Immobilienmärkte: Mieten steigen langsamer, Blasengefahr bleibt

Immobilienmärkte: Mieten steigen langsamer, Blasengefahr bleibt

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Hat der Immobilienboom seinen Zenit überschritten?

von Martin Gerth

Landflucht und der Run der Anleger aufs Betongold treiben die Mietpreise in den Ballungsräumen. Mehr Bauland statt mehr Subventionen sollte die Lage am Wohnungsbau entspannen.

Die Warnungen vor einer Immobilienblase in Deutschland mehren sich. Nicht so beim Immobilienverband IVD. Laut IVD hat sich der Anstieg der Mietpreise in Deutschland abgeschwächt. Für eine Wohnung mit mittlerem Wohnwert mussten Mieter laut IVD-Wohnpreisspiegel 2016/207 2,35 Prozent  mehr zahlen als im Zeitraum 2015/2016. Bei der letzten Erhebung lag der Anstieg noch bei 3,43 Prozent. Für alle Städte mit mehr als 500.000 Einwohnern verteuerten sich die Mieten um 2,92 Prozent. In Frankfurt am Main, Stuttgart und Düsseldorf blieben die Mieten dagegen konstant.

Auf den ersten Blick sieht es so aus, als habe der Immobilienboom seinen Zenit überschritten. Es gibt in der IVD-Statistik allerdings auch Ausreißer nach oben: In Berlin stiegen die Mieten im Schnitt um 6,1 Prozent. Der IVD erklärt dies mit Nachholeffekten. Mit 8,75 Euro je Quadratmeter sei Berlin im europäischen Vergleich noch eine preiswerte Metropole. Selbst in Deutschland ist die Hauptstadt vergleichsweise günstig. In München zahlen Mieter im Schnitt 13,10 Euro je Quadratmeter.

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Mietentwicklung

  • Städteklasse weniger als 30.000

    2015/20162016/2017
    Neubauwohnungen2,29%3,35%
    Bestandswohnungen3,27%0,79%

  • Städteklasse 30.000 bis 50.000

    2015/20162016/2017
    Neubauwohnungen2,24%3,43%
    Bestandswohnungen3,78%2,92%

  • Städteklasse 50.000 bis 100.000

    2015/20162016/2017
    Neubauwohnungen4,19%4,23%
    Bestandswohnungen3,44%3,85%

  • Städteklasse 100.000 bis 250.000

    2015/20162016/2017
    Neubauwohnungen2,80%2,80%
    Bestandswohnungen3,19%2,93%

  • Städteklasse 250.000 bis 500.000

    2015/20162016/2017
    Neubauwohnungen4,78%2,62%
    Bestandswohnungen4,44%2,31%

  • Städteklasse mehr als 500.000

    2015/20162016/2017
    Neubauwohnungen3,27%2,88%
    Bestandswohnungen3,28%2,92%

  • Deutschland

    2015/20162016/2017
    Neubauwohnungen3,20%3,37%
    Bestandswohnungen3,43%2,35%

  • Zur Erhebung

    Die Entwicklung der Mieten für Neubau- und Bestandswohnungen in den Jahren 2015/2016 und 2016/2017 in Prozent.

    Quelle: Immobilienverband IVD

Allerdings bildet der IVD-Wohnpreisspiegel nur einen Teil des Immobilienmarktes ab. So ist laut Empirica Institut ist im dritten Quartal die Blasengefahr für Deutschlands Immobilienmärkte gewachsen. Erstmals seit 13 Jahren sei der Index für den gesamten deutschen Immobilienmarkt im positiven Bereich. Alarmierend sei, dass inzwischen in 180 von 402 untersuchten Landkreisen die Kaufpreise für Immobilien den lokalen Einkommen enteilt seien. Zum Vergleich: Im Vorquartal waren es 162.

Das sind schlechte Nachrichten für Vermieter. Überdurchschnittlich steigende Kaufpreise, bei gleichzeitig langsamer wachsenden Mieten sind ein gefährlicher Mix, weil die Mietrenditen sinken. Oft wird Immobilienkäufern daher nahe gelegt, von den Top-7-Standorten auf Standorte aus der zweiten Reihe auszuweichen. Zwar können Investoren dort günstiger einsteigen, aber auch das birgt Risiken. So hat Empirica rausgefunden, dass beispielsweise in Ingolstadt, Wolfsburg oder Landau wahrscheinlich über den Bedarf neu gebaut wird.

80 Großstädte im Vergleich Wo Mieten und Kaufpreise durch die Decke gingen

Die Mieten und Kaufpreise sind in den vergangenen Jahren teilweise dramatisch gestiegen. Aber nicht nur in den Metropolen. Andere Großstädte verzeichnen noch viel stärkere Preissteigerungen. Zum Beispiel Heilbronn.

Quelle: ZB

Selbst dort wo mengenmäßig die richtige Zahl an Wohnungen gebaut wird, gehe das Angebot oft am tatsächlichen Bedarf vorbei. „In Zeiten von Wohnungsknappheit werden tendenziell zu viele kleine Wohnungen gebaut“, sagt Rainer Braun, stellvertretender Vorsitzender des Empirica Instituts. Grund dafür seien private Investoren, die für die Geldanlage nach überschaubaren Investitionen suchten. Große Wohnungen, die vor allem Familien benötigten, seien für diese Klientel nicht finanzierbar.  

Mehr Bauland auszuweisen, wäre Sache der Kommunen. Selbst wenn die Kommunen willens sind, so scheitern sie nicht selten am Widerstand lokaler Interessengruppen. Es fehlt an einem klaren politischen Signal, dass der Wohnungsbau absolute Priorität hat.

Die höchsten Preissteigerungen bei Mietwohnungen

  • Rang 8 - Heilbronn

    Heilbronn

    Durchschnittspreis von…

    Mai 2016 bis Mai 2017

    Mai 2015 bis Mai 2016

    Mai 2014 bis Mai 2015

    Mai 2013 bis Mai 2014

    Mai 2012 bis Mai 2013

    Steigerung

    9,00 €

    8,50 €

    8,00 €

    8,00 €

    7,50 €

    20,00 %

    Quelle: Homeday, Stand: Juni 2017, (harmonisierte, durchschnittliche Angebotspreise jeweils von 30.5. bis 29.5. eines Jahres)

  • Rang 8 - Fürth

    Fürth

    Durchschnittspreis von...

    Mai 2016 bis Mai 2017

    Mai 2015 bis Mai 2016

    Mai 2014 bis Mai 2015

    Mai 2013 bis Mai 2014

    Mai 2012 bis Mai 2013

    Steigerung

    9,00 €

    8,50 €

    8,00 €

    8,00 €

    7,50 €

    20,00 %

  • Rang 8 - Salzgitter

    Salzgitter

    Durchschnittspreis von…

    Mai 2016 bis Mai 2017

    Mai 2015 bis Mai 2016

    Mai 2014 bis Mai 2015

    Mai 2013 bis Mai 2014

    Mai 2012 bis Mai 2013

    Steigerung

    6,00 €

    5,50 €

    5,00 €

    5,00 €

    5,00 €

    20,00 %

  • Rang 8 - Herne

    Herne

    Durchschnittspreis von…

    Mai 2016 bis Mai 2017

    Mai 2015 bis Mai 2016

    Mai 2014 bis Mai 2015

    Mai 2013 bis Mai 2014

    Mai 2012 bis Mai 2013

    Steigerung

    6,00 €

    5,50 €

    5,50 €

    5,50 €

    5,00 €

    20,00 %

  • Rang 7 - Hannover

    Hannover

    Durchschnittspreis von…

    Mai 2016 bis Mai 2017

    Mai 2015 bis Mai 2016

    Mai 2014 bis Mai 2015

    Mai 2013 bis Mai 2014

    Mai 2012 bis Mai 2013

    Steigerung

    8,50 €

    8,00 €

    7,50 €

    7,50 €

    7,00 €

    21,43%

  • Rang 6 - Ingolstadt

    Ingolstadt

    Durchschnittspreis von…

    Mai 2016 bis Mai 2017

    Mai 2015 bis Mai 2016

    Mai 2014 bis Mai 2015

    Mai 2013 bis Mai 2014

    Mai 2012 bis Mai 2013

    Steigerung

    11,00 €

    10,50 €

    10,00 €

    10,00 €

    9,00 €

    22,22 %

  • Rang 5 - Braunschweig

    Braunschweig

    Durchschnittspreis von…

    Mai 2016 bis Mai 2017

    Mai 2015 bis Mai 2016

    Mai 2014 bis Mai 2015

    Mai 2013 bis Mai 2014

    Mai 2012 bis Mai 2013

    Steigerung

    8,00 €

    7,50 €

    7,50 €

    7,00 €

    6,50 €

    23,08 %

  • Rang 4 - Würzburg

    Würzburg

    Durchschnittspreis von…

    Mai 2016 bis Mai 2017

    Mai 2015 bis Mai 2016

    Mai 2014 bis Mai 2015

    Mai 2013 bis Mai 2014

    Mai 2012 bis Mai 2013

    Steigerung

    10,00 €

    9,50 €

    9,00 €

    9,00 €

    8,00 €

    25,00 %

  • Rang 3 - Augsburg

    Augsburg

    Durchschnittspreis von...
    Mai 2016 bis Mai 2017Mai 2015 bis Mai 2016Mai 2014 bis Mai 2015Mai 2013 bis Mai 2014Mai 2012 bis Mai 2013Steigerung
    9,50 €9,00 €8,50 €8,00 €7,50 €26,67 %

  • Rang 2 - Wolfsburg

    Wolfsburg

    Durchschnittspreis von
    Mai 2016 bis Mai 2017Mai 2015 bis Mai 2016Mai 2014 bis Mai 2015Mai 2013 bis Mai 2014Mai 2012 bis Mai 2013Steigerung
    9,00 €9,00 €8,50 €8,00 €7,00 €28,57 %

  • Rang 1 - Berlin

    Berlin

    Durchschnittspreis von...
    Mai 2016 bis Mai 2017Mai 2015 bis Mai 2016Mai 2014 bis Mai 2015Mai 2013 bis Mai 2014Mai 2012 bis Mai 2013Steigerung
    10,00 €9,00 €9,00 €8,50 €7,50 €33,33 %

Derweil stellen die Lobbys der Immobilienbranche Maximalforderungen an die Jamaika-Verhandlungsparteien. Der IVD beklagt sich über die „neubaufeindliche“ Politik der Länder und fordert den Bund auf, Kompetenzen für den Wohnungsbau an sich zu ziehen. Zu den vom IVD gewünschten Maßnahmen gehört eine stärkere steuerliche Förderung des Wohnungsneubaus. Anders als der IVD glaubt jedoch Empirica nicht daran, dass verbesserte Abschreibungsmöglichkeiten für Neubauten die Wohnungsknappheit lösen werden. Solche Maßnahmen dürften die Preise für Bauland und damit auch die Kaufpreise nach oben treiben.  

Dass Bauland knapp ist, zeigt ein Blick auf die Zahlen des Statistischen Bundesamtes: Zwischen 2011 und 2016 sind die Preise für Bauland von durchschnittlich 82 auf 123 Euro je Quadratmeter gestiegen. In den begehrten Ballungsräumen ist Bauland inzwischen zum Luxusgut geworden. In Düsseldorf beispielsweise kostete der Quadratmeter im vergangenen Jahr 912 Euro.

Die höchsten Preissteigerungen bei Mietshäusern

  • Rang 9 - Fürth

    Fürth

    Durchschnittspreis von… 

    Mai 2016 bis Mai 2017

    Mai 2015 bis Mai 2016

    Mai 2014 bis Mai 2015

    Mai 2013 bis Mai 2014

    Mai 2012 bis Mai 2013

    Steigerung

    9,50 €

    9,00 €

    8,00 €

    8,00 €

    8,00 €

    19%

    Quelle: Homeday, Stand: Juni 2017, (harmonisierte, durchschnittliche Angebotspreise jeweils von 30.5. bis 29.5. eines Jahres)

  • Rang 9 - Augsburg

    Augsburg

    Durchschnittspreis von… 

    Mai 2016 bis Mai 2017

    Mai 2015 bis Mai 2016

    Mai 2014 bis Mai 2015

    Mai 2013 bis Mai 2014

    Mai 2012 bis Mai 2013

    Steigerung

    9,50 €

    9,00 €

    8,50 €

    8,50 €

    8,00 €

    19%

  • Rang 5 - Würzburg

    Würzburg

    Durchschnittspreis von… 

    Mai 2016 bis Mai 2017

    Mai 2015 bis Mai 2016

    Mai 2014 bis Mai 2015

    Mai 2013 bis Mai 2014

    Mai 2012 bis Mai 2013

    Steigerung

    9,00 €

    8,50 €

    8,00 €

    7,50 €

    7,50 €

    20%

  • Rang 5 - Mülheim an der Ruhr

    Mülheim an der Ruhr

    Durchschnittspreis von…

    Mai 2016 bis Mai 2017

    Mai 2015 bis Mai 2016

    Mai 2014 bis Mai 2015

    Mai 2013 bis Mai 2014

    Mai 2012 bis Mai 2013

    Steigerung

    9,00 €

    8,50 €

    8,00 €

    8,50 €

    7,50 €

    20%

  • Rang 5 - Kiel

    Kiel

    Durchschnittspreis von… 

    Mai 2016 bis Mai 2017

    Mai 2015 bis Mai 2016

    Mai 2014 bis Mai 2015

    Mai 2013 bis Mai 2014

    Mai 2012 bis Mai 2013

    Steigerung

    9,00 €

    8,50 €

    8,50 €

    8,50 €

    7,50 €

    20%

  • Rang 5 - Braunschweig

    Braunschweig

    Durchschnittspreis von… 

    Mai 2016 bis Mai 2017

    Mai 2015 bis Mai 2016

    Mai 2014 bis Mai 2015

    Mai 2013 bis Mai 2014

    Mai 2012 bis Mai 2013

    Steigerung

    9,00 €

    9,00 €

    8,50 €

    8,00 €

    7,50 €

    20%

  • Rang 3 - Heilbronn

    Heilbronn

    Durchschnittspreis von… 

    Mai 2016 bis Mai 2017

    Mai 2015 bis Mai 2016

    Mai 2014 bis Mai 2015

    Mai 2013 bis Mai 2014

    Mai 2012 bis Mai 2013

    Steigerung

    8,50 €

    8,50 €

    8,00 €

    7,50 €

    7,00 €

    21%

  • Rang 3 - Dresden

    Dresden

    Durchschnittspreis von… 

    Mai 2016 bis Mai 2017

    Mai 2015 bis Mai 2016

    Mai 2014 bis Mai 2015

    Mai 2013 bis Mai 2014

    Mai 2012 bis Mai 2013

    Steigerung

    8,50 €

    8,50 €

    8,00 €

    8,00 €

    7,00 €

    21%

  • Rang 2 - Offenbach am Main

    Offenbach am Main

    Durchschnittspreis von…

     

    Mai 2016 bis Mai 2017

    Mai 2015 bis Mai 2016

    Mai 2014 bis Mai 2015

    Mai 2013 bis Mai 2014

    Mai 2012 bis Mai 2013

    Steigerung

    10,00 €

    9,50 €

    9,00 €

    9,00 €

    8,00 €

    25%

  • Rang 1 - Leipzig

    Leipzig

    Durchschnittspreis von… 

    Mai 2016 bis Mai 2017

    Mai 2015 bis Mai 2016

    Mai 2014 bis Mai 2015

    Mai 2013 bis Mai 2014

    Mai 2012 bis Mai 2013

    Steigerung

    8,00 €

    7,50 €

    7,00 €

    6,50 €

    6,00 €

    33%

Die Immobilienwirtschaft sieht in den Energiesparauflagen ein Haupthindernis für bezahlbares Wohnen. Dennoch fordert der Mieterbund in einem Positionspapier, energieeffizientes Bauen stärker zu fördern. Nicht die staatlichen Energiesparauflagen sondern vor allem die steigenden Baulandpreise machten Wohnen teurer. Neben dem Neubau solle auch die Sanierung von Bestandsimmobilien steuerlich gefördert werden. Gleichzeitig sollen Mieterhöhungen nach Sanierungen stärker begrenzt werden.

Mieten all inclusive Flatrates für Strom und Wärme im Kommen?

Nebenkosten im Mietvertrag inbegriffen: Manche Vermieter von Mehrfamilienhäusern bieten Pauschalmieten mit Flatrates an. Ist das ein Trend?

Bisher bieten nur sehr wenige Vermieter Nebenkostenflatrates an. Quelle: dpa

Wenn Mieteinnahmen durch Steueranreize ersetzt werden, steht bei einer energetischen Sanierung nicht mehr die Wirtschaftlichkeit an erster Stelle. Schon jetzt werden Mietshäuser unwirtschaftlich gedämmt, weil die gesparten Energiekosten unter den Investitionskosten bleiben. Was übertriebene Steueranreize im Wohnungsbau anrichten können, lässt sich eindrucksvoll am Beispiel der Ostimmobilien in den neuen Bundesländern ablesen.

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