Immobilienfinanzierung: Steigen mit den Krediten auch die Risiken?

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kolumneImmobilienfinanzierung: Steigen mit den Krediten auch die Risiken?

Kolumne

Der Immobilienboom in Deutschland beschleunigt sich: Wer heute ein Haus oder eine Wohnung mietet, kann dasselbe Objekt genauso gut auch kaufen. Steigt mit dem Immobilienhunger auch das Risiko?

Die lockere Geldpolitik der Europäischen Zentralbank (EZB) zeigt Wirkung. In den letzten Tagen wurde erstmals ein Pfandbrief mit negativer Rendite emittiert. Ein paar Tage später senkte die EZB den Leitzins auf Null und reduzierte den Einlagenzins auf Minus 0,4 Prozent. Für Investoren, die vornehmlich Anleihen im Portfolio halten, sind das keine guten Nachrichten. Der "Anlagenotstand" wird größer, die Chancen auf steigende Zinsen kleiner.

Andererseits sind die Aussichten auf anhaltend niedrige oder negative Zinsen auch ein guter Anlass, sich Gedanken über die Solidität von Immobilienfinanzierungen zu machen. Denn günstige Finanzierungen treiben nicht nur die Preise für Immobilien nach oben, sie können auch den Appetit auf günstige Kredite vergrößern. Bislang haben deutsche Immobilienfinanzierungen den Ruf, konservativ ausgestaltet zu sein. Aber trifft das noch zu oder sind schon Trends zu einer höheren Risikoneigung zu erkennen?

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Stefan Bielmeier Quelle: Presse

Stefan Bielmeier ist seit 2010 der Chefvolkswirt und Leiter Research der DZ Bank, dem Zentralinstitut von mehr als 900 Genossenschaftsbanken. (zum Vergrößern bitte anklicken)

Bild: Presse

Eigenheime mit Hypothekenzinsen zwischen einem und zwei Prozent sind trotz der in vielen Städten kräftig gestiegenen Kaufpreise weiter erschwinglich. Mehr noch: Wer heute ein Haus oder eine Wohnung mietet, kann dasselbe Objekt genauso gut auch kaufen – ohne dass seine Belastung steigt. Damit ist der Kauf eines Eigenheims inzwischen auch für weniger solvente Haushalte attraktiv. Zugleich steigt jedoch das Risiko, dass mehr Immobilienfinanzierungen auf Käufer entfallen, für die das gesamte finanzielle Risiko einer eigenen Immobilie eigentlich zu groß ist.

Die teuersten und günstigsten Stadtteile der Metropolen

  • Hamburg

    Die teuersten Stadtteile:

    Stadtteil

    Kaufpreis

    (Euro/qm)

    Kaltmiete

    (Euro/qm)

    Miet-

    rendite¹

    Preis-

    prognose²

    Erschwing-

    lichkeit³

    Hafencity5200k. A.k. A.+3 bis +8%sehr niedrig

    Harvesteh./

    Rotherbaum

    500013,803,1+8%sehr niedrig
    Winterhude430011,703,1+8%sehr niedrig

    Die günstigsten Stadtteile:

    Stadtteil

    Kaufpreis

    (Euro/qm)

    Kaltmiete

    (Euro/qm)

    Miet-

    rendite¹

    Preis-

    prognose²

    Erschwing-

    lichkeit³

    Billstedt/

    Horn

    21008,304,5+2 bis -2%hoch

    Harburg/

    Wilhelmsburg

    20507,904,3+2 bis -2%sehr hoch

    k. A. = keine Angabe; durchschnittliche Angebotspreise von 2014, 3-Zimmer-Wohnung mit 80 Quadratmetern, 30 Jahre alt; ¹ Jahres-Netto-Kaltmiete im Verhältnis zum Kaufpreis zuzüglich 2 % Kosten für Notar und Grundbuch sowie 3,5 bis 6,5 % Grunderwerbsteuer (je nach Bundesland), die tatsächliche Rendite ist wegen laufender Kosten geringer; ² Prognose für die nächsten drei Jahre; ³ Verhältnis lokale Kaufkraft/Immobilienpreise, von sehr hoch bis sehr niedrig; Quelle: Immobilienscout 24, Empirica, GfK GeoMarketing, eigene Recherche

    Miet- und Kaufpreise für weitere Hamburger Stadtteile finden Sie in unserem Download "Mieten oder kaufen?" für 1,99 Euro.

  • Berlin

    Die teuersten Stadtteile:

    Stadtteil

    Kaufpreis

    (Euro/qm)

    Kaltmiete

    (Euro/qm)

    Miet-

    rendite¹

    Preis-

    prognose²

    Erschwing-

    lichkeit³

    Grunewald335010,803,6+8%mittel
    Mitte31009,803,5+8%sehr niedrig
    Prenzlauer Berg27509,703,9+8%sehr niedrig

    Die günstigsten Stadtteile:

    Stadtteil

    Kaufpreis

    (Euro/qm)

    Kaltmiete

    (Euro/qm)

    Miet-

    rendite¹

    Preis-

    prognose²

    Erschwing-

    lichkeit³

    Spandau14506,404,9+8%sehr hoch

    Marzahn/

    Hellersdorf

    12005,605,2+3 bis +8%sehr hoch

    k. A. = keine Angabe; durchschnittliche Angebotspreise von 2014, 3-Zimmer-Wohnung mit 80 Quadratmetern, 30 Jahre alt; ¹ Jahres-Netto-Kaltmiete im Verhältnis zum Kaufpreis zuzüglich 2 % Kosten für Notar und Grundbuch sowie 3,5 bis 6,5 % Grunderwerbsteuer (je nach Bundesland), die tatsächliche Rendite ist wegen laufender Kosten geringer; ² Prognose für die nächsten drei Jahre; ³ Verhältnis lokale Kaufkraft/Immobilienpreise, von sehr hoch bis sehr niedrig; Quelle: Immobilienscout 24, Empirica, GfK GeoMarketing, eigene Recherche

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  • Köln

    Die teuersten Stadtteile:

    Stadtteil

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    (Euro/qm)

    Kaltmiete

    (Euro/qm)

    Miet-

    rendite¹

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    prognose²

    Erschwing-

    lichkeit³

    Bayenthal/

    Marienburg

    345010,203,3+8%hoch

    Altstadt/

    Neustadt

    340010,703,5+8%mittel

    Lindent./

    Sülz/

    Klettenb.

    330010,603,6+8%mittel

    Die günstigsten Stadtteile:

    Stadtteil

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    (Euro/qm)

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    (Euro/qm)

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    rendite¹

    Preis-

    prognose²

    Erschwing-

    lichkeit³

    Langel/

    Zündorf

    16507,405,0+3 bis +8%sehr hoch
    Chorweilerk.A.6,80k.A.+2 bis -2%sehr hoch

    k. A. = keine Angabe; durchschnittliche Angebotspreise von 2014, 3-Zimmer-Wohnung mit 80 Quadratmetern, 30 Jahre alt; ¹ Jahres-Netto-Kaltmiete im Verhältnis zum Kaufpreis zuzüglich 2 % Kosten für Notar und Grundbuch sowie 3,5 bis 6,5 % Grunderwerbsteuer (je nach Bundesland), die tatsächliche Rendite ist wegen laufender Kosten geringer; ² Prognose für die nächsten drei Jahre; ³ Verhältnis lokale Kaufkraft/Immobilienpreise, von sehr hoch bis sehr niedrig; Quelle: Immobilienscout 24, Empirica, GfK GeoMarketing, eigene Recherche

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  • Frankfurt

    Die teuersten Stadtteile:

    Stadtteil

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    (Euro/qm)

    Miet-

    rendite¹

    Preis-

    prognose²

    Erschwing-

    lichkeit³

    Westend475014,703,4+8%sehr niedrig
    Nordend415013,003,5+8%sehr niedrig
    Sachsenhausen360012,403,8+8%mittel

    Die günstigsten Stadtteile:

    Stadtteil

    Kaufpreis

    (Euro/qm)

    Kaltmiete

    (Euro/qm)

    Miet-

    rendite¹

    Preis-

    prognose²

    Erschwing-

    lichkeit³

    Riederwald/

    Fechenh.

    22508,904,4+3 bis +8%hoch

    Berkersh./

    Bonames

    22009,704,9+3 bis +8%sehr hoch

    k. A. = keine Angabe; durchschnittliche Angebotspreise von 2014, 3-Zimmer-Wohnung mit 80 Quadratmetern, 30 Jahre alt; ¹ Jahres-Netto-Kaltmiete im Verhältnis zum Kaufpreis zuzüglich 2 % Kosten für Notar und Grundbuch sowie 3,5 bis 6,5 % Grunderwerbsteuer (je nach Bundesland), die tatsächliche Rendite ist wegen laufender Kosten geringer; ² Prognose für die nächsten drei Jahre; ³ Verhältnis lokale Kaufkraft/Immobilienpreise, von sehr hoch bis sehr niedrig; Quelle: Immobilienscout 24, Empirica, GfK GeoMarketing, eigene Recherche

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  • München

    Die teuersten Stadtteile:

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    (Euro/qm)

    Miet-

    rendite¹

    Preis-

    prognose²

    Erschwing-

    lichkeit³

    Altstadt/

    Lehel

    640014,702,6+3 bis +8%niedrig
    Bogenhausen610015,903,0+3 bis +8%sehr niedrig

    Schwabing/

    Maxvorst.

    590015,002,9+3 bis +8%sehr niedrig

    Die günstigsten Stadtteile:

    Stadtteil

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    (Euro/qm)

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    (Euro/qm)

    Miet-

    rendite¹

    Preis-

    prognose²

    Erschwing-

    lichkeit³

    Ramersdorf/

    Perlach

    380012,303,7+8%niedrig
    Feldmoching355012,003,8+8%mittel

    k. A. = keine Angabe; durchschnittliche Angebotspreise von 2014, 3-Zimmer-Wohnung mit 80 Quadratmetern, 30 Jahre alt; ¹ Jahres-Netto-Kaltmiete im Verhältnis zum Kaufpreis zuzüglich 2 % Kosten für Notar und Grundbuch sowie 3,5 bis 6,5 % Grunderwerbsteuer (je nach Bundesland), die tatsächliche Rendite ist wegen laufender Kosten geringer; ² Prognose für die nächsten drei Jahre; ³ Verhältnis lokale Kaufkraft/Immobilienpreise, von sehr hoch bis sehr niedrig; Quelle: Immobilienscout 24, Empirica, GfK GeoMarketing, eigene Recherche

    Miet- und Kaufpreise für weitere Münchner Stadtteile finden Sie in unserem Download "Mieten oder kaufen?" für 1,99 Euro.

Die hohen Preise in den gefragten Ballungsräumen können auch nur mit entsprechend hohen Hypotheken finanziert werden. Ob ein Käufer das für die Finanzierung notwendige Geld von seiner Bank bekommt, hängt maßgeblich von der Bonitätsprüfung ab. Anhaltspunkte für eine merkliche Lockerung bei diesen Prüfungen sind nicht bekannt.

Dennoch hat sich der Anstieg des Hypothekenvolumens sichtbar beschleunigt. Und dennoch kann aus diesen Daten bislang keine generelle Ausweitung des Risikos abgelesen werden. Das gilt sowohl für den durchschnittlichen Tilgungssatz von drei Prozent als auch für den mittleren Beleihungsauslauf von 78 Prozent. Die Durchschnittswerte sagen wenig darüber aus, ob die Zahl der „auf Kante genähten“ Finanzierungen zunimmt.

Dossier zum Download: Der große Immobilienatlas

Deutschland erlebt einen gigantischen Immobilienboom. Unser Test der 50 größten Städte zeigt, wo der Kauf noch lohnt – und wo nicht.

Immobilienatlas 2016

Wie sieht es bei gewerblichen Immobilienkrediten aus? Hier war es in der Finanzmarktkrise bei Investoren und Hypothekenbanken zu erheblichen Ausfällen gekommen. Eine ganze Reihe von Instituten zog sich daraufhin aus der gewerblichen Immobilienfinanzierung zurück. Heute sorgen niedrige Anleiherenditen wieder für Rekordinvestments in gewerbliche Immobilien, seien es Mietwohnungen, Bürotürme oder Einzelhandelsobjekte.

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6 Kommentare zu Immobilienfinanzierung: Steigen mit den Krediten auch die Risiken?

  • Beim Segeln gibt es die Regel:der richtige Zeitpunkt die Segel zu reffen ist wenn man zum ersten mal daran denkt.
    Da Immobilien sehr(hoffendlich)sehr langfristig Bestehen,kann es sehr schnell zu einem "Schweinezyklus " kommen, wenn man weiter bedenkt dass ein Haus einen Erhaltungsaufwand von mindestens 2% p.A. hat ist die Rendite, für den langen Anlagezeitraum , auch nicht berauschend

  • Einseitige Überbewertung der Risiken von selbstbewohnter Eigenheimfinanzierung!

    Was soll es denn für ein Risiko sein, wenn man ein Eigeheim kauft/baut und ca. 30 Jahre alt ist? Dann entscheiden doch völlig andere Fragen. Ist der Arbeitsplatz sicher? Steigt das Einkommen in den nächsten Jahrzehnten? Kann die Karriereleiter aufgestiegen werden? Könnte die Familie, Eltern, Großeltern, Schwiegereltern helfen, wenn die Refinanzierung Probleme bereitet?
    War es denn 1976 leichter, ein Eigenheim zu finanzieren? War der Arbeitsplatz, das Einkommen oder die Karriere damals sicherer? Der Zins jedoch war erheblich größer bei über 5 Prozent Inflation und Ölkrise.
    Es wird immer einige Problemfälle in der Immobilienfinanzierung für Banken geben. Der Hauptverdiener kann arbeitslos oder chronisch krank werden, bei Unfall das Leben verlieren oder andere Schicksalsfälle des Lebens erleiden. Das kalkulieren, preisen, Banken gewöhnlich ein. Die DZ Bank wohl nicht? Ein mögliches Problem ergibt sich daraus doch nur dann, wenn die Immobilien maßlos überbewertet sind und die Verwertung nur durch Verluste möglich wird. Auch hier können schrumpfende Standorte Probleme bereiten, die es an Wachstumsstandorten in Ballungsräumen nicht gibt, wenn vom Ruhrgebiet abgesehen wird.

  • Das Problem ist der nichtlineare, hyperbolische Anstieg des Anschlussfinanzierungsrisikos bei zunehmender Annäherung des Zinssatzes an Null, da es auf das relative Verhältnis, nicht die absolute Differenz der Zinssätze zwischen Gegenwart und Anschlussfinanzierung ankommt. Bei niedriger Tilgung bedeutete früher ein Anstieg des Zinssatzes um z.B. drei Prozentpunkte von 6% auf 9% zwischen Erstfinanzierung und Anschlussfinanzierung einen Anstieg der monatlichen Kreditrate von z.B. 1000 EUR auf 1500 EUR (Tilgung vernachlässigt).Heute bedeutet ein Anstieg um drei Prozentpunkte von z.B. 1% auf 4% eine Vervierfachung (!) der Rate von z z.B. 1000 EUR auf 4.000 EUR.

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