Auch in anderen deutschen Großstädten ist die Differenz zwischen den Neuvertragsmieten und dem Mietspiegel vor Einführung der Mietpreisbremse deutlich gewachsen. Nach einer Analyse des Kölner Instituts der Deutschen Wirtschaft lagen im vergangenen Jahr in Berlin 60 Prozent und in Köln 43 Prozent der von Eigentümern verlangten Mieten über dem gesetzlichen Limit. Die Mietpreisbremse friert das hohe Niveau nur ein, sie kommt für viele Mieter zu spät.
4. Verstöße ungeahndet
Solange Mieter überhöhte Mieten zahlen, hat der Vermieter trotz Mietpreisbremse nichts zu befürchten. Es gilt: Wenn der Mieter den Vermieter rügt, muss der zu viel gezahlte Miete zurückzahlen; allerdings nur für die Monate nach der Rüge. Zudem ist es für Mieter schwierig, eine überhöhte Miete zu belegen. Zwar bietet etwa das Internetportal Immobilienscout24 für Mietangebote die Funktion „Mit lokalem Mietspiegel vergleichen“ an. Tatsächlich werden nur Mieten ähnlicher Wohnungen verglichen.
Bessere Vergleichsinstrumente haben sich noch nicht durchgesetzt. So hatte der Hamburger Mieterverein einen Mietpreis-Check auf seine Internetseite gestellt. Prompt zog der Eigentümerverband Haus und Grund gegen das Onlinetool vor Gericht – mit Erfolg. Das Landgericht Hamburg stoppte per Verfügung den Mietpreis-Check, weil er zu undifferenziert sei, um Mieten seriös zu prüfen. Der Mieterverein hat jetzt nachgebessert.
Alle Tools haben einen gravierenden Nachteil: Wer eine Wohnung sucht, weiß in der Regel nicht, wie viel der Vormieter gezahlt hat. Ohne diesen Vergleichswert aber ist unklar, ob der Vermieter die Miete vor oder erst nach dem Start der Mietpreisbremse über das zulässige Limit hinaus angehoben hat. Der Vermieter könnte behaupten, dass er nicht mehr verlangt als vom Vormieter. Schließlich gilt für Mieten aus Altverträgen Bestandsschutz. Der Berliner Vermieterverein fordert daher eine Informationspflicht für Vermieter.
5. Teurer Neubau
Für neu gebaute Wohnungen, die erstmals vermietet werden, gilt die Mietpreisbremse nicht. Erst beim zweiten Mieter ist die Miete gedeckelt. So soll der Neubau angekurbelt werden.
Diese Ausnahme hat die Baukonjunktur getrieben, schon bevor das neue Gesetz in Kraft getreten ist. So wurde in Berlin im ersten Halbjahr 2015 der Bau von 10 950 neuen Wohnungen genehmigt. Im Vergleichszeitraum des Vorjahres waren es nur 9110. Das ist ein Plus von 20 Prozent.
Die Neubauten aber schließen genau die finanzschwachen Mieter aus, die vom Preisanstieg der vergangenen Jahre am stärksten betroffen waren. Laut Mietspiegel kosten in Berlin Wohnungen der Baujahre 2003 bis 2013 mit 60 bis 90 Quadratmeter Wohnfläche in einfachen Lagen im Schnitt 9,36 Euro je Quadratmeter kalt. Im Altbau werden selbst in guten Lagen im Schnitt nur 6,72 Euro pro Quadratmeter für vergleichbar große Wohnungen fällig.
