Steuererklärung: Erstmalige Vermietung

Ein solcher Klassiker ist die erstmalige Vermietung einer Immobilie. Die niedrigen Zinsen verlocken gerade in Deutschland immer mehr Menschen dazu, in Miethäuser und -wohnungen zu investieren. Kein Wunder, dass sich die Finanzbeamten deren erste Steuererklärung genau ansehen. Denn wer Wohnraum vermietet, kann viele Ausgaben steuermindernd geltend machen. Steht die Immobilie jedoch länger leer, etwa weil noch saniert oder gebaut wird oder sich Mieter nicht so schnell finden lassen wie gedacht, produziert der Vermieter steuerrechtliche Verluste, die er in der Steuererklärung geltend machen kann.

Laufende Kosten wie Grundsteuer, Versicherungen oder Stromkosten erhöhen die so genannten vorweggenommenen Werbungskosten und mindern die Steuerlast aus anderen Einkünften. Deshalb ist im Falle von Verlusten damit zu rechnen, dass die Finanzbeamten genauer prüfen. Wer also Verluste aus Vermietung und Verpachtung in seiner Steuererklärung geltend macht, sollte eine Kostenübersicht gleich mitschicken und die passenden Rechnungen und Belege für Rückfragen bereit liegen haben.

Teure Fehler bei der Steuererklärung

Steuerfehler Nummer 1: Ausgaben vergessen

Beiträge zum Beispiel für die Riester- oder Rürup-Rente können Arbeitnehmer von der Steuer absetzen. Weil genau das beim Abschluss dieser Verträge meist als Verkaufsargument genannt wird, ist es vielen Bürgern bekannt – aber nicht unbedingt bewusst. „Aus der Praxis wissen wir, dass Steuerzahler oft vergessen, ihre Riester- und Rürup-Kosten in der Steuererklärung anzugeben“, so die Experten des Lohnsteuerhilfevereins Vereinigte Lohnsteuerhilfe. Sie haben sieben Fehler zusammengestellt, durch die sich Steuerpflichtige Rückzahlungen häufig entgehen lassen.

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Steuerfehler Nummer 2: Rechnungen bar zahlen

Handwerker, Putzfrauen oder auch Au-pairs haben gemeinsam, dass man die Kosten in vielen Fällen von der Steuer absetzen kann - entweder als sogenannte Handwerkerleistung oder als haushaltsnahe Dienstleistung. Eine weitere Gemeinsamkeit ist, dass Steuerzahler voll auf den Kosten sitzen bleiben, wenn sie das Geld bar bezahlen. Da hilft es auch nichts, die Rechnungen aufzuheben. Ohne Kontonachweis keine Steuervorteile.

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Steuerfehler Nummer 3: Hintertür zuschlagen und außergewöhnliche Belastungen nicht angeben

Der Bundesfinanzhof (BFH) hat Ende 2015 in Bezug auf außergewöhnliche Belastungen entschieden, dass die Regel zur zumutbaren Eigenbelastung nicht zu beanstanden ist. Deshalb gilt weiterhin: Nur die Krankheits-, Pflegeheim- oder Scheidungskosten, die über der eigenen zumutbaren Belastungsgrenze liegen, kann man absetzen. Für diesen zumutbaren Eigenanteil hat der BFH aber im Januar 2017 eine neue Berechnungsregelung festgelegt. Die Richter gaben den Finanzämtern vor, dass künftig schrittweise die Prozentwerte je nach Einkommenshöhe angesetzt werden müssten (VI R 75/14). So seien von den ersten 15.340 Euro nur zwei Prozent aufzubringen (306,80 Euro), von den nächsten 35.790 Euro drei Prozent (1073,70 Euro) und erst darüber vier Prozent. Im Ergebnis sinkt die zumutbare Eigenbelastung gegenüber der alten Regelung. Viele Bürger sammeln gar nicht erst die Belege für das Zahnimplantat oder die Brille, weil sie denken, dass sie mit den Kosten sowieso nicht über die Zumutbarkeitsgrenze kommen. Aber es gibt noch eine Hintertür: Stehen außergewöhnliche Belastungen an, sollten Steuerzahler versuchen, sie in einem Kalenderjahr zu bündeln, um die Zumutbarkeitsgrenze sicher zu überschreiten.

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Steuerfehler Nummer 4: Mietvertrag mit Angehörigen nicht wasserdicht gestalten

Vermietungen unter Verwandten sind nicht ungewöhnlich. Der Mieter bekommt eine Immobilie zum günstigen Preis, der Vermieter kann – trotz geringerer Miete – seine Kosten für das Objekt voll absetzen. Das geht aber nur, wenn zwei Bedingungen erfüllt sind: Erstens, die monatliche Miete beträgt mindestens 66 Prozent der ortsüblichen Miete. Das heißt so viel wie: Zu günstig geht nicht. Zweitens …

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… muss die Durchführung des Mietvertrags einem Fremdvergleich standhalten. Das bedeutet: Die Miete wird überwiesen und nicht bar ausgezahlt, sie wird außerdem pünktlich überwiesen, es gibt eine jährliche Nebenkostenabrechnung und ähnliches mehr.

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Steuerfehler Nummer 5: Einträge vertauschen

Sie haben eine Fortbildung selbst bezahlt, die Kosten dafür aber nicht bei Weiterbildung sondern bei allgemeinen Werbungskosten in der Steuererklärung angegeben? Oder Sie haben Handwerkerleistungen bei den außergewöhnlichen Belastungen eingetragen? So etwas passiert Laien immer wieder. Das Finanzamt streicht dann zwar die geltend gemachten Kosten aus den falschen Zeilen raus, trägt sie aber nicht in die richtigen ein. Die Rückzahlung, die Ihnen zustehen würde, bleibt einfach aus.

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Steuerfehler Nummer 6: Fristen verstreichen lassen

Das Finanzamt schickt Ihnen den Steuerbescheid und Sie sind froh, dass Sie keine Steuern nachzahlen müssen? Oder Sie bekommen eine Rückzahlung, die aber geringer ausfällt als von Ihnen erwartet? Die meisten unternehmen in solchen Fällen nichts. Das könnte allerdings ein teurer Fehler sein. Denn vier Wochen nach dem Bescheid verstreicht die Einspruchsfrist. So lange können Sie den Bescheid genauer unter die Lupe nehmen oder einen Profi engagieren, der nachträglich für Sie gegenüber dem Finanzamt eintritt und etwaige Fehler behebt.

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Doppelte Haushaltsführung

Auch wer einen zweiten Wohnsitz aus beruflichen Gründen steuerlich geltend machen will, muss damit rechnen, dass das Finanzamt ganz genau hinsieht – vor allem, wenn die Ausgaben zum ersten Mal in der Steuererklärung auftauchen. „Durch die Einführung des neuen Reisekostenrechts sind die Anforderungen für die Absetzbarkeit von Miet-, Neben- und Fahrtkosten deutlich gestiegen“, sagt Klocke vom Steuerzahlerbund. „Einfach ein Zimmer bei den eigenen Eltern genügt heute nicht mehr, um Steuervorteile geltend zu machen.“ Vielmehr muss ein eigener Hausstand am Wohnort vorhanden sein, für den auch Kosten der Lebensführung wie Miete, Nebenkosten und Verpflegung anfallen. An den Kosten für die Haushaltsführung muss sich der Steuerzahler mit mindestens zehn Prozent beteiligen, damit das Finanzamt ihn als privaten Hauptwohnsitz anerkennt.

Wer muss eine Einkommensteuererklärung machen?

Keine Pflicht zur Steuererklärung

Alleinstehende Arbeitnehmer, die nur bei einem Arbeitgeber beschäftigt sind, müssen in der Regel keine Steuererklärung abgeben. Das ändert sich, wenn ...

Nebeneinkünfte

- wenn Nebeneinkünfte von mehr als 410 Euro pro Jahr erzielt wurden.

Mehrere Arbeitgeber

- der Arbeitnehmer bei mehreren Arbeitgebern gleichzeitig beschäftigt ist oder war.

Gesamtbetrag der Einkünfte über 8.130 Euro

- keine Einkünfte aus einer Arbeitnehmertätigkeit mit Lohnabzug erzielt wurden, aber der Gesamtbetrag der Einkünfte bei einem Ledigen im Jahr 2016 beispielsweise durch eine Rente über 8.652 Euro liegt.

Lohnersatzleistungen

- Lohnersatzleistungen wie beispielsweise Arbeitslosen- und Elterngeld über 410 Euro pro Jahr bezogen wurden.

Freibetrag eingetragen

- auf der Lohnsteuerkarte ein Freibetrag eingetragen wurde (– beispielsweise ein Freibetrag für Werbungskosten) und der Arbeitslohn über11.000 Euro liegt (20.900 Euro für zusammen veranlagte  Ehegatten)

Ehegatte in Steuerklasse V oder VI

- der Arbeitnehmer verheiratet ist und einer der Ehegatten nach der Steuerklasse V oder VI besteuert wurde.

Besteuerung nach Faktorverfahren

- der Arbeitnehmer verheiratet ist und die Ehegatten nach dem sogenannten Faktorverfahren besteuert wurde.

Sonstige Bezüge nicht einbezogen

- der Arbeitnehmer nacheinander bei verschiedenen Arbeitgebern beschäftigt war und ein Arbeitgeber einen sonstigen Bezug (beispielsweise Urlaubsgeld, Weihnachtsgeld oder Abfindungen) versteuert hat, bei dem der Arbeitslohn beim anderen Arbeitgeber nicht mit einbezogen wurde.

Scheidung

- der Arbeitnehmer geschieden wurde – oder der Ehegatte gestorben ist – und er im gleichen Jahr wieder geheiratet hat.

Verlustvortrag

- zum Ende des Vorjahres ein sogenannter Verlustvortag festgestellt wurde – beispielsweise Verluste aus Vermietung und Verpachtung.

Reisekosten

Das neue Reisekostenrecht aus dem Jahr 2014 spielt in diesem Zusammenhang auch eine bedeutende Rolle. In den meisten Fällen ist es für die Arbeitnehmer vorteilhafter, sie können mehr Werbungskosten absetzen als nach altem Recht. „Bestimmt ein Arbeitgeber etwa, sein Angestellter solle bis auf weiteres an einem anderen Standort arbeiten, geht das Finanzamt nach Anweisung des Bundesfinanzministeriums davon aus, dass der neue Arbeitsort dauerhaft angelegt ist“, erklärt Rauhöft vom NVL. „Das hat dann zur Folge, dass nur die einfache Fahrt zum Arbeitsort über die Entfernungspauschale steuermindernd wirkt. Bei Reisekosten zu vorübergehenden Arbeitsorten können hingegen Hin- und Rückfahrt, Verpflegung und Unterkunft geltend gemacht werden.“

Für das Finanzamt sind Reisekosten und doppelte Haushaltsführung also durchaus aussichtsreiche Prüfbereiche. Der Streit um die steuerrechtliche Einordnung solcher Fälle beschäftigt bereits die Gerichte.