Immobilien: Warum gebrauchte Häuser oft besser sind, als neu zu bauen

Immobilien: Warum gebrauchte Häuser oft besser sind, als neu zu bauen

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Immobilien: Bestehend kaufen oder neu bauen.

von Andreas Toller

Wer selbst baut, bekommt das Eigenheim im Idealfall genau so, wie er es sich vorstellt. Das klappt aber nur selten zu 100 Prozent. Altbauten haben demgegenüber viele Vorteile und geringere Risiken.

Pro Jahr kaufen die Deutschen rund sieben Millionen Gebrauchtwagen und drei Millionen Neuwagen. Wer es sich leisten kann, kauft lieber neu, für flammneue Karossen geben wir im Jahr 15 Milliarden Euro mehr aus als für gebrauchte. Neu ist moderner, sicherer, auf dem neuesten Stand der Technik und mit einer Garantie versehen, die einem vorerst den gröbsten Ärger erspart. Im Schnitt zahlen wir dafür gern das Dreifache gegenüber einem durchschnittlichen Gebrauchtwagen.

Beim Hauskauf sieht das anders aus. Obwohl der Kauf eines Eigenheims eine deutlich weitreichendere Entscheidung darstellt als der Erwerb eines Autos, sind Neubauten im Vergleich weniger beliebt. Nach Angaben des größten deutschen Baukreditvermittlers Interhyp entfallen von allen Baufinanzierungen nur 30 Prozent auf einen Neubau. 40 Prozent dienen dem Kauf einer gebrauchten Immobilie, der Rest entfällt auf Anschlussfinanzierungen und Kredite für Umbau und Modernisierung.

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Dabei ist Preisdifferenz zwischen neu und gebraucht im Schnitt geringer als beim Auto: So zahlen die Hauskäufer nach Angaben der Bausparkassengruppe LBS im Bundesdurchschnitt für ein neues Einfamilienhaus 230.000 Euro und 148.000 Euro für eine gebrauchte Immobilie. Damit ist der Neubau im Schnitt 55 Prozent teurer.

Neubau birgt viele Kosten und Risiken

Tatsächlich muss es bei Immobilienkäufern nicht immer das neueste sein. Denn ein Neubau ist tendenziell das riskantere Vorhaben – und zudem aufgrund der gestiegenen Baukosten und Grundstückspreise trotz niedriger Bauzinsen eben deutlich kostspieliger. Noch schwerer wiegt jedoch, dass ein Neubau auf der Kostenseite komplizierter zu kalkulieren ist. Das Bauvorhaben kostet außerdem mehr Zeit und Nerven und ist weitaus komplexer als der Kauf einer gebrauchten Immobilie.

Grund genug, Vor- und Nachteile von Alt- und Neubau näher zu beleuchten.

Tipps für die Hausbesichtigung

  • Der richtige Termin

    Wer eine Immobilie besichtigt, sollte dies unbedingt bei hellem Tageslicht tun. Dann lassen sich nicht nur Mängel besser entdecken, sondern auch die Lichtverhältnisse insgesamt beurteilen. Wer wissen will, ob Verkehrslärm oder Gewerbe in der Nähe nerven, sollte werktags besichtigen - vor oder nach der Mittagszeit.

    Quelle: Baufi24, eigene Recherche

  • Zeit lassen

    Ein gründliche Immobilienbesichtigung benötigt Zeit - und die sollten sich Verkäufer und Kaufinteressierte auch nehmen. Lassen Sie jeden Raum in Ruhe auf sich wirken, achten sie auf Details wie Heizkörper, Fenster, Türen und Beschläge. Lassen Sie sich alles in Ruhe zeigen und machen Sie abschließend noch einen zweiten Rundgang. Dann fallen Ihnen sicher noch offene Fragen ein und sie bekommen einen nachhaltigeren Eindruck.

  • Mindestens vier Augen

    Auch bei einem ersten Besichtigungstermin empfiehlt es sich, sich einen Begleiter mitzunehmen. Das Vier-Augen-Prinzip macht jeden Besichtigungstermin doppelt so ergiebig, da jeder Mensch auf andere Dinge achtet. Die Gefahr, etwas Wesentliches zu übersehen, ist so deutlich geringer.

  • Fotos machen

    Wenn Sie zu zweit eine Immobilie besichtigen, sollte einer unbedingt Fotos von allen Räumen und von außen machen. Sie helfen dabei, später das Gesehene nochmals zu reflektieren und eventuell Details zu klären.

  • Fragenkatalog und Kriterienliste

    Achten Sie darauf, dass sie Ihre Vorstellungen und Wünsche am Objekt überprüfen. Dabei hilft eine Liste der wichtigsten Kriterien, die das Haus erfüllen soll, sowie eine Liste der wichtigsten Fragen, die mit dem Verkäufer geklärt werden müssen. Solche Listen vereinfachen den Besichtigungstermin erheblich.

  • Grundriss mitnehmen

    Lassen Sie sich im Anschluss an die Besichtigung einen Bauplan oder eine Grundrisszeichnung nebst Wohnflächenberechnung aushändigen oder fotokopieren Sie diese. Ein digitales Foto davon tut es zur Not auch. Dann können Sie sich in Ruhe überlegen, ob die Raumaufteilung ihren Anforderungen entspricht und ob die gewünschten Möbel auch ihren Platz finden würden.

  • Augenmerk auf Bausubstanz und Anlagentechnik

    Insbesondere bei gebrauchten Immobilien sollten Sie Wände, Fenster, Türen, Dachstuhl und Keller so genau wie möglich unter die Lupe nehmen. Haben sich irgendwo Fäulnis oder Feuchtigkeit ihren Weg gebahnt, kann es bei einer Sanierung schnell teuer werden. Achten Sie auf möglichen Schimmelbefall in Zimmerecken oder hinter gestellten Möbeln, probieren sie Fenster, Rolläden und Türen auch aus. Nehmen Sie auch die Haustechnik unter die Lupe: Wie alt ist der Heizkessel? In welchem Zustand sind die Strom- und Wasserleitungen?

  • Energieausweis

    Wer eine Immobilie verkauft, muss zwingend einen Energieausweis vorlegen. Bei vielen Immobilienangeboten heißt es, er wäre in Arbeit. Käufer sollten aber nicht freiwillig darauf verzichten, sondern vielmehr darauf bestehen. Nur dann erhält er einen Vergleichswert für den Energiehunger einer Immobilie, vor allem was den kostspieligen Heizbedarf betrifft. Aber Achtung: Es gibt zwei Varianten, den Bedarfs- und den Verbrauchsausweis. Letzterer informiert nur darüber, wie viel Energie die vorherigen Bewohner im Durchschnitt von drei Jahren verbraucht haben - und das ist abhängig, von ihrem individuellen Heizverhalten. Der Bedarfsausweis richtet sich nur nach Gebäudesubstanz und Durchschnittswitterung und ist objektiver.

  • Sachverständigen hinzuziehen

    Kommt die Immobilie nach der ersten Besichtigung ernsthaft in Frage, lohnt es sich, einen weiteren Termin mit einem Bausachverständigen zu vereinbaren. Dieser Baugutachter sollte in der Lage sein, wesentliche Mängel aufzuspüren, die für den Laien kaum erkennbar sind, und notwendige Sanierungskosten oder Mängelbeseitigungskosten zu schätzen. Geeignete Architekten oder Bauingenieure finden Sie bei Dekra (dekra.de) , dem Verband privater Bauherren (vpb.de), oder dem Bundesverbank freier Sachverständiger (bvfs.de).

  • Nachbarschaft besichtigen

    Zu einer Immobilienbesichtigung sollte immer auch eine Spaziergang durch die Nachbarschaft gehören. So werden Sie sich klar darüber, wie gut die Infrastruktur in direkter Umgebung ist, ob von irgendwo eine Lärmquelle stört und die Entfernungen zu Einkaufsmöglichkeiten, Schulen oder Haltestellen für Bus und Bahn abzuschätzen. Nicht zuletzt spielt auch die Atmosphäre in einem Wohnquartier eine wichtige Rolle.

Zunächst einer Begriffsklärung. Unter einem Altbau ist an dieser Stelle schlicht eine gebrauchte Immobilie zu verstehen, auch wenn sie erst einmal zuvor für kurze Zeit bewohnt war. Es kann also sowohl die Jugendstilvilla mit drei Meter hohen Decken nahe dem Stadtzentrum gemeint sein, als auch das erst wenige Jahre alte Reihenhaus am Stadtrand. Ein Neubau ist hier immer eine Immobilie, die erst kürzlich gebaut wurde oder noch gebaut werden muss und die erstmalig bezogen wird.

Private Bauherren kommen seltener zum Zug

Christian Schröder von der Bausparkasse LBS West schätzt, dass das Angebot an gebrauchten Immobilien ungefähr vier- bis fünfmal so groß ist wie die Zahl der jährlich fertiggestellten Neubauten. „Zum Beispiel wurden in den Neunzigerjahren in NRW noch mehr als 100.000 Neubauten pro Jahr errichtet. 2009 wurde mit gerade mal 32.000 Neubauten ein Tiefstand markiert. In 2015 werden nach langsamer Erholung nur 44.000 neue Häuser und Wohnungen sein. Das Angebot ist einfach knapp“, erläutert Schröder.

Sowohl Alt- als auch Neubau haben ihre Vorzüge und ihre Fallstricke. Das Angebot kann sich regional zudem stark unterscheiden. „Generell ist die Nachfrage nach Bestandsimmobilien groß“, sagt Thomas Penningh, Architekt und Präsident des Verbandes Privater Bauherren (VPB). Wer hingegen neu bauen will, benötigt zunächst ein passendes Grundstück in geeigneter Lage. Kommunen, die neue Wohngebiete ausweisen, bevorzugen immer öfter Baugesellschaften, Bauträger oder Projektierer, die die Flächen parzellieren und mit Reihen- oder Mehrfamilienhäusern bebauen, um die Objekte dann komplett mit Grundstück zu veräußern. Private Bauherren kommen so immer seltener zum Zuge und müssen private Anbieter suchen.

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