Pflegeimmobilie: Wann sich der Kauf für Privatanleger lohnt

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Bis zu 5,5 Prozent Rendite: Wann sich die Pflegeimmobilie für Privatanleger lohnt

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Residenz mit Rendite: Warum sich betreutes Wohnen schon früh als Altervorsorge lohnt.

von Andreas Toller

Pflegeheimprojekte werden zunehmend in einzelne Apartments unterteilt und an Privatanleger verkauft – kein Vermietungsstress und eine garantierte Mietrendite inklusive. Das kann sehr rentabel sein, hat aber auch Haken.

Wenn am 1. Januar 2017 das Pflegestärkungsgesetz II in Kraft tritt, steht die Pflegebranche vor einer neuen Herausforderung. Durch die Neudefinition von Pflegebedürftigkeit wird es anstelle der bisherigen drei Pflegestufen fünf neue Pflegegrade geben. Zum Beispiel sollen Demenzkranke eher Anspruch auf Pflegeleistungen haben als bislang. Unter dem Strich dürften mehr Menschen als pflegebedürftig anerkannt werden und entsprechend Pflegeleistungen beanspruchen. 

Für die Betreiber von Pflegeheimen bedeutet das zusätzliche Geschäfte und wäre eigentlich ein Grund zum Jubeln. Das Problem: Plätze in Pflegeheimen sind in vielen Regionen knapp, es fehlen schlicht Kapazitäten. Deshalb investiert die Branche schon seit Jahren massiv in den Ausbau – und immer häufiger mithilfe von Privatanlegern.

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Für den klingt das Angebot als Geldanlage höchst attraktiv: Ein einzelnes Pflegeapartment können Privatanleger gut finanzieren, der Betreiber des Pflegeheims kümmert sich um Vermietung sowie Instandhaltung und die langfristigen Mietverträge mit dem Betreiber versprechen sichere Renditen zwischen vier und sechs Prozent. Während ein Sparbuch bestenfalls 0,5 Prozent und Festgeld, Sparbriefe oder ähnliche Produkten maximal drei Prozent Zinsen bieten, könnten Pflegeimmobilien eine deutlich höhere Rendite mit ähnlich hoher Sicherheit bieten, so das Versprechen der Anbieter. Gern wird auch das bevorzugte Belegungsrecht betont, wonach der Anleger selbst bei Bedarf einen Pflegeheimplatz ohne lange Wartezeit bekommt.

Kaum altersgerechte Wohnungen Die verpasste Entlastung

Die Gesellschaft altert, aber in Deutschland fehlen altersgerechte Wohnungen. Dabei würde das nicht nur die betroffenen Senioren entlasten. Die Pflegekassen könnten Milliarden Euro pro Jahr einsparen.

Die meisten Wohnungen in Deutschland sind für ältere Menschen und Rollstuhlfahrer nicht geeignet. Quelle: dpa

In der Praxis ist das nicht immer so einfach, weil womöglich gerade keine Plätze frei sind. Einige Experten halten das Belegungsrecht daher für einen Marketing-Gag. Im Vordergrund sollte bei der Anlageentscheidung daher das Rendite-Risikoprofil der Geldanlage stehen. Aber vor allem Anleger, die sich im Pflegemarkt nicht auskennen, fragen sich: Sind die Versprechen realistisch oder gibt es mehr Risiken, als die Anbieter Glauben machen?

Bedarf nach Pflege steigt unaufhaltsam

Tatsächlich brummt der Markt. Die zunehmende Alterung unserer Gesellschaft und die längere Lebenserwartung lässt den Bedarf nach Pflege auf Jahrzehnte weiter steigen. Etwa 30 Prozent der Pflegebedürftigen benötigen einen Platz im Pflegeheim, in der Branche spricht man von der Heimquote. Diese ist relativ konstant, das heißt, der Pflegemarkt ist auf lange Sicht ein Wachstumsmarkt. Zwischen 2010 und 2014 ist die Zahl der Pflegeheime schätzungsweise von 11.600 auf 14.000 gestiegen. Dabei geht der Trend eindeutig zu Pflegeheimen mit 100 und mehr Pflegeplätzen. Etwa 700.000  Menschen in Deutschland leben bereits im Pflegeheim. Prognosen zufolge steigt der Bedarf bis 2026 um weitere 500.000 Plätze. Das Statistische Bundesamt geht sogar davon aus, dass der Bedarf bis 2060 auf 4,8 Millionen Plätze ansteigt.

Waren Pflegeimmobilien früher fast ausschließlich ein Geschäft für professionelle Investoren wie Versicherungen, Pensionskassen oder Fonds, haben die Angebote für Privatanleger deutlich zugenommen. Wer nach „Pflegeimmobilie“ googelt, wird geradezu erschlagen von Angeboten einzelner Projektentwickler, Vergleichsportalen und allerlei Informationen zu Renditeobjekten für Privatanleger. Vor allem das einzelne Apartment in einem Pflegeheim wird bei Privatanlegern angepriesen. Schwierig ist es jedoch, die Seriosität der Angebote zu bewerten. Grund genug, sich die Funktionsweise dieses Marktes etwas genauer anzusehen.

Nachfrage nach Pflege steigt

Selbst wenn Prognosen immer mit Unsicherheiten verbunden sind, steht der Trend außer Frage. Wer also eine Pflegeimmobilie kauft, investiert in einen Wachstumsmarkt. „Der Markt hat sich stark entwickelt“, bestätigt Michael Held, Geschäftsführer von Terragon, einem Projektentwickler von Senioren und Pflegeimmobilien. „Die Auslastung der Pflegeheime dürfte bis 2035 durch die Generation der Babyboomer nochmals stark ansteigen. Derzeit liegt die durchschnittliche Auslastung der Pflegeheime bereits bei 90 Prozent.“

Diese Erkenntnisse und Vorhersagen sind allerdings nicht neu, der Wachstumstrend besteht schon lange. Reformen des Gesetzgebers und die Geschäftspolitik von Pflegeversicherungen und Sozialkassen können den Markt aber erheblich beeinflussen. So wurde etwa mit dem Pflegestärkungsgesetz I von 2015 die häusliche Pflege gestärkt und mehr staatliche Gelder dafür bereitgestellt. Das entlastet zugleich die Nachfrage nach Pflegeheimplätzen etwas, ändert aber grundsätzlich nichts am zunehmenden Bedarf.

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