Immobilien erben: So zahlen Erben eines Familienheims weniger Steuern

Immobilien im Familienbesitz lassen sich steuerfrei übertragen, wenn die Erben Vorgaben der Gerichte und des Gesetzgebers einhalten. Was Hausbesitzer und Immobilienerben über die Erbschaftssteuer wissen sollten.

Was die Deutschen erben werden

Eine aktuelle Studie der Deutschen Bank zeigt: Viele Erben dürfen sich über Wohneigentum freuen. Bis 2060 werden laut Studie Wohnimmobilien im Wert von 2,7 Billionen Euro vererbt.
Quelle: Deutsche Bank

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Aber auch in den nächsten fünf Jahren bis 2020 ist das Erbvolumen bei dem Immobilien gewaltig. Immobilien im Wert von 100 Milliarden Euro sollen bis dahin vererbt werden. Den größten Anteil mit fast 60 Prozent machen Wohnimmobilien aus.

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Die Studie macht aber auch auf einen Missstand aufmerksam. Es gibt in Deutschland aufgrund der alternden Bevölkerung einen Bedarf an barrierefreien Wohnungen für Senioren. 750.000 altersgerechte Wohnung fehlen demnach aktuell in Deutschland.

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Von den circa acht Millionen reinen Seniorenhaushalten, leben 50 Prozent in Wohnungen die vor 40 Jahren gebaut wurden. Nur fünf Prozent leben bereits in einer barrierefreien Wohnung, so die Studie.

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Aus diesem Mangel an altersgerechten Wohnungen und einer immer älter werdenden Bevölkerung werden in den kommenden Jahr massive Investitionen fällig. Die Studie schätzt das nötige Investitionsvolumen in den kommenden Jahren auf 40 Milliarden Euro.

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Die Studie schlägt vor, das Bedarfsproblem als Generationenprojekt aufzufassen. Viele ältere Leute überlassen schon vor ihrem Tod den Nachkommen das Haus, bleiben aber zunächst darin wohnen. Die Verfasser der Studie schlagen vor, dass die Erben als Gegenzug der Schenkung die Immobilie altersgerecht sanieren.

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Alternativ zur Renovierung schlagen die Verfasser vor, die älteren Generationen sollten früher ausziehen und dafür von den Nachkommen die Kosten für einen anderen Alterswohnsitz tragen.

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Immobilien sind bei privaten Erbschaften oft der größte Vermögenswert. Für nahe Angehörige gibt es hohe Freibeträge. Bei Kindern sind es beispielsweise 400.000 Euro. Für ein Familienheim müssen nahe Angehörige sogar unabhängig von Freibeträgen meist keine Erbschaftsteuer zahlen, da hier eine gesetzliche Ausnahme greift.

Um eine Immobilie im Familienbesitz komplett steuerfrei zu übertragen, sollten alte und neue Eigentümer jedoch einige Regeln beachten: So muss das Haus vom Verstorbenen selbst bewohnt worden sein. Auch der Erbe muss es als Wohnsitz nutzen und wenigstens zehn Jahre lang bleiben. Nur wenn er aus zwingenden Gründen daran gehindert ist, etwa bei Pflegebedürftigkeit, bleibt es trotz Auszugs bei der Steuerfreiheit.

Können Kinder nur gelegentlich vor Ort sein, haben sie wohl keinen Anspruch auf die Steuerbefreiung.

Zankapfel Erbe - die größten Fallstricke

Emotional überfordert
Wenn Partner oder Eltern sterben, ist das eine hohe emotionale Belastung. Aber auch eine große Erbschaft kann auf die Psyche schlagen. Das kann sich unterschiedlich auswirken. Nicht selten rutschen die Erben ab oder schlagen über die Stränge. Das Ergebnis ist dasselbe: Das Erbe wird verprasst, für Autos, Reisen, Partys. Mit entsprechenden Regelungen – etwas einer Dauertestamentsvollstreckung mit monatlichen Auszahlungen – kann dem entgegengewirkt werden.

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Kein Testament
Liegt kein schriftliches und unterschriebenes Testament vor, gilt die gesetzliche Erbfolge – auch wenn der Erblasser mündlich einen anderen letzten Willen ausgesprochen hat. Stirbt ein Ehepartner, erbt der überlebende Partner. Gibt es Kinder, egal ob ehelich oder unehelich, bekommt der Ehepartner 50 Prozent und die Kinder teilen sich die verbleibenden 50 Prozent.

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Langfristige Bindung
Das Berliner Testament ist beliebt und weit verbreitet. Doch es hat seine Tücken, denn es zementiert eine einmal getroffene Regelung. Bei dieser Testamentsform, setzen sich Eheleute gegenseitig als Alleinerben ein. Erst wenn beide tot sind, erben die Kinder. Diese Quote kann ein überlebender Elternteil im Nachhinein nicht verändern. Es sei denn, es gibt eine Klausel, die dies erlaubt. Ein neues Testament des länger Lebenden gilt nicht - das Berliner Testament geht immer vor.

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Pflichtteilsstrafklausel und Jastrow’schen Klausel

Hat nun ein Ehepaar ein solches Berliner Testament und ein Ehepartner verstirbt, ist der Überlebende Partner erst einmal Alleinerbe. Steckt nun das ganze Vermögen des Paares in einem Grundstück mit Häuschen und die Kinder fordern ihren Pflichtteil, muss der überlebende Partner Haus und Hof verkaufen, um die Kinder auszubezahlen. Verhindern lässt sich solch ein Fall mittels der Pflichtteilsstrafklausel im Testament. Dabei verfügt das Paar, dass ein Kind, das beim Tod des ersten Elternteils seinen Pflichtteil einfordert, beim Tod des zweiten Elternteils enterbt ist. Wer also jetzt gierig ist und beispielsweise die Mutter zum Verkauf des Häuschens zwingt, soll bei deren Tod leer ausgehen.

Im Falle der Jastrow’schen Klausel ist das Prinzip umgekehrt: Es droht also keine Strafe für Gierige, sondern eine Belohnung für Geduldige. Verzichtet ein Kind auf seinen Pflichtteil, wenn Vater oder Mutter sterben, bekommt das Kind beim Tod des anderen Elternteils quasi eine Bonuszahlung.

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Enterben

Das eigene Kind vollständig zu enterben - ihm also auch den Pflichtteil zu verwehren, ist nur möglich, wenn

- der Erbnehmer versucht hat, den Erblasser oder ein anderes Familienmitglied schwer zu verletzen oder zu töten
- der Erbnehmer ein Verbrechen begangen hat, das mit einer Freiheitsstrafe von mindestens einem Jahr ohne Bewährung geahndet wurde und es für den Erblasser unzumutbar wird, seinen Nachlass - mit dieser Person zu teilen
- wenn der Erbnehmer eine gesetzliche Unterhaltspflicht gegenüber dem Erblasser böswillig verletzte

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Fehlerhaftes Testament
Der letzte Wille ist oft falsch oder missverständlich formuliert. Immerhin ein Drittel der Deutschen hat in einer Studie angegeben, sich mit Begriffen wie „gesetzlicher Erbfolge“ oder „Pflichtteil“ nicht auszukennen. Juristische Begriffe werden deshalb in Testamenten oft falsch verwendet oder verwechselt. Häufig sind sie deshalb so geschrieben, dass Fachleute sie auslegen müssen. Die Folge: Der letzte Wille ist nicht so umsetzbar, wie vom Erblasser gewollt.

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Erbschaftssteuer nicht eingeplant
Nächste Angehörige – das sind Ehepartner, Kinder und Enkel – haben Freibeträge. Ehepartner erben 500.000 Euro steuerfrei, Kinder immerhin noch 400.000 Euro und Enkel 200.000 Euro. Erst wenn die Erbschaft diese übertrifft, greift der Fiskus zu. Doch häufig ist für die fällig werdende Erbschaftssteuer nicht genügend Geld auf dem Konto. Besteht ein Begünstigter auf schnelle Auszahlung, müssen Immobilien, Wertpapiere oder Kunstgegenstände veräußert werden.

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In einem aktuellen Fall hatte eine Frau von ihrem Vater ein Einfamilienhaus geerbt. In dem Haus lebte weiterhin dessen Witwe. Die Tochter des verstorbenen Eigentümers hatte im Haus ein eigenes Zimmer, das sie zeitweise für Übernachtungen nutzte. Das reiche nicht für eine Steuerbefreiung, entschied das Hessische Finanzgericht (1 K 118/15). Die Revision beim Bundesfinanzhof läuft (II R 32/15).

Wird eine Immobilie von Eltern an Kinder übertragen, gilt die Steuerbefreiung für maximal 200 Quadratmeter Wohnfläche. Sind die vererbte Wohnung oder das vererbte Haus größer, müssen Erben anteilig Erbschaftsteuer zahlen. Beim Übertrag unter Ehepartnern gilt diese Beschränkung nicht: Sie können ein Familienheim unabhängig von Größe oder Wert steuerfrei vererben.

Schneller Einzug geboten

Sowohl Ehepartner als auch Kinder profitieren nur, wenn sie wirklich unverzüglich einziehen, das heißt spätestens sechs Monate nachdem sie die Immobilie geerbt haben. Zieht sich der Umzug länger hin, muss der Erbe dem Finanzamt plausible Gründe nennen, beispielsweise eine langwierige Aufteilung des Erbes. Allerdings müssen die Erben dann wenigstens innerhalb von sechs Monaten, nachdem das Erbe angefallen ist, mit dem Aufteilen des Vermögens begonnen haben.

Fällt einem Erben nach dem Aufteilen des Vermögens eine Immobilie komplett zu, hat er Anspruch auf die volle Steuerbefreiung, auch wenn die Immobilie ursprünglich mehreren Erben zustehen sollte (Bundesfinanzhof, II R 39/13). Die Finanzrichter lehnten damit die Sicht des Finanzamtes ab. Es hatte in diesem Fall nur einen Teil der Immobilie – analog zum Anteil an der Erbengemeinschaft – steuerfrei stellen wollen.

Nachteilig ist es, wenn beim Tod eines Ehepartners das Familienheim bereits an die Kinder vererbt wird und der überlebende Gatte nur ein lebenslanges Wohnrecht erhält. Dieses Wohnrecht kann er dann nicht nach den Regeln für Familienheime steuerfrei erben, entschied der Bundesfinanzhof (2 R 45/12). Der Wert des Wohnrechts ist beim überlebenden Gatten erbschaftsteuerpflichtig. Dabei setzt das Finanzamt die ortsübliche Miete und seine statistische Restlebenserwartung an. Übersteigt das Erbe dann den Freibetrag (bei Ehepartnern 500.000 Euro), fällt wirklich Steuer an.