Immobilien: Erhöhung der Grunderwerbssteuer

Welche Fallen das Ferienhaus birgt

Laue Luft, köstliche Paella und ein erlesener Rotwein, den die heimischen Gastgeber reichlich einschenkten - was für ein schöner Abend. Bei der Vorspeise sprach der Spanier vom Wetter und erzählte von seinem neuen Bauprojekt. Hochglanzbroschüren machten noch vor dem Hauptgericht die Runde. Von Meeresblick, großzügigen Terrassen war die Rede und vom Einzug im nächsten Sommer. Freilich, die Nachfrage sei groß und nur noch wenige Apartments seien zu haben. Aber Kurzentschlossenen könne er helfen. Beim Dessert lag der Vorvertrag auf dem Tisch: Eine kleine Anzahlung von 50 000 Euro sei doch kein Problem?

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Die deutschen Käufer unterschrieben eilig und überwiesen das Geld nach dem Urlaub pünktlich. Anschließend hörten sie lange nichts mehr aus Spanien. Kein Einzelfall, weiß Peter Schöllhorn von der Deutschen Schutzvereinigung Auslandsimmobilien: „Dann kommen die Leute zu uns, und fragen wie es weitergehen soll.“ Er stellt klar: „Privatschriftliche Vorverträge sind in Spanien und Frankreich gültig und bindend. Aber eine Anzahlung ohne Sicherheit kann die schlimmste Falle beim Kauf einer Ferienimmobilie sein.“ Bevor eine Anzahlung überwiesen wird, sollte der Käufer auf jeden Fall eine Bankbürgschaft vom Bauträger oder Verkäufer verlangen.

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Falle Luftblasen

Papier ist geduldig und ein schöner Prospekt ist schnell gedruckt. Im schlimmsten Fall existiert das Traumhaus aber nur auf dem Papier. An Ort und Stelle findet der Geprellte nichts als Wildnis. Erst ansehen dann anzahlen, das gilt auch für gebrauchte Objekte. Schon manches Traumhaus am Strand erwies sich als Bruchbude.

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Falle Schwarzbauten

In Italien und Spanien wird viel schwarzgebaut. Statt eine Baugenehmigung einzuholen wird die gesamte Ferienanlage ohne Prüfung fertiggestellt und das Bußgeld im Kaufpreis einkalkuliert. Den Ärger hat später der Käufer. Nachträglich Genehmigungen einzuholen, verschlingt viel Zeit.

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Falle Baumängel

„Wo die Baugenehmigung fehlt, wird auch oft die Statik eingespart“, warnt Anwalt Schöllhorn. Das nächste Erdbeben bringt solche Ferienträume in Gefahr. Wer sich vor Baumängeln schützen will, geht mit einen unabhängigen Bausachverständigen zum Ortstermin. „Deutsche Bauqualität ist im Süden nicht selbstverständlich“, bemerkt Schöllhorn.

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Falle Eigentümer

Wer das richtige Objekt gefunden hat, sollte klären, ob der Verkäufer überhaupt der Eigentümer ist. Auf eine Anfrage bei den ausländischen Eigentumsregistern sollte deshalb kein Käufer verzichten. Leider wird im sonnigen Süden oft nicht viel Wert auf die Eintragungen gelegt. In Griechenland gibt es außerdem immer noch kein flächendeckendes Grundbuch.

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Falle Erbengemeinschaft

Erben verkaufen im Ausland oft ohne die geerbten Immobilien vorher umschreiben zu lassen. Doch zerstrittene Erbengemeinschaften sind in Spanien, Frankreich oder Italien genauso häufig wie bei uns. Ohne die Unterschrift der Miterben ist der Kauf nicht möglich.

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Allerorten werden zurzeit staatliche Leistungen gekürzt, die Einkommensteuer wurde erhöht, was auch die 30.000 deutschen Residenten auf der Insel betrifft, von denen viele auf Mallorca arbeiten. Der spanische Immobilienberater Eduardo Molet erwartet, dass die unter den neuen 100 Milliarden Euro schweren Rettungsschirm schlüpfenden spanischen Banken ihren Immobilienbestand schnell reduzieren müssen: „Das geht aber nur, wenn die Preise niedrig sind.“ Er rechnet bei Wohnungen mit einem Wertverlust von bis zu 70 Prozent im Vergleich zum Jahr 2006.

Für Makler Rivera Hidalgo werden die goldenen Zeiten, in denen sich Reihenhäuser in der ersten Strandreihe für mehrere Millionen Euro verkauft haben, nie wieder zurückkommen. Sein nur spärlich eingerichtetes Maklerbüro Encasa liegt in einem der bisherigen Avantgarde-Vororte von Palma, Ciutat Jardi. Hier, weit weg von Ballermann & Co, leben Ausländer unter Einheimischen. Strandbuden und Hotels gibt es kaum. „Früher kosteten hier die kleinen Fischerhäuser zwischen 800.000 und 1,5 Millionen Euro, jetzt kann man sie auch schon für 500.000 Euro haben, wenn der Besitzer einmal unter Druck geraten ist“, sagt Rivera Hidalgo.

Begünstigte Neubauten

Zu allem Überfluss erhöhte die klamme Regierung der Balearen jetzt auch noch die Grunderwerbsteuer: Der Tarif steigt progressiv, von sieben Prozent bei Objekten bis 300.000 Euro bis hin zu zehn Prozent, die auf einen Kaufpreis fällig werden, der 700.000 Euro übersteigt.

Begünstigt sind Verkäufe von Neubauten, auf sie werden nur vier Prozent Mehrwertsteuer fällig. So will die Regierung die Zahl der leer stehenden Neubauten drücken. Ein weiteres Bonbon für Käufer: Wer 2012 in Spanien eine Immobilien erwirbt, muss beim Verkauf nur den halben Gewinn versteuern. Einige deutsche Finanzämter interpretieren das Doppelbesteuerungsabkommen mit Spanien allerdings so, dass auch sie die Veräußerungsgewinne Deutscher in Spanien besteuern dürfen, sofern sie die niedrigere spanische mit der deutschen Steuer verrechnen.

Kopfzerbrechen sollte dies Käufern allerdings in näherer Zukunft kaum bereiten. Weil die Preise weiter fallen, dürfte es noch dauern, ehe sie mit ihrer Immobilie nennenswert in die Gewinnzone kommen.