen wird gerade gerechnet: Schmeiße ich das Geld zum Fenster raus, wenn ich zur Miete wohne? Verpasse ich eine historische Chance, wenn ich jetzt keine eigene Immobilie kaufe? Wie kann ich die guten Konditionen für mich nutzen? Hätte ich mit dem Immobilienkauf noch länger warten sollen? Das sind Fragen, die sich Immobilienbesitzer und solche, die es noch werden wollen, derzeit stellen.

Grund für das innerliche Pokerspiel der deutschen Anleger ist die Niedrigzinstreppe. Seit langem ist der Zins in Europa extrem niedrig. 2012 lag der Leitzins der Europäischen Zentralbank (EZB) bei 0,75 Prozent und der Einlagezins, den die Banken zahlen, wenn sie Geld bei der Notenbank parken, war sogar schon bei Null angekommen. Schon da galt das Zinsniveau als "historisch niedrig", immer wieder hörte man Sätze wie "viel niedriger kann der Zins ja kaum noch werden".

Günstige Forward-Darlehen bei 15 Jahren Zinsbindung, Vorlaufzeit 12 Monate

Vorgaben

Wert der Immobilie: 250.000 Euro
Darlehensbetrag: 175.000 Euro (70-Prozent-Finanzierung)
3 Prozent Tilgung plus 3 Prozent Sondertilgungsoption

Zahl der untersuchten Anbieter: 41

Quelle: FMH-Finanzberatung, Stand: 02.02.2015

Bundesweiter Anbieter: Santander Bank

Forwardaufschlag: 0,00 Prozent
Sollzins: 1,85 Prozent
Effektivzins: 1,87 Prozent
Monatsrate: 707,29 Euro
Restschuld: 84.319 Euro

Bundesweiter Anbieter: Gladbacher Bank

Forwardaufschlag: 0,18 Prozent
Sollzins: 1,95 Prozent
Effektivzins: 1,97 Prozent
Monatsrate: 721,88 Euro
Restschuld: 83.607 Euro

Bundesweiter Anbieter: Postbank

Forwardaufschlag: 0,24 Prozent
Sollzins: 1,97 Prozent
Effektivzins: 1,99 Prozent
Monatsrate: 724,79 Euro
Restschuld: 83.466 Euro

Bundesweiter Anbieter: Allianz Lebensversicherung

Forwardaufschlag: 0,00 Prozent
Sollzins: 1,98 Prozent
Effektivzins: 2,00 Prozent
Monatsrate: 726,25 Euro
Restschuld: 83.219 Euro

Bundesweiter Anbieter: Signal Iduna

Forwardaufschlag: 0,00 Prozent
Sollzins: 2,14 Prozent
Effektivzins: 2,16 Prozent
Monatsrate: 749,58 Euro
Restschuld: 82.240 Euro

Vermittler: Die Hypotheker

Forwardaufschlag: 0,12 Prozent
Sollzins: 1,80 Prozent
Effektivzins: 1,82 Prozent
Monatsrate: 700,00 Euro
Restschuld: 84.671 Euro

Vermittler: MKIB Online

Forwardaufschlag: 0,12 Prozent
Sollzins: 1,80 Prozent
Effektivzins: 1,82 Prozent
Monatsrate: 700,00 Euro
Restschuld: 84.671 Euro

Vermittler: ACCEDO

Forwardaufschlag: 0,12 Prozent
Sollzins: 1,80 Prozent
Effektivzins: 1,82 Prozent
Monatsrate: 700,00 Euro
Restschuld: 84.671 Euro

Vermittler: Interhyp

Forwardaufschlag: 0,12 Prozent
Sollzins: 1,80 Prozent
Effektivzins: 1,82 Prozent
Monatsrate: 700,00 Euro
Restschuld: 84.671 Euro

Regionaler Anbieter: PSD Bank Berlin-Brandenburg

Forwardaufschlag: 0,00 Prozent
Sollzins: 1,98 Prozent
Effektivzins: 2,00 Prozent
Monatsrate: 726,25 Euro
Restschuld: 83.394 Euro

Regionaler Anbieter: PSD Bank Rhein-Ruhr

Forwardaufschlag: 0,00 Prozent
Sollzins: 1,99 Prozent
Effektivzins: 2,01 Prozent
Monatsrate: 727,71 Euro
Restschuld: 83.322 Euro

Regionaler Anbieter: PSD Bank Nürnberg

Forwardaufschlag: 0,00 Prozent
Sollzins: 2,05 Prozent
Effektivzins: 2,07 Prozent
Monatsrate: 736,46 Euro
Restschuld: 82.891 Euro

Doch, er kann. Vor knapp zwei Wochen hat EZB-Chef Mario Draghi angekündigt, seine letzte Waffe zu ziehen. Die EZB wird im Rahmen eines milliardenschweren Programms Anleihen kaufen. 60 Milliarden Euro wollen Europas Notenbanken so jeden Monat in die Märkte pumpen. Während das Klagelied der Sparer immer lauter wird, waren die Zeiten für Immobilienfinanzierer nie so gut wie derzeit. Laut Immobilienverband IVD sind Immobilien trotz der steigenden Kaufpreise erschwinglicher als je zuvor.

Wie risikofreudig sind Sie?

Sind diejenigen, die bereits vor einigen Jahren an das "tiefer fallen die Zinsen nicht mehr"-Märchen geglaubt haben und bereits mitten in der Finanzierung stecken, jetzt gekniffen, weil sie höhere Zinsen akzeptieren müssen und Angst haben, dass sie wieder mit höheren Zinsen leben müssen, wenn ihre Zinsbindung endet? Nicht unbedingt. Denn über sogenannte Forward-Darlehen lassen sich die niedrigen Zinsen für die Zukunft sichern - als Anschlussfinanzierung.

Abgeschlossen werden kann das Forward-Darlehen schon Jahre bevor die bisherige Finanzierung ausläuft. Üblich ist ein Vorlauf von ein bis drei Jahren, das hängt von der Risikofreude des Kreditnehmers ab.

Günstige Forward-Darlehen bei 15 Jahren Zinsbindung, Vorlaufzeit 36 Monate

Vorgaben

Wert der Immobilie: 250.000 Euro
Darlehensbetrag: 175.000 Euro (70-Prozent-Finanzierung)
3 Prozent Tilgung plus 3 Prozent Sondertilgungsoption

Zahl der untersuchten Anbieter: 39

Quelle: FMH-Finanzberatung, Stand: 02.02.2015

Bundesweiter Anbieter: Santander Bank

Forwardaufschlag: 0,36 Prozent
Sollzins: 2,21 Prozent
Effektivzins: 2,23 Prozent
Monatsrate: 759,79 Euro
Restschuld: 81.728 Euro

Bundesweiter Anbieter: Gladbacher Bank

Forwardaufschlag: 0,54 Prozent
Sollzins: 2,31 Prozent
Effektivzins: 2,34 Prozent
Monatsrate: 774,38 Euro
Restschuld: 80.990 Euro

Bundesweiter Anbieter: Postbank

Forwardaufschlag: 0,72 Prozent
Sollzins: 2,45 Prozent
Effektivzins: 2,48 Prozent
Monatsrate: 794,79 Euro
Restschuld: 79.948 Euro

Bundesweiter Anbieter: Allianz Lebensversicherung

Forwardaufschlag: 0,48 Prozent
Sollzins: 2,46 Prozent
Effektivzins: 2,49 Prozent
Monatsrate: 796,25 Euro
Restschuld: 79.639 Euro

Bundesweiter Anbieter: Münchener Hypothekenbank

Forwardaufschlag: 0,43 Prozent
Sollzins: 2,48 Prozent
Effektivzins: 2,51 Prozent
Monatsrate: 799,46 Euro
Restschuld: 79.706 Euro

Vermittler: Creditweb

Forwardaufschlag: 0,60 Prozent
Sollzins: 2,28 Prozent
Effektivzins: 2,30 Prozent
Monatsrate: 770,00 Euro
Restschuld: 81.213 Euro

Vermittler: MKIB Online

Forwardaufschlag: 0,60 Prozent
Sollzins: 2,28 Prozent
Effektivzins: 2,30 Prozent
Monatsrate: 770,00 Euro
Restschuld: 81.213 Euro

Vermittler: Interhyp

Forwardaufschlag: 0,60 Prozent
Sollzins: 2,28 Prozent
Effektivzins: 2,30 Prozent
Monatsrate: 770,00 Euro
Restschuld: 81.213 Euro

Vermittler: my-baufinanzierung

Forwardaufschlag: 0,60 Prozent
Sollzins: 2,28 Prozent
Effektivzins: 2,30 Prozent
Monatsrate: 770,00 Euro
Restschuld: 81.213 Euro

Regionaler Anbieter: Vereinigte Volksbank Münster

Forwardaufschlag: 0,43 Prozent
Sollzins: 2,44 Prozent
Effektivzins: 2,47 Prozent
Monatsrate: 793,63 Euro
Restschuld: 80.006 Euro

Regionaler Anbieter: Sparda-Bank Berlin

Forwardaufschlag: 0,40 Prozent
Sollzins: 2,47 Prozent
Effektivzins: 2,49 Prozent
Monatsrate: 797,13 Euro
Restschuld: 79.826 Euro

Regionaler Anbieter: Stadtsparkasse Düsseldorf

Forwardaufschlag: 0,38 Prozent
Sollzins: 2,52 Prozent
Effektivzins: 2,55 Prozent
Monatsrate: 805,00 Euro
Restschuld: 79.420 Euro

Gerade bei den sicherheitsbewussten deutschen Häuslebauern ist diese Zinsgarantie für die Zukunft beliebt. Dafür nehmen sie auch den Gebührenaufschlag in Kauf, der fällig wird. Kein Wunder, denn trotz Gebühr sind auch Forward-Darlehen aktuell historisch günstig.

Die Frankfurter FMH Finanzberatung hat für WirtschaftsWoche Online die günstigsten Forward-Darlehen von regionalen sowie überregionalen Banken sowie Immobilienvermittlern herausgefiltert. Insgesamt wurden über 40 Institute für die Untersuchung berücksichtigt. Bei den Vermittlern gibt es oft mehrere Anbieter, die Zinsen in derselben Höhe anbieten. Es wurden jeweils vier ausgewählt.