So schützt man sich vor der Zinsfalle
Bild: detailblick - FotoliaBerufsklasse
Am liebsten sind den Banken fest Angestellte oder Beamter. Befristet dürfen die Arbeitsverhältnisse eigenlich nur bei Professoren (Lehrstühle) sein, ohne das die Bank nervös wird. Allerdings sollte der Vertrag schon mal Vertrag verlängert worden sein oder zumindest Aussicht auf eine neue Professur bestehen. Die finanzierende Bank braucht eine realistische Einschätzung dazu, wie sicher der Arbeitsplatz ist und wie wahrscheinlich eine schnelle Folgebeschäftigung ist. Selbständiger sollten seit mindestens drei Jahren erfolgreich tätig sein und Gewinn erwirtschaften.
Bild: Svenni - FotoliaBauweise
Kaum ein Institut finanziert beispielsweise eine Wohnung in einem Plattenbau, einige Institute finanzieren keine Holzhäuser. Auch Gebäude in Bergbaugegenden werden kritisch gesehen, da sie schnell an Wert verlieren können. Und das Haus ist schließlich die wichtigste Sicherheit der Bank.
Bild: dpaVorhaben
Immobilien als Kapitalanlage (Gewerbeimmobilien, Mietshäuser) werden nicht von allen Banken finanzier. Häuser in den ländlichen Gegenden der neuen Bundesländer können ebenfalls aufgrund der schlechten Zukunftsaussichten durch das Raster der Bank fallen.
Bild: dapdWerthaltigkeit
Für den Finanzierer ist wichtig, ob das Objekt werthaltig ist. Ansonsten wird der sogenannte Beleihungsauslauf gesenkt, das heißt der Finanzierungsanteil am Beleihungswert, der von der Bank mit Abschlag auf den aktuelle Marktwert berechnet wird. Die Bank senkt dann also letztendlich die Kreditsumme oder lehnt die Finanzierung von vornherein ab.
Bild: FM2 - FotoliaHaushaltsrechnung
Geht die Haushaltsrechnung auf? Nur wenn am Ende des Monats nach Abzug aller Haushaltsausgaben und Finanzierungskosten genug übrig bleibt, gelingt die Finanzierung. Die Anforderungen sind jedoch von Institut zu Institut verschieden: Manchen reicht der symbolische 1 Euro, andere wollen 100 Euro und mehr
Bild: Klaus Eppele - FotoliaEigenkapital
Jeder Cent Eigenkapital erhöht die Chance für eine Finanzierung. Die Banken fürchten um ihre Raten und sichern sich gegen einen Zahlungsausfall ab. Bei einer selbstgenutzten Immobilie wünschen sie so viel Eigenkapital wie möglich.
Bild: obsZustand
Ist das Haus gut in Schuss und gepflegt? Auch das ist für die Finanzierungskonditionen relevant. Ist der Zustand mangelhaft, kann dies zur sofortigen Ablehnung der Finanzierung führen. Mit Neubauten tun sich die Baufinanzierer daher leichter.
Bild: dpaLage
Hat der Standort eine Zukunftschance? Wie ist die Infrastruktur bezüglich Verkehrsanbindung, Einzelhandel, Schulen und Kindergärten? Darüber gibt auch das Immobilienranking der WirtschaftsWoche Auskunft. Einige Vergleichs- und Immobilienportale sammeln dazu Daten und stellen diese gegen eine Gebühr zur Verfügung. Ansonsten ist die Bewertung der Lage oft nur über die Bank herauszufinden. Wie ist die Kaufpreisentwicklung? Ist der Wert im Gegensatz zu Vergleichswerten realistisch?
Berufsklasse
Am liebsten sind den Banken fest Angestellte oder Beamter. Befristet dürfen die Arbeitsverhältnisse eigenlich nur bei Professoren (Lehrstühle) sein, ohne das die Bank nervös wird. Allerdings sollte der Vertrag schon mal Vertrag verlängert worden sein oder zumindest Aussicht auf eine neue Professur bestehen. Die finanzierende Bank braucht eine realistische Einschätzung dazu, wie sicher der Arbeitsplatz ist und wie wahrscheinlich eine schnelle Folgebeschäftigung ist. Selbständiger sollten seit mindestens drei Jahren erfolgreich tätig sein und Gewinn erwirtschaften.
Gehen die Zinsen nur um zwei oder drei Prozent in die Höhe, steigt die Darlehensrate deutlich. Den Tilgungssatz dann zugunsten einer niedrigen Rate zu senken, ist kaum möglich – er ist ohnehin schon sehr niedrig.
Ein Rechenbeispiel
Das Baufinanzierungsportal Baufi24.de hat eine Beispielrechnung dazu aufgemacht, wie schnell eine Zinsänderung das Projekt Eigenheim in Gefahr bringt: Ein Haushalt, der ein Darlehen über 200.000 Euro zu einem Zins von 2,89 Prozent aufnimmt und eine Tilgung von einem Prozent vornimmt, kommt bei einer Laufzeit von 47 Jahren auf eine monatliche Darlehensrate von rund 648 Euro. Steigt der Zins nur um zwei Prozent – auf dann 4,89 Prozent –, schnellt die monatliche Darlehensrate auf gut 981 Euro in die Höhe. Um die Differenz von mehr als 300 Euro aufzubringen, muss sich ein Schwellenhaushalt ganz schön strecken. Wenn er das überhaupt leisten kann.
Auswirkungen einer Zinsänderung bei einem Darlehen von 200.000 Euro und einer Zinsbindungsfrist von 10 Jahren
Bei aktuellem Zins | Bei Zinsänderung um 2,00% | |
| Zins | 2,89% | 4,89% |
| Tilgung (anfänglich) | 1,00% | 1,00% |
| Annuität | 3,89% | 5,89% |
| Monatliche Darlehensrate | 648,33 € | 981,67 € |
| Zinsbindungsfrist | 10 Jahre |
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| Laufzeit (bei unveränderten Bedingungen) | 47 Jahre |
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| Für Finanzierung freie Liquidität - Haushaltseinkommen abzgl. Lebenshaltungskosten und Ausgaben. (Wird teilweise anhand von Pauschalen ermittelt) | 1.000 € | 1.000 € |
| Haushaltsüberschuss nach Finanzierung | 351,67 € | 18,33 € |
Quelle: Baufi24.de
Wie viele Haushalte hierzulande derart knapp kalkulieren, wird am sogenannten Länderindex von Baufi24.de deutlich. Anhand der aktuell angefragten Finanzierungen errechnet der Index für Deutschland eine Eigenkapitalquote von 13 Prozent, Tendenz sinkend. Daraus und aus dem Umstand, dass gleichzeitig die Immobilienpreise anziehen, ergibt sich für Baufi24-Geschäftsführer Stephan Scharfenorth eine „gefährliche Mischung“.
„Mindestens 20 Prozent Eigenkapital“
Experten raten Immobilieninteressierten, die Vernunft walten zu lassen und die Baufinanzierung den eigenen Anforderungen und Lebensumständen anzupassen. „Zukünftige Eigenheimbesitzer sollten konservativ kalkulieren und ganz genau prüfen, ob der finanzielle Spielraum tatsächlich für eine eigene Immobilie reicht“, sagt Baufi24-Geschäftsführer Scharfenorth.
Er empfiehlt bei einem unterstellten Zins von fünf Prozent sowie einer Tilgungsquote von einem Prozent mit einer Annuität von sechs Prozent zu kalkulieren. „Ist diese Rate nachhaltig bezahlbar, sollte diese auch so eingesetzt werden. Die Zinsersparnis wird nicht einbehalten, sondern direkt mittels einer höheren Tilgung von zwei oder drei Prozent angewendet. So steht die Finanzierung – in Kombination mit mindestens 20 Prozent Eigenkapital – auf einer soliden Grundlage und es ist Spielraum vorhanden, um spätere Zinssprünge abzufangen“, so Scharfenorth.
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