Vor allem aber soll das Wertgutachten vor verdeckten Baumängeln schützen. Die können sich nach Vertragsabschluss schnell zu einem großen Ärgernis entwickeln. Anders als beim Kauf von Neubauten, bei denen Bauunternehmen oder Bauträger noch mindestens fünf Jahre für verdeckte Baumängel haften müssen, kommt es bei gebrauchten Immobilien deswegen nur selten zum Schadenersatz. Denn ähnlich wie beim Kauf eines Gebrauchtwagens wird eine Gebrauchtimmobilie mitsamt ihrer Mängel gekauft. Eine generelle Mängelhaftung auf Seiten des Verkäufers besteht somit entgegen landläufiger Meinung nicht. In der Regel wird diese vom Verkäufer im Kaufvertrag ohnehin wirksam ausgeschlossen.
Einzige Ausnahme: Verschweigt der Verkäufer ihm bekannte Mängel oder täuscht er den Käufer sogar arglistig, kann er sich auf den Ausschluss der Mängelhaftung nicht berufen. Dann kann er nach der Entdeckung des Mangels noch für drei Jahre haftbar gemacht werden, bevor der Anspruch verjährt – allerdings maximal für zehn Jahre nach Übergang der Immobilie. Kommt es aufgrund verschwiegener Mängel zu Gesundheitsschäden bei den neuen Bewohnern – etwa durch Schadstoffe auf dem Grundstück oder in verwendeten Baumaterialien -, haftet der Verkäufer sogar bis zu 30 Jahre lang.
Schwieriger Nachweis
Der Nachweis, dass der Verkäufer wissentlich Mängel verschwiegen hat, ist allerdings schwierig und häufig mit weiterem Aufwand und Kosten verbunden. Auch hier hilft ein Sachverständiger. Er kann am ehesten beurteilen, ob der Mangel – etwa ein feuchter Keller – schon vor dem Verkauf bestanden haben muss. Über Handwerker und eventuell vorhandene Handwerkerrechnungen lässt sich dann unter Umständen belegen, dass der Verkäufer von dem beanstandeten Baumangel schon vor dem Verkauf Kenntnis hatte. Auch die Informationen von Nachbarn können hilfreich sein, weil sie etwa Kenntnis von einem alten Wasserschaden haben, der in der Folge zu neuen Schäden führte, weil er nicht fachgerecht behoben wurde. Immobilienkäufer sollten daher immer nach vorhandenen Handwerkerrechnungen fragen und sich diese aushändigen lassen oder Kopien davon verlangen.
In der Praxis ist die Haftung für verdeckte Baumängel bei Gebrauchtimmobilien allerdings die Ausnahme. Baugutachter Penningh ist in seiner eigenen Tätigkeit als Sachverständiger noch kein solcher Fall begegnet. „Die Durchsetzung der Mängelhaftung ist nur bei sehr schlüssiger Beweislage möglich. Wenn wir als Sachverständige erst nach dem Hauskauf wegen möglicher Baumängel hinzugezogen werden, geht es selten um die Haftung, sondern eher um eine Einschätzung der notwendigen Sanierungsmaßnahmen und -kosten“, so Penningh.
Wer mit dem Kauf einer gebrauchten Immobilie liebäugelt, hat also im Wesentlichen zwei Chancen auf einen Hauskauf ohne Reue: Entweder rechtzeitig einen Gutachter einschalten und so böse Überraschungen vermeiden oder ausreichend finanziellen Spielraum für aufwändige Sanierungsarbeiten einplanen. Ansonsten gilt: Im Zweifel lieber die Finger vom Kauf lassen – auch wenn es schwerfällt.
