Wer einen offenen Immobilienfonds für sein Geld sucht, der findet einige, die nicht wegen Überfüllung geschlossen sind. Die Volksbanken-Gesellschaft Union Investment allerdings hat ihre Milliardenfonds für Neuanlagen geschlossen, weil sie am Markt nicht genug Gebäude findet, mit denen sie eine langfristig auskömmliche Rendite erzielen kann. Bei Sparkassen kann der Anleger ebenfalls noch Glück haben und bekommt noch Fondsanteile, wenn die Verkaufskontingente für Immobilienfonds der Deka noch nicht erschöpft sind. Ansonsten: An der Börse Hamburg-Hannover gibt es auch viele Fonds, für die Fondsgesellschaften zum offiziellen Preis keine Anteile mehr ausgeben, wie etwa den UniImmo Deutschland. Anleger ordern dort zum teureren Börsenkurs. Der Unterschied zu dem offiziellen Preis von Union Investment beträgt etwa 1,5 Prozent. Mit Orderlimits vermeiden Anleger allzu schlechte Kurse. Und bei der Börsenorder fällt der ansonsten häufig übliche fünfprozentige Ausgabeaufschlag weg. Orderkosten von 1,5 Prozent sind so leicht zu verkraften und der Anleger kommt über die Börse durchaus günstig an den Fonds. Voraussetzung ist allerdings, dass auch die Verkäufer über die Börse aus den Fonds aussteigen, denn nur dann kommt ein Geschäft zustande. Mitunter müssen Anleger beim Kauf an der Börse Geduld haben und können nicht von einem auf den anderen Tag mit einer Ausführung ihrer Order rechnen.
Was Anleger über offene Immofonds wissen sollten
Offene Immobilienfonds unterliegen dem Investmentgesetz und werden von der BaFin überwacht. Außerdem bestand bisher bei offenen Fonds die Möglichkeit, die eigenen Anteile zu jedem Zeitpunkt an die Fondsgesellschaft zurückzugeben. Bei geschlossenen Fonds sind die Gesellschaften nicht zur Rücknahme verpflichtet, wenn es keinen neuen Käufer für die Anteile gibt. Außerdem ist bei offenen Fonds die Risikostreuung größer, da sie nicht, wie geschlossene Fonds, nur on einzelne Immobilien investieren.
Die Immobilien, in die die offenen Fonds investieren, werden gemäß der Immobilienwertermittlungsverordnung bewertet. Die ImmoWertVO sorgt dafür, dass die jeweiligen Objekte nach der durchschnittlichen Miete bewertet werden.
Offene Immobilienfonds sind von Preisschwankungen am Markt wenig betroffen, da sie meistens in langfristig vermietete Gewerbeimmobilien investieren. Außerdem sorgt die Immobilienwertermittlungsverordnung dafür, dass kurzfristige Mietpreisausreißer nach oben oder unten in der Bewertung keine Rolle spielen.
Die Höhe der Gebühren variiert von Anbieter zu Anbieter. In der Regel fällt beim Kauf von Fondsanteilen eine Provisionsgebühr an, außerdem kommen regelmäßig Ausgabeaufschläge und eine Verwaltungsgebühr hinzu. Banken und Sparkassen berechnen außerdem noch Depotgebühren. Die Rückgabe von Anteilen ist in der Regel kostenlos.
Wenn innerhalb kurzer Zeit viele Anleger ihre Anteile an die Fondsgesellschaft zurückgeben, diese also verkaufen, kann der Gesellschaft schlicht das Geld ausgehen. Die Gesellschaft kann keine weiteren Anleger ausbezahlen. In diesem Fall kann die Rücknahme von Anteilen für eine bestimmte Zeit - maximal 30 Monate - ausgesetzt werden. Dadurch wird verhindert, dass die Gesellschaft Immobilien unter Wert verkaufen muss, um Anleger auszubezahlen.
Schafft es die Fondsgesellschaft nicht, binnen der Zeit, in der der Fonds eingefroren ist, möglichst viel Geld aus den Immobilien zu ziehen, wird der Fonds aufgelöst. Das heißt, dass alle Immobilien verkauft und die Erlöse an die Anleger ausbezahlt werden.
Trotz aller Skandale in den vergangenen Jahren und hohen Verlusten bei Fonds, die zwangsweise ihre Immobilien verkaufen müssen, um Anleger auszuzahlen, sind Immobilienfonds bei Anlegern heiß begehrt. An den Renditen kann es nicht liegen. Mehr als 2,5 bis drei Prozent werfen die aus Gewerbeimmobilien bestehenden Portfolios meist nicht ab. Ein Immobilienboom ist an der Performance nicht ablesbar. Die von Sachverständigen festgelegten Immobilienwerte waren lange hoch angesetzt, wurden aber seit der Finanzkrise nach und nach abgewertet. Zieht die Konjunktur an, könnte es wieder in die andere Richtung gehen. Spitzen sich aber Krisen zu, so sind traditionelle Immobilienfonds mit einer breiten Streuung üblicherweise eine gute Anlage, um das Chaos an den Märkten auszusitzen. Manche schütten zudem auch noch jährlich einen Teil ihrer Erträge an Anleger aus.
Viele Portfolios haben hohe Mindestanlagesummen und sind deshalb vor allem Großanlegern vorbehalten. Leider sind das häufig auch die performencestarken Fonds, denn bei ihnen sind die jährlichen Kosten günstiger und sie halten nicht so viel Liquidität vor, die die Performance verdirbt. Es gibt aber auch für Privatanleger noch einige gute Fonds, in die sie investieren können. Darunter die bekannter Häuser wie der Deutschen Bank Immobilienfonds-Sparte mit den Grundbesitz-Produkten oder die der Commerzbank-Tochter Commerz Real (Hausinvest). Aber auch unbekanntere Gesellschaften wie KanAm oder Semper bieten interessante Immobilienportfolios.
Die Flaggschiffe der großen Bankengruppen wie Deka (Sparkassen), UniImmo (Volksbanken), Grundbesitz (Deutsche Bank) oder Hausinvest (Commerzbank) hatten in den vergangenen Monaten starke Zuflüsse. Entsprechend hoch sind die liquide angelegten Mittel bei den Fonds, die mitunter ein Drittel des Fondsvolumens ausmachen können. Diese Gelder bringen aber aktuell kaum noch Rendite. Anleger zahlen also für die Geldaufbewahrung eine Verwaltungsgebühr, die zwischen 0,7 und einem Prozent liegt.
Nachfolgend eine Auswahl sowie eine große Übersichtstabelle zur Entwicklung der Fonds.
Inter Immo Profil: Ein aktueller Top-Performer unter den Immobilienfonds ist der Inter ImmoProfil für den BNP Paribas REIM zuständig ist, mit einem Einjahresplus von grandiosen 18,5 Prozent. Das verdanken die Anleger dem Verkauf eines Gebäudes am Münchner Marienplatz, weit über dem Buchwert. Verwalter BNP hat keinen Geldannahmestopp ausgerufen, aber Anleger sollten den Fonds nicht kaufen, denn BNP konzentriert sich auf Großanlegerfonds und widmet sich dem Privatanlegergeschäft nur noch aus Sympathie mit den Altanlegern dieses Publikumsfonds, die lange von einem vorherigen Verwalter des Fonds bei der Rendite nicht verwöhnt wurden.
Aachener Grund-Fonds: Diese Fonds stehen im Wesentlichen nur Mitarbeitern der katholischen Kirche für Investments offen. Wer dazu zählt, findet hier eine gut gemanagte, solide und bislang skandalfreie Anlage für sein Geld.
Stabile Kursverläufe
Grundbesitz-Fonds: Die Deutsche-Bank-Immobilienfonds grundbesitz europa und grundbesitz global sind für Anlegergelder offen. Die Fonds investieren mitunter auch in laufende Bauprojekte, die riskanter sind, weil der Bauherr auch noch Mieter finden muss. Dafür gibt es sie günstiger als voll vermietete Objekte. Der grundbesitz europa will beispielsweise bis 2018 in dem Olympia-Park im einstigen Londoner Problemviertel Stratford eine halbe Milliarde Euro investieren für 48.000 Quadratmeter Läden und Büros. Hier ist die Fläche allerdings schon vermietet: 3800 Mitarbeiter der britischen Bankenaufsicht sollen dort einziehen.
Die wichtigsten Fondstypen im Überblick
Wie der Name schon sagt, legen diese Investmentfonds in Aktien an. Aufgrund der breiten Anlagestreuung ist ein Investment in Aktienfonds weniger risikoreich als eine Direktanlage in Einzeltitel. Aktienfonds haben spezielle Anlageschwerpunkte – etwa bestimmte Branchen, Länder, Regionen oder Anlagestile.
Dieser Investmentfonds – auch Exchange Traded Funds (kurz ETF) genannt – bildet einen Index wie beispielsweise den Dax eins zu eins nach. Die Zusammensetzung dieses Fonds verändert sich nur, wenn sich die Zusammensetzung des zugrunde liegenden Index verändert. Deshalb spricht man von einem passiven Investment. ETFs können fortlaufend über die Börse gehandelt werden. Ihre Verwaltungsgebühren sind sehr gering, Ausgabeaufschläge wie bei „aktiv“ gemanagten Fonds entfallen.
Für die kurzfristige Anlage eignen sich vor allem Geldmarktfonds. Sie investieren in Geldmarktinstrumente wie beispielsweise Festgeld und kurz laufende, festverzinsliche Wertpapiere. Die Kursschwankungen dieser Fonds sind gering, die Renditeaussichten allerdings auch.
Offene Immobilienfonds legen das Geld der Anleger in Grundstücken, Erbbaurechten und Beteiligungen an Büro- und Geschäftsimmobilien an. Anleger profitieren von den Miet- und Zinseinnahmen sowie den Wertsteigerungen der Immobilien. Die Anzahl der ausgegebenen Anteile ist anders als bei geschlossenen Immobilienfonds nicht begrenzt.
Sogenannte Lebenszyklusfonds sind im Grunde Mischfonds mit einem bestimmten Anlageziel beziehungsweise -horizont. Die Lebenszyklusfonds haben eine feste Laufzeit, gegen Ende dieses Zeitraums – das können 20, 25 oder 30 Jahre sein – schichtet das Fondsmanagement schrittweise von Aktien in Anleihen um, um das Kapital und die angefallenen Kursgewinne zu sichern.
Diese Fonds legen in Aktien und Anleihen an. Der Fondsmanager kann so in stagnierenden oder fallenden Märkten verzinsliche Wertpapiere übergewichten, bei steigenden Aktienkursen den Anlageschwerpunkt aber wieder verlagern. Das Ziel: einen höheren Ertrag als reine Rentenfonds zu erzielen und beim Risiko niedriger als bei einem Aktienfonds zu liegen. Der typische Aktienanteil liegt zwischen 30 und 70 Prozent – je nach Geschmack der Anleger.
Rentenfonds investieren ausschließlich oder überwiegend in festverzinsliche Wertpapiere wie Pfandbriefe, Kommunalobligationen oder Länder- beziehungsweise Unternehmensanleihen. Da regelmäßig Erträge in Form von Zinszahlungen anfallen, bieten Rentenfonds in der Regel stetige Erträge.
Hausinvest: Ein Vorteil milliardenschwerer Immobilienportfolios wie des Hausinvest von Commerz Real, ist deren stabiler Kursverlauf. Den können Immobilienfonds so lange ausweisen, wie Anleger ihnen treu bleiben und die Fonds keine Objekte notverkaufen müssen. Vor einer solchen Massenflucht sollen die seit dem vergangenen Jahr geltenden Kündigungsfristen schützen. Allerdings können Alt-Anleger bei den Fonds, die bereits vor 2013 am Markt waren, halbjährlich 30.000 Euro abziehen. Das ist eine Menge Geld, diese Fonds halten daher üblicherweise noch immer eine hohe Liquidität vor, die nicht in Immobilien investiert wird. Beim Hausinvest sind derzeit 20 Prozent des Fondsvolumens liquide angelegt. Der Fonds investiert weltweit, den größten Anteil haben mit rund 55 Prozent Büroimmobilien, ein Drittel machen Handelsflächen aus. Die größten Länderpositionen sind Frankreich und Großbritannien gefolgt von Deutschland, Benelux, Asien und USA. Auch der Hausinvest investiert künftig wieder in London: Nachdem 2008 schon zwei Milliarden Euro ins Westfield Shopping Center in London flossen, wird das Center jetzt noch erweitert. Es ist der größte Kauftempel Europas.
Geld ist genug vorhanden, der Fonds sammelte 2016 erneut 550 Millionen Euro neu bei Anlegern ein. Genutzt wurde das Geld auch, um die Fremdkapitalquote auf zwölf Prozent zu senken.
KanAm-Fonds Leading Cities: Auch dieser Fonds kommt durch einen Verkaufserfolg auf eine gute Wertentwicklung. Nur zwei Jahre nach der Fondsgründung wurde ein Gebäude am Hamburger Jungfernstieg 20 Prozent über dem Buchwert verkauft. Der Fonds investiert in Gewerbeimmobilien in Europas Wirtschaftszentren wie Wien, Brüssel, Kopenhagen, Frankfurt, Hamburg, Zürich, London oder Oslo. Aktuell wirbt KanAm wieder Geld ein („Cash-Call“), weil man eine Immobilie im Blick hat. Der Fonds ist klein (neun Immobilien und 61 Millionen Euro Immobilienvermögen). Vorteil: Alle Anleger müssen Mindesthalte- und Kündigungsfristen einhalten, die Liquiditätsquote kann mit zehn Prozent niedriger als bei älteren Portfolios sein, weil bei dem neuen Fonds keine Altanleger mit halbjährlich 30.000 Euro bedient werden müssten. In den jungen Fonds sollten Anleger nicht ihr gesamtes Geld anlegen, er ist ein spekulativeres Investment als die traditionellen Großportfolios.
Semper Real Estate: Wer es lieber kleiner mag, der ist bei dem Semper Real Estate der österreichischen Privatbank Semper Constantia gut aufgehoben. Sein größtes Objekt steht mit rund 14 Millionen Euro in den Büchern. Der Fonds wurde seit 2004 langsam aufgebaut. Mit 40 Immobilien aus Österreich und Deutschland kommt er auf ein Volumen von 438 Millionen Euro. 2008 musste er nach Mittelabflüssen schließen, schaffte es aber, die Anleger bei der Stange zu halten, und konnte wieder öffnen. Besonders hoch ist die Performance nur im Vergleich zu anderen Publikumsfonds, nicht aber, wenn man ihn mit Großanlegerfonds vergleicht.
Prunkgebäude haben die Wiener nicht zu bieten. Auf ihrem Einkaufszettel stehen schmucklose Supermärkte, die Penny oder der Aldi-Ableger Hofer mieten. Die schmucklosen Bauten werden auch in sehr guten Zeiten keine üppigen Wertsteigerungen erzielen können. Die letzten Objekte wurden in Wien sowie in Leipzig gekauft, nach Angaben der Gesellschaft sind in naher Zukunft weitere Zukäufe wahrscheinlich. Der österreichische Fonds unterliegt weder deutschen Kündigungsfristen noch einer Mindesthaltedauer. Über Direktbanken wie Comdirect ist der Fonds handelbar und auch an Börsen wird er mitunter gehandelt.
Eine Übersicht über die Wertentwicklung der Offenen Immobilienfonds finden Sie in der Tabelle auf der folgenden Seite.
Ergebnisse der verschiedenen Immobilienanlage-Varianten
| Ergebnisse der verschiedenen Immobilienanlage-Varianten | |||||
| Wertentwicklung in Prozent | |||||
| Fondsname | Mindest- anlage in Euro | ISIN | seit 3 Jahren (1) | seit 1 Jahr | Volatilität in Prozent (2) |
| Direkte Anlage in Wohn- und Gewerbeimmobilien (Büro, Einzelhandel, Hotel, Logistik) | |||||
| Inter ImmoProfil BNP Paribas REIM | - | DE0009820068 | 5,2 | 18,5 | 8,7 |
| Catella Max | 300.000 Euro | DE000A0YFRV7 | 8,1 | 11,2 | 1,1 |
| SEB Konzept Stiftungsfonds | 50.000 Euro | DE000SEB7M96 | neu | 7,0 | neu |
| Bouwfonds European Residential | 500.000 Euro | DE000A0M98N2 | 4,8 | 5,8 | 0,6 |
| KanAm Leading Cities | - | DE0006791825 | neu | 3,9 | neu |
| Aachener Grund-Fonds Nr. 1 | - | DE0009800003 | 3,7 | 3,8 | 0,3 |
| Wertgrund WohnSelect Deutschland (4) | - | DE000A1CUAY0 | 5,9 | 3,7 | 1,7 |
| WestInvest ImmoValue (5) | - | DE0009801431 | 2,9 | 3,4 | 0,5 |
| Aachener Spar- und Stiftungs-Fonds | - | DE000A1H9HS4 | 3,5 | 3,1 | 0,6 |
| UniImmo: Deutschland (4) | - | DE0009805507 | 2,6 | 2,8 | 0,1 |
| SemperReal Estate | - | AT0000622980 | 3,1 | 2,8 | 0,5 |
| UniImmo: Global (4) | - | DE0009805556 | 2,8 | 2,8 | 0,6 |
| UniImmo: Europa (4) | - | DE0009805515 | 2,4 | 2,5 | 0,2 |
| grundbesitz europa RC | - | DE0009807008 | 2,7 | 2,5 | 0,5 |
| hausInvest | - | DE0009807016 | 2,5 | 2,4 | 0,4 |
| Deka-ImmobilienGlobal (5) | - | DE0007483612 | 2,3 | 2,4 | 0,5 |
| Deka-ImmobilienEuropa (5) | - | DE0009809566 | 2,2 | 2,3 | 0,3 |
| grundbesitz global RC | - | DE0009807057 | 2,1 | 2,3 | 0,7 |
| WestInvest InterSelect (5) | - | DE0009801423 | 1,9 | 1,9 | 0,7 |
| grundbesitz Fokus Deutschland RC (4) | - | DE0009807081 | neu | 1,5 | neu |
| Morgan Stanley P2 Value (3) | - | DE000A0F6G89 | –5,6 | –0,6 | 10,2 |
| DEGI Global Business (3) | - | DE000A0ETSR6 | –14,2 | –0,9 | 9,8 |
| KanAm grundinvest Fonds (3) | - | DE0006791809 | –4,2 | –2,0 | 2,7 |
| DEGI Europa (3) | - | DE0009807800 | –8,8 | –3,2 | 7,4 |
| CS Euroreal (3) | - | DE0009805002 | –3,8 | –4,1 | 1,4 |
| AXA Immoselect (3) | - | DE0009846451 | –12,7 | –4,5 | 5,2 |
| SEB ImmoInvest (3) | - | DE0009802306 | –3,3 | –4,7 | 2,2 |
| DEGI German Business (3) | - | DE000A0J3TP7 | –9,1 | –5,1 | 8,2 |
| Catella Real Estate-Focus Nordic Cities (4) | - | DE000A0MY559 | –4,5 | –6,4 | 1,9 |
| KanAm US-grundinvest Fonds (3) | - | DE0006791817 | 4,1 | –6,6 | 8,6 |
| UBS Euroinvest Immobilien (3) | - | DE0009772616 | –12,2 | –6,6 | 3,3 |
| AXA Immosolutions (3) | - | DE000A0J3GM1 | –11,0 | –6,6 | 7,4 |
| SEB ImmoPortfolio Target Return (3) | - | DE0009802314 | –3,0 | –7,8 | 3,2 |
| SEB Global Property | - | DE000SEB1A96 | –8,2 | –9,7 | 4,7 |
| UBS 3 Sector Real Estate Europe (3) | - | DE0009772681 | –9,1 | –12,6 | 7,6 |
| DEGI International (3) | - | DE0008007998 | –7,8 | –15,3 | 9,2 |
| TMW Immobilien Weltfonds P (3) | - | DE000A0DJ328 | –15,8 | –17,1 | 8,0 |
| Catella Wohnen Europa | 500.000 Euro | DE000A141UZ7 | neu | neu | neu |
| Immobilien-Dachfonds (Mix aus offenen Immobilienfonds und Immobilienaktienfonds) | |||||
| RP Immobilienanlagen & Infrastruktur | - | DE000A0KEYG6 | –3,5 | –1,1 | 9,9 |
| CS Portfolio Real | - | DE0009751453 | 0,3 | –3,7 | 4,6 |
| Ampega Portfolio Real Estate | - | DE0009847483 | 0,8 | –3,9 | 4,0 |
| Allianz Flexi Immo (3) | - | DE0009797332 | –5,1 | –5,0 | 1,4 |
| DWS ImmoFlex Vermögensmandat (3) | - | DE000DWS0N09 | –6,5 | –5,2 | 1,5 |
| db ImmoFlex (3) | - | DE000DWS0N90 | –9,9 | –5,9 | 4,8 |
| (1) jährlicher Durchschnitt auf Basis offizieller Rücknahmepreise; (2) je höher die Volatilität (Schwankungsintensität) über drei Jahre, desto riskanter der Fonds; (3) Fonds wird aufgelöst; (4) Fonds nimmt vorübergehend keine neuen Gelder an, Sparpläne und Börsenorder sind oft möglich; (5) Sparkassen können Fonds verkaufen, bis Deka-Absatzkontingent erschöpft ist; | |||||
| Quelle: Morningstar, Stand: 11. April 2016 | |||||
