Die Plage der zweiten Miete

In begehrten Lagen ist bezahlbarer Wohnraum knapp, das schlägt sich auch in den Mieten nieder. Die Ausgaben für Heizen, Warmwasser und dergleichen tun ihr Übriges. Und sie steigen immer weiter.

Vor allem die Heiz- und Wasserkosten sind im Abrechnungsjahr 2012 drastisch angestiegen.

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Heizen und warmes Wasser machen fast zwei Drittel der Betriebskostenabrechnung vieler Mieter aus. Das geht aus dem neuen Betriebskostenspiegel des Deutschen Mieterbunds hervor. Unterm Strich müssen Mieter demnach im Schnitt 2,20 Euro pro Quadratmeter im Monat an Betriebskosten zahlen. Davon machen 1,16 Euro die Heizkosten aus und 0,27 Euro entfallen auf Warmwasser. Rechnet man alle denkbaren Betriebskosten wie etwa Gartenpflege oder Kabelfernsehen zusammen, kommt der Mieterbund auf einen Wert von 3,19 Euro pro Quadratmeter im Monat. Für eine 80 Quadratmeter große Wohnung wäre dies eine „zweite Miete“ von 3062,40 Euro im Jahr.

Die Ergebnisse beziehen sich auf inzwischen ausgewertete Abrechnungsdaten von 2012. Die Betriebskosten liegen in etwa auf dem Niveau des Vorjahres. Für das Abrechnungsjahr 2013 erwartet der Verband aber gestiegene Betriebskosten.

Was Mieter nicht zahlen müssen

„Die Abrechnung für 2014 bedeutet höchstwahrscheinlich für den Großteil der Mieter eine Rückzahlung“, sagte der Sprecher des Deutschen Mieterbunds, Ulrich Ropertz. Ursachen seien die milden Wintermonate und gesunkene Ölpreise. „Wir gehen davon aus, dass die Heizkosten - je nach Brennstoff - 2014 im Schnitt 20 bis 32 Cent pro Quadratmeter und Monat gesunken sind.“ Auch im neuen Jahr sehe es nicht nach einer Trendwende aus. Damit sänken die Betriebskosten für viele Mieter wieder unter die Marke von zwei Euro je Quadratmeter und Monat. Für 2013 hatte der Mieterbund noch einen Durchschnittswert von 2,20 Euro berechnet. Die Kosten für Heizung und Warmwasser machen regelmäßig die Hälfte der Betriebskosten und mehr aus. Im vergangenen Jahr ist Heizöl laut Mieterbund jedoch acht bis zehn Prozent billiger gewesen als im Vorjahr, Fernwärme etwa zwei Prozent, Gas nur unwesentlich. Da es zu Beginn und Ende des Jahres vergleichsweise mild war, sank zudem der Verbrauch.

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Wenn ein Vermieter Nebenkosten erheben will, muss er sie im Mietvertrag festhalten. Es reicht nicht, wenn der Vermieter nur auf die Betriebskostenverordnung verweist: Der Mieter muss vor Vertragsabschluss genau erkennen können, wie viel er für Heizung, Schornsteinfeger und Müllabfuhr zahlen muss.

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Die Abrechnung der Betriebskosten darf maximal einen Zeitraum von zwölf Monaten abbilden (Paragraph 556 Absatz 3 Satz 1 Bürgerliches Gesetzbuch). Im Normalfall setzen Vermieter dafür den Zeitraum vom 1.1. eines Jahres bis zum 31.12. an. Wer für mehr als ein Jahr zahlen soll, darf sich weigern. Eine Abrechnung über weniger als ein Jahr ist zulässig, aber in der Regel unüblich.

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Das bedeutet, dass der Mieter für nichts zahlen muss, was nicht auch im Mietvertrag steht: Der Satz "Der Mieter trägt die Nebenkosten" ist also unwirksam, sprich: Der Mieter muss nicht bezahlen. Auch ungenaue Formulierungen gehen zu Last des Hausbesitzers. Wenn es heißt "Kosten für die Treppenhausreinigung et cetera", braucht der Mieter bloß die Treppenhausreinigung zahlen. Alles weitere ist unklar.

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In einer Nebenkostenabrechnung nichts zu suchen haben Kosten, die nichts mit dem Haus oder Grundstück an sich zu tun haben. Dazu gehören beispielsweise die Kosten für die Hausverwaltung oder das Porto für die Nebenkostenabrechnung. Auch für die Bankgebühren des Hausbesitzers muss der Vermieter nicht aufkommen.

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Auch Renovierungsarbeiten wie Streichen und Verputzen der Fassade oder des Treppenhauses dürfen nicht auf die Mieter umgelegt werden. Sollte ein Vermieter Rücklagen für eventuelle Renovierungsarbeiten bilden, ist das ebenfalls sein Privatvergnügen.

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In der Mietwohnung tobt sich der Schimmel aus, die Wasserhähne lecken und die Stromleitungen sind malade. Fällige Reparaturen muss der Vermieter auf eigene Kosten tragen. Einzige Ausnahme: Der Mieter trägt Schuld am Schaden.

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Es zeige sich einmal mehr, wie richtig der Begriff der „zweiten Miete“ im Zusammenhang mit den Betriebskosten sei, sagte Ulrich Ropertz vom Mieterbund. Denn der Aufschlag betrage inzwischen im Schnitt ein Drittel der Kaltmiete.

Insbesondere für Heizen und Warmwasser sind die Kosten im Abrechnungsjahr 2012 dem Mieterbund zufolge gestiegen: Die Heizkosten legten demnach um rund 17 Prozent zu, was auf die kälteren Wintermonate und einen Anstieg des Heizenergieverbrauchs zurückzuführen sei. Auch hätten sich höhere Energiepreise bemerkbar gemacht.

Zwar gibt es zwischen Ost- und Westdeutschland unterm Strich nur noch geringe Unterschiede bei den Betriebskosten. Allerdings muss dem Mieterbund zufolge für Grundsteuer, Müll, die Gebäudereinigung und Versicherungen im Westen teilweise deutlich mehr bezahlt werden als im Osten. Dort liegen die Kosten für Wasser und Abwasser sowie die Heizkosten jedoch höher.

Tipps zum Sparen von Heizkosten

Heiztemperatur richtig wählen

Auch wenn die Räume im Haus unterschiedlich warm sind, fühlen wir uns wohl. In Wohnräumen sind zwischen 20 und 22,5 Grad für die meisten Menschen angenehm, in Kinder- und Badezimmern darf die Temperatur auch gern zwei oder drei Grad darüber liegen. Für Schlafzimmer sind 15 bis 17 Grad ausreichend.

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Temperaturabsenkung bei Abwesenheit

Moderne Heizungen senken je nach Uhrzeit und Außentemperatur die Zieltemperatur der Heizanlage, bei älteren Anlagen muss die Steuerung von Hand über die Heizkörperregler erfolgen. Wer tagsüber nicht da ist, sollte die Raumtemperatur aber nicht unter 15 Grad fallen lassen. Fällt die Temperatur unter zwölf Grad, dauert das erneute Aufheizen zu lange und verschlingt besonders viel Energie. Zudem steigt das Schimmelrisiko, weil warme feuchte Luft an den kalten Wänden kondensiert. Deshalb sollte auch bei längerer Abwesenheit wegen Urlaubs die Temperatur auf mindestens zwölf Grad eingestellt sein. Eine um ein Grad gesenkte Temperatur kann die Heizkosten um bis zu sechs Prozent drücken.

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Türen, Fenster und Rolllädenkasten abdichten

Durch die Ritzen an Türen und Fenstern geht insbesondere in Altbauten viel Wärme verloren. Mit Hilfe von selbstklebenden Isolierbändern, Bürstendichtungen oder Zugluftstoppern für Türen und dünnen Dämmmatten für Rollladenkästen lässt sich der Wärmeverlust oft deutlich reduzieren. Dichte Fenster können die Heizkosten angeblich um bis zu 30 Prozent senken.

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Heizkörper entlüften

Ein Heizkörper, in dessen Innerem sich Luft befindet, wird nicht richtig warm, weil der Durchfluss des aufgeheizten Wassers vermindert ist und Luft zudem hervorragend isoliert. Weil die Räume aber nicht warm werden, bleiben die Thermostatventile offen und die Heizung läuft ständig, um die Zieltemperatur zu erreichen. Idealerweise entlüftet man alle Heizkörper zu Beginn der Heizperiode einmal. Dadurch sollen sich die Heizkosten um bis zu 15 Prozent reduzieren.

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Regelmäßige Wartung

Gerade der Brenner von Heizungsanlagen – gemeinhin Heizkessel genannt – muss regelmäßig eingestellt werden, damit er effizient arbeitet. Außerdem beseitigt der Heizungstechniker Brennrückstände und kann kontrollieren, ob An- und Abluft freie Bahn haben. Durch die Wartung können bis zu fünf Prozent der Heizkosten eingespart werden.

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Heizkörper frei lassen, zur Wand isolieren

Das Sideboard oder das Sofa vor dem Heizkörper bremst dessen Effizienz. Von einer warmen Kommodenrückwand hat niemand etwas. Rund um den Heizkörper muss die Luft zirkulieren können. Damit kalte Luft ungehindert vom Heizkörper erwärmt werden kann, benötigt dieser auch mehrere Zentimeter Abstand zum Boden. Nur dann heizt sich kalte Luft schnell auf und es verteilt sich die erwärmte Luft auch im Raum. Vorhänge und Gardinen, die vor Heizkörpern hängen, sind ebenfalls unbedingt zu vermeiden. Umgekehrt kann eine nur wenige Millimeter dicke Isolierfolie beziehungsweise -tapete hinter dem Heizkörper dafür sorgen, dass wesentlich weniger Wärme nach außen gelangt, sondern dem Raum zugute kommt.

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Zeitprogrammierung nutzen

Entweder über die zentrale Heizungssteuerung oder über programmierbare Thermostate lässt sich die Heiztemperatur ideal an die Bedürfnisse anpassen. So kann zum Beispiel werktags zwischen 8 und 15 Uhr die Heizleistung reduziert werden, am Wochenende aber wird auf die Absenkung verzichtet.

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Für das Abrechnungsjahr 2013 rechnet der Mieterbund mit gestiegenen Betriebskosten. In vielen Städten und Kommunen sei etwa die Grundsteuer erhöht worden, zudem kämen Zusatzkosten, etwa Wartungskosten für Rauchmelder, hinzu. Auch die Heizkosten dürften vielfach gestiegen sein. Zwar blieben die Energiepreise 2013 demnach weitgehend stabil, allerdings kletterte der Verbrauch um etwa 5 Prozent. Das lag am kalten und langen Winter Anfang 2013.

Nach Einschätzung der Wohnungswirtschaft tragen steigende Nebenkosten derzeit stärker zu höheren Wohnkosten bei als der Anstieg der Mieten. So seien die Kaltmieten bei den Mitgliedern des Bundesverbands deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen (GdW) im vergangenen Jahr um 2,2 Prozent gestiegen, die warmen Betriebskosten aber um 2,8 Prozent. Diese Entwicklung müsse durch eine Nebenkosten-Bremse eingedämmt werden, forderte GdW-Präsident Axel Gedaschko. Der GdW vertritt bundesweit rund 3000 Wohnungsunternehmen, die sechs Millionen Wohnungen vermieten.