Musterrechnung Mietrendite: Warum sich teure Sanierungen für Vermieter lohnen

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Musterrechnung Mietrendite: Warum sich teure Sanierungen für Vermieter lohnen

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Das Sanieren alter Wohnungen lohnt sich für Vermieter

von Martin Gerth

Vermieter, die mehr investieren, dürfen auch mehr kassieren. Eine Musterrechnung zeigt, warum sich vor allem Luxussanierungen für Vermieter der Mietpreisbremse zum Trotz bezahlt machen.

Die Mietpreisbremse deckelt Mieterhöhungen bei neuen Mietverträgen. Zusätzlich greifen die Kappungsgrenzen der Länder für bestehende Verträge (siehe Tabelle).

Auch in Hamburg sind Erhöhungen von bestehenden Mietverträgen bei 15 Prozent in drei Jahren gedeckelt. Wer in der Hansestadt eine vermietete Immobilie kaufen will, sollte beide Mietpreisbremsen mit einrechnen.

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Bremse für Bestandsmieten
Diese Länder lassen nur 15 Prozent  Mieterhöhung in drei Jahren zu
BundeslandGilt seitAnzahl der  betroffenen  Städte
Hessen10/201430
Nordrhein-Westfalen6/201459
Schleswig-Holstein1/2015bisher Sylt,  Hamburger Umland
Hamburg9/20131
Bremen9/20141
Berlin5/20131
Brandenburg9/201430
Bayern5/201390
Baden-Württemberggeplant  Frühjahr 2015stehen noch  nicht fest
Quelle: Bundesländer

Beispiel: In Hamburg-Ottensen steht derzeit eine Vierzimmerwohnung für 279.000 Euro bei Immoscout24 zum Verkauf (siehe unten). Das Haus ist ein Klinkerbau aus den Dreißigerjahren. Das Hamburger Wohnlagenverzeichnis stuft den Standort als „normale“ Wohnlage ein. Kaufinteressenten können den Online-Mietspiegel der Hansestadt nutzen, um für einzelne Objekte die Vergleichsmiete zu ermitteln (www.hamburg.de/online-mietenspiegel). Laut Eigentümer ist die Wohnung seit 1972 durchgehend vermietet. Derzeit zahlen die Mieter der Wohnung 573,30 Euro Kaltmiete pro Monat. Sie liegt damit unter dem Mittelwert des derzeit in Hamburg geltenden Mietspiegels von 630,80 Euro. Da eine vermietete Wohnimmobilie ein höheres Anlagerisiko hat als ein erstklassiges Zinspapier, sollte die Vorsteuer-Rendite mindestens drei Prozent betragen. „Allein mit der Miete lassen sich die drei Prozent aber nicht erzielen“, sagt Oliver Moll, Geschäftsführer von Moll & Moll Zinshaus in Hamburg. Die seien nur durch Verkauf der Immobilie zu einem höheren Preis zu schaffen.

Fallbeispiel: Renditerechnung für eine vermietete Eigentumswohnung (2015-2030)

  • Die Immobilie¹

    Betrag  (in Euro)
    Kaufpreis (Erwerb zum 1. Januar 2015)279.000
    Nebenkosten²35.573
    Gesamtkosten314.573
    Monatliche Kaltmiete630,80
    Zielrendite aus Miete und Verkauf3,00 %

    Annahme: Bestandsmieten dürfen um maximal 15 Prozent in drei Jahren steigen.

    ¹Die Rechnung bezieht sich auf eine Wohnung in Hamburg-Ottensen, 95 Quadratmeter, Baujahr 1930; Annahmen: zwei Prozent Inflation, ortsübliche Vergleichsmiete steigt 2016 und 2018 um jeweils 4,6 Prozent, danach alle zwei Jahre um 3,6 Prozent, nicht umlegbare Nebenkosten in Höhe von 20 Prozent der Kaltmiete;

    ²Grunderwerbsteuer, Maklerprovision, Notar, Grundbuchgebühren

  • Unsaniert ohne Mietpreisbremse

    Betrag  (in Euro)
    Monatliche Kaltmiete 2019,  vor Mieterwechsel690,17
    nach Mieterwechsel898,70
    Miete nach 15 Jahren1093,37
    Mietrendite vor Steuern32,93 %
    Verkaufspreis393 612
    Gesamtrendite vor Steuern34,17 %

    ³ berechnet auf Basis des abgezinsten Überschusses aus Mieteinnahmen minus Kosten

  • Unsaniert mit Mietpreisbremse⁴

    Betrag  (in Euro)
    Monatliche Kaltmiete 2019,  vor Mieterwechsel690,17
    nach Mieterwechsel759,19
    Zulässige Miete laut Mietspiegel (2019)690,17
    Zulässige Miete laut Mietspiegel (2030)853,32
    Miete nach 15 Jahren (2030)853,32
    Mietrendite vor Steuern³2,57 %
    Verkaufspreis332 519
    Gesamtrendite vor Steuern³2,89 %

    ³berechnet auf Basis des abgezinsten Überschusses aus Mieteinnahmen minus Kosten;

    Grundlagen Mietpreisbremse: Miete darf maximal zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen

  • Saniert, Mietpreisbremse greift nicht⁵

    Betrag  (in Euro)
    Kosten für Modernisierung 201995 000
    Monatliche Kaltmiete 2019,  vor Mieterwechsel690,17
    nach Mieterwechsel1330,06
    Miete nach 15 Jahren (2030)1618,22
    Mietrendite vor Steuern³3,04 %
    Verkaufspreis517 895
    Gesamtrendite vor Steuern³4,40 %

    ³berechnet auf Basis des abgezinsten Überschusses aus Mieteinnahmen minus Kosten;
    Wohnungen, bei denen die Modernisierung mindestens ein Drittel eines Neubaus kostet, sind von der Mietpreisbremse ausgenommen;
    Quelle: Immoscout24, Moll & Moll Zinshaus

Vergleichsmiete verhindert lohnende Rendite

Bleiben die jetzigen Mieter in der Hamburger Wohnung, kann der Vermieter nur dann die Miete erhöhen, wenn auch die Vergleichsmiete steigt. Anders sieht es beim Wechsel der Mieter aus.

  • Ohne Mietpreisbremse könnte der Vermieter frei verhandeln. Bei einem Mieterwechsel im Jahr 2019 könnte der Vermieter auf 898,70 Euro monatlich hochschrauben. Steigt die Miete bis 2030 auf 1093,37 Euro pro Monat, käme der Käufer auf eine Mietrendite von 4,17 Prozent (vor Steuern).
  • Kommt die Mietpreisbremse, kann der Eigentümer nach dem Mieterwechsel nur 759,19 Euro monatlich verlangen. In den Folgejahren ist die Miete an den Mietspiegel gebunden. Inklusive Verkaufserlös von 332.519 Euro blieben beim Käufer nur 2,87 Prozent hängen. Moll hat dazu die Zahlungsströme aus Miete, Kosten und Verkaufserlös verrechnet und auf den Tag des Kaufs der Immobilie abgezinst. In diesem Szenario lohnt der Kauf nicht.

Regulierungswut am Wohnungsmarkt Mietpreisbremse provoziert Chaos, Krach und knappen Wohnraum

Das neue Gesetz wird mehr Konflikte bringen, weniger bezahlbaren Wohnraum schaffen und die Mieten weiter nach oben treiben. Was auf Mieter und Vermieter zukommt, welche Rechte sie haben, was sie tun können.

Mietpreisbremse, was das neue Gesetz regelt Quelle: Marcel Stahn für WirtschaftsWoche

Auswendige Moderinsierung hebelt Mietpreisbremse aus

Anders sieht es aus, wenn der Eigentümer die Wohnung, noch auf technischem Stand der Siebzigerjahre, nach Auszug der Mieter umfassend modernisieren würde. Aufwendig sanierte Wohnungen sind von der Mietpreisbremse ausgenommen.

  • Dazu müsste der Eigentümer im Beispiel 95 000 Euro (ein Drittel des Preises, der bei Neubau fällig wäre) investieren. Dafür könnte er die Miete auf 1330,06 Euro pro Monat erhöhen. Gesamtrendite: 4,4 Prozent. Eine moderate Renovierung dagegen, bei der ein Großteil der Kosten als nicht umlagefähige Instandhaltung eingestuft würde, lohnt sich nicht. Die Rendite rutscht unter drei Prozent.

Faustformel für Vermieter

Profis wie Moll kalkulieren aufwendig mit Miete, Kosten und Verkaufserlös über 20 Jahre. Es geht auch einfacher:

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  • Zunächst wird der Kaufpreis plus Nebenkosten durch die Jahreskaltmiete abzüglich Kosten (20 Prozent der Kaltmiete) geteilt. Ergebnis ist ein Vervielfältiger, der sagt, wie viele Jahre es dauert, bis die Kaltmiete minus Kosten den Kaufpreis refinanziert.

    Eins geteilt durch den Vervielfältiger ergibt die Rendite, die das Objekt abwirft. Beispiel: Ein Haus für 2,25 Millionen Euro wirft nach Kosten pro Jahr 80 000 Euro Mieteinnahmen ab. Der Vervielfältiger liegt bei 28,125 (2,25 Millionen geteilt durch 80 000), die Rendite bei 3,56 Prozent.

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