Nach Daten von Immobilienscout24 sind unter den 50 größten Städten nur in München, Freiburg und Hamburg die Wohnungspreise seit 2008 deutlich stärker gestiegen als die Mieten. In München steht dem Preisanstieg von 39 Prozent nur ein Mietzuwachs von zwölf Prozent gegenüber. Im Durchschnitt aller 50 Städte sind die höheren Preise aber weitgehend durch höhere Mieten gedeckt. 2012 stiegen die Mieten in den 50 Städten durchschnittlich um 3,1 Prozent. Einen leichten Mietanstieg bei rückläufigen Kaufpreisen gab es in den vergangenen Jahren im Ruhrgebiet, vor allem in Dortmund, Bochum und Gelsenkirchen. Hier wollen Käufer für die langfristig mauen Anlagechancen wohl mit noch höheren Mietrenditen entschädigt werden.
Ein gewisses Risiko droht Investoren von der Politik: Steigende Mieten werden eines der Top-Themen im Bundestagswahlkampf sein. Die SPD plant eine stärkere Deckelung von Mieterhöhungen. Die Politiker könnten steigenden Mietrenditen damit einen Riegel vorschieben, würden langfristig aber neue Bauherren verschrecken und für ein knapp bleibendes Immobilienangebot sorgen. Dann könnten die Preise sogar noch stärker steigen – und Eigentümern weitere Wertzuwächse bescheren.
Farbbeutel gegen Mietsprünge
Der Deutsche Mieterbund warnt schon vor unbezahlbaren Mieten: In Groß- und Universitätsstädten müssten neue Mieter heute oft 30 Prozent mehr zahlen als die Durchschnittsmiete vor Ort. Da hilft es kaum, dass der Maklerverband IVD vorrechnet, dass Mieter in den vergangenen Jahren einen nahezu konstanten Anteil ihres Nettoeinkommens für Wohnkosten aufbringen müssen.
Selbst aus Sicht der Kapitalanleger ist es wichtig, dass Mieter sich das Wohnen vor Ort noch leisten können. Sonst kommt es schnell zu sozialen Spannungen, die auch dem Immobilienmarkt schaden. In Berlin ist das in Teilen Kreuzbergs zu beobachten, etwa in der Lausitzer Straße. Kaum ist dort, zwischen Altbauten und Nachkriegswohnblocks, ein Haus frisch saniert, fliegen Farbbeutel auf die frisch getünchte Fassade. Um die Ecke wird auf einem großen Transparent auf die nächste Aktion Mitte Februar hingewiesen: „Zwangsräumung blockieren!“
Im Ranking (erhältlich im WiWo-Shop) schneiden Städte schlechter ab, wenn die Bewohner vor Ort einen größeren Teil ihres Einkommens für das Wohnen vor Ort aufbringen müssen als anderswo. Vor allem in München und Frankfurt ist die Belastung für Mieter groß. In Hamburg hingegen sind Mieten und Kaufpreise für die Bewohner vor Ort eher zu verschmerzen. Das absolute Niveau ist dort zwar hoch, aber nicht spitze, das verfügbare Einkommen dafür mit knapp 23.000 Euro pro Kopf deutlich höher als in den meisten anderen Städten. Im Ranking ist das entscheidend und macht Hamburg für Immobilienkäufer attraktiver als etwa Frankfurt und München, die bei den übrigen Standortfaktoren ähnlich gut abschneiden.
Für die fünf größten Städte, Hamburg, Berlin, Frankfurt, Köln und München, hat die WirtschaftsWoche die Preise auch auf Stadtteilebene ausgewertet und mit der dortigen Kaufkraft verglichen.
In Berlin sind zum Beispiel im noblen Stadtteil Grunewald, im Südwesten gelegen, die Preise am höchsten. Gemessen an der Kaufkraft der gut verdienenden Bewohner vor Ort, sind Mieten und Preise zwar teuer, aber besser tragbar als zum Beispiel in Kreuzberg. Obwohl Mieten und Kaufpreise dort gut ein Viertel günstiger sind, sind sie für die weniger einkommensstarken Kreuzberger relativ teurer. Die detaillierten Tabellen für die Stadtteile der Großstädte mit Wohnungspreisen, Wohnungsmieten, Preis-Kaufkraft-Relation und Preisprognose finden Sie ebenfalls im WiWo-Shop.
