In den konkreten beiden Fällen entscheidet der BGH über Streitigkeiten der Bausparkasse Wüstenrot (Az.: XI ZR 185/16 und XI ZR 272/16) mit ihren Kunden. Die Sparer hatten vor dem Oberlandesgericht (OLG) Stuttgart Recht bekommen. Im Fall XI ZR 272/16 hatte sich eine Witwe gegen die Auszahlung von zwei 1999 abgeschlossenen Verträgen mit einer Gesamtbausparsumme von rund 102.000 Euro gewehrt. Die Verträge waren im Juli 2001 zuteilungsreif geworden und wurden mit 2,5 Prozent verzinst. Ende 2014 hatte sich in Summe ein Guthaben von fast 56.000 Euro angesammelt. Einen Monat später kündigte Wüstenrot unter Berufung auf Paragraph 489 BGB mit der gesetzlich vorgeschriebenen Kündigungsfrist von sechs Monaten.
Teure Fallen in der Baufinanzierung
Wenn eine Bank Top-Konditionen anbietet, stürzen sich die Kunden geradezu auf das Angebot. Vor allem Kreditvermittler leiten in einem solchen Falle die Kunden scharenweise an Banken mit Niedrigzins-Offerten weiter. Manche Banken können diesen Ansturm nicht bewältigen. In Einzelfällen können die Bearbeitungszeiten dann vier bis acht Wochen dauern. Branchenkenner berichten, dass sich einige Banken dann angesichts der hohen Antragszahl Kunden mit guten Risiken herauspicken und einen Rest pauschal ablehnen. Kunden, die schon kurz vor Baubeginn stehen oder Kaufpreiszahlung schon ansteht, sind dann gezwungen, auf die Schnelle eine andere Finanzierung zu finden oder einen höheren Zinssatz zu akzeptieren. Bei verspäteter Zahlung werden für den Käufer oder Bauherren Vertragsstrafen fällig.
Viele Banken bieten bei der Finanzierung neben dem Kredit einen Bausparvertrag an, vor allem Sparkassen und Volksbanken neigen dazu. Entweder es wird der Bausparvertrag gleich als Tilgungsersatz eingearbeitet, zur späteren Zinssicherung separat abgeschlossen oder für eine spätere Renovierung vorgesehen. Während die Vorsorge für eine Renovierungsvorsorge bis zu einem Volumen von 20.000 Euro noch akzeptabel ist, haben die anderen Varianten Nachteile. Die Finanzberatung FMH berechnete den Grenzzins, ab wann die Finanzierung mit Bausparverträgen lohnt. Erst wenn der Bankzins beim Anschlussdarlehen bei mehr als 7,5 Prozent, im Einzelfall sogar bei mehr als 11,5 Prozent liege, würde sich das Bausparmodell lohnen. Einen derartigen Zinsanstieg erwarten aber nur Pessimisten.
Fast jeder Bauherr denkt, dass sein Bankberater über seine Finanzierung entscheiden könnte. Doch heutzutage werden Kredite nicht mehr in der Filiale abgewickelt, sondern zentral bearbeitet. Wenn sich der Banker mit seiner Zusage zu weit aus dem Fenster gelehnt hat, hat der Kunde keine Verhandlungsbasis, weil sich der Berater auf die Entscheidung der Kreditabteilung rausredet und er selber keine Befugnis hat, den Kredit doch zu vergeben. Kulanz und gute Kundenbeziehungen nützen in solchen Fällen in der Regel nichts.
Ebenfalls unangenehm kann es werden, wenn der Zahlungstermin ansteht und die Kreditvergabe plötzlich mit Zinsaufschlägen versehen wird, von denen bei der Antragstellung nicht die Rede war. Aus Zeitgründen wird dann oft auf ein Angebot bei einer anderen Bank verzichtet. Unfair ist es auch, wenn die Kreditzusage an die Besparung eines Bausparvertrages gekoppelt wird. So maximiert der Banker Ertrag und Provision. Kunden sollten solche Offerten ablehnen und zu einem anderen Institut wechseln.
Viele Baugeld-Vermittler setzen ihre Kunden unter Druck und verlangen beispielsweise die Annahme eines Angebots binnen einer kurzen Frist. Andernfalls würde die Offerte wieder zurückgenommen. Ein reiner Vertriebstrick, wie etwa Max Herbst von der Finanzberatung FMH meint. Denn das Angebot des Vermittlers ist sowohl für die Bank wie auch für die Kunden immer unverbindlich. Erst wenn die Bank ihre Offerte schickt, gibt es ein konkretes Angebot. Da die Annahme des Vermittlerangebotes nicht rechtsverbindlich ist, ist auch eine Unterschrift nicht tragisch. Man sollte sich durch derartiges Vermittlerverhalten nicht abschrecken lassen und getrost weitere Angebote einholen.
Viele Hausbanken präsentieren ihren Kunden zunächst ein Angebot zu einem durchschnittlichen Zins. Der Banker ist auch gar nicht traurig, wenn sich der Bauherr bei Vermittlern und Direktbanken ein besseres Angebot einholen wird. Auf Anraten seines Beraters solle er aber vor einem Abschluss dort das Angebot ihm nochmals vorlegen, denn es sei nicht ausgeschlossen, dass er nochmals nachbessern könne. Ein solches Vorgehen zeugt nicht gerade von einer guten Geschäftsbeziehung. So handeln vor allem Banken, die ihren Kunden auch in Zukunft tendenziell immer zuerst zweitklassige Produkte anbieten. In einem solchen Fall sollten die Kunden das Institut lieber wechseln und bei einer anderen Bank nachverhandeln. Prinzipiell gilt: Kunden sollten immer das bestmögliche Angebot erwarten dürfen.
Im Fall mit Aktenzeichen XI ZR 185/16 geht es um einen bereits 1978 abgeschlossenen Vertrag über rund 20.500 Euro, für den drei Prozent Zinsen vereinbart sind. Der Vertrag war bereits 1993 zuteilungsreif geworden und wurde von Wüstenrot gleichfalls im Januar 2015 gekündigt, obwohl die Bausparsumme noch nicht erreicht war.
Wenn es allein nach dem Verhältnis der gewonnen und verlorenen vorinstanzlichen Urteilen ginge, hätten die Bausparer keine Chance. Auf ihre Seite stellten sich außer dem OLG Stuttgart bisher nur die Oberlandesgerichte in Karlsruhe und Bamberg mit je einem Urteil. Sieben andere Oberlandesgerichte mit 75 Urteilen zugunsten der Kassen stützten die Ansicht der Unternehmen. Dazu kommt eine Vielzahl von Urteilen von Gerichten niedriger Instanzen gegen die Verbraucher. Mit einer Prognose, wie das Urteil ausgeht, hält sich der Verband der Privaten Bausparkassen zurück.
Wissenswertes zur Kündigungswelle bei Bausparkassen (05.2015)
Dieser Tage bekommen erneut Tausende Bausparer Post von ihrer Bausparkasse. Derzeit sind das etwa Kunden der Bausparkasse Wüstenrot. Nach deren Angaben handelt es sich um ein Prozent der Kunden - das sind immerhin rund 30.000 Verträge.
Auch die Landesbausparkasse (LBS) Baden-Württemberg wies Ende des Jahres 22.000 Kunden schriftlich darauf hin, dass sie kündigen will, wie ein Sprecher bestätigt. Ihm zufolge handelt es sich dabei um Verträge, die seit zehn oder mehr Jahren zuteilungsreif sind - für die also längst ein Darlehen in Anspruch genommen werden kann. Die LBS Bayern und Nordrhein-Westfalen handelten ähnlich.
Die Bausparkasse BHW hatte kürzlich ebenfalls 25.000 Verträge gekündigt, bei denen Kunden seit mehr als zehn Jahren kein Darlehen in Anspruch genommen hatten.
Die kursierenden Zahlen zu den betroffenen Bausparern schwanken gehörig: von mehr als 40.000 gekündigten zuteilungsreifen Verträgen seit 2013 spricht etwa das Fachmedium „Der Versicherungsbote“. Nach Zählung der "Frankfurter Allgemeinen Zeitung" sind es bislang mehr als 120.000 Kündigungen und Kündigungsandrohungen, laut Finanzberatermagazin "Procontra" erhielten mehr als 150.000 Bausparer ein Kündigungsschreiben oder die Aufforderung, sich bei ihrer Bausparkasse zu melden. Bei den Bausparkassen, von deren Kündigungen die Öffentlichkeit erfahren hat, waren bisher zwischen 0,2 und 1,0 Prozent der Kunden betroffen. Aber es ist davon auszugehen, dass künftig noch mehr Kunden von den Bausparkassen Post bekommen werden.
Alte Bausparverträge mit einer im Vergleich zu heute hohen Verzinsung sind vielen Anbietern inzwischen schlicht zu kostspielig. In den Neunzigerjahren bekamen Bausparer auf ihr angespartes Guthaben durchaus vier Prozent Zinsen und mehr. Bei neuen Verträgen liegen die Zinsen heute im Durchschnitt nur noch um 0,25 Prozent.
Das Problem der Bausparkassen: Für das angelegte Kapital bekommen die Anbieter selbst kaum Zinsen, da sie zum Schutz der Sparguthaben nur in besonders risikoarme Wertpapiere investieren dürfen. Die Ausgaben für die Verzinsung alter Verträge sind somit höher als Einnahmen am Kapitalmarkt.
Betroffen sind vor allem Kunden, die das vorgesehene Darlehen nicht nutzen oder die vereinbarte Sparsumme schon überschritten haben und nun das Geld in ihrem Bausparvertrag stehen lassen, um von den hohen Guthabenzinsen zu profitieren. Als hierzulande im Zuge der Finanzkrise die Zinsen – insbesondere für Bauspardarlehen – deutlich sanken, lockten die Bausparkassen sogar vermehrt Sparer, die gar nicht zwingend ein günstiges Baudarlehen wollten, sondern nur eine gut verzinste und sichere Sparmöglichkeit suchten. Vereinzelt warben die Bausparkassen sogar mit einer Rückerstattung der Abschlussgebühr von einem Prozent, wenn das Baudarlehen nicht abgerufen wird.
Die Experten sind sich in dieser Frage uneins. Gemeinhin gelten die Kündigungen als rechtlich sauber, wenn die gesamte Bausparsumme bereits angespart wurde, aber nicht zum Immobilienkauf genutzt wird. Sinn und Zweck des Bausparens ist gemeinhin die Inanspruchnahme eines Bauspardarlehens nach der Sparphase. Ist die gesamte Bausparsumme jedoch schon angespart, ist das Darlehen obsolet, die Bausparkasse kann das beabsichtigte Kreditgeschäft nicht machen. Die meisten Kommentatoren gehen daher davon aus, dass eine Kündigung durch die Bausparkasse in solchen Fällen rechtens ist. Eine höchstrichterliche Rechtsprechung dazu fehlt bislang.
Zumindest die Bausparkasse Schwäbisch Hall erklärte, nur zu kündigen, wenn das angesparte Guthaben die Bausparsumme überschritten habe. Andere Bausparkassen lassen diese Fairness bislang vermissen. Die Kündigung von Verträgen, die bereits seit langem zuteilungsreif sind, aber bei denen die Kunden auf Inanspruchnahme des Baudarlehens verzichten, ist allerdings umstritten. Zuteilungsreif ist ein Bausparvertrag, wenn das Sparguthaben 40 bis 50 Prozent der vereinbarten Bausparsumme erreicht. Das Oberlandesgericht Stuttgart hat entschieden (9 U 151/11), dass die Kündigung von Verträgen rechtswidrig ist, wenn der Bausparer das Darlehen in Anspruch nehmen könnte (zuteilungsreifer Vertrag), die Bausparsumme aber noch nicht zu 100 Prozent erreicht ist. Letzten Endes ist jedoch der Einzelfall entscheidend.
Die Bausparkassen berufen sich auf Paragraf 489 des Bürgerlichen Gesetzbuchs. Demnach sind alle Darlehensverträge grundsätzlich nach zehn Jahren durch den Darlehensnehmer kündbar. Die Bausparkasse argumentieren, sie seien Darlehensnehmer, weil sie für die Überlassung des Sparguthabens dem Sparer Zinsen zahlen. Erst wenn die Sparer den Immobilienkredit abrufen, wechseln die Vertragsparteien die Rollen. Ist der Vertrag seit zehn Jahren zuteilungsreif, ohne dass der Bausparer das Darlehen abruft, sei die Kündigung rechtens, argumentiert die Branche. Selbst die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin) – die zuständige Aufsichtsbehörde – hat die Kündigungswelle der Bausparkassen verteidigt. "Von Abzocke kann keine Rede sein", sagte BaFin-Chefin Elke König Anfang Januar gegenüber der Tageszeitung "Bild".
Wessen Sparguthaben noch nicht die Bausparsumme erreicht hat, kann sich auf das Stuttgarter Urteil berufen und verlangen, dass der Vertrag weiterläuft, bis die volle Summe angespart sei. Noch ein Argument: Die hohen Guthabenzinsen dienten in der Vergangenheit Bausparkassen durchaus als Verkaufsargument. Wer Werbung oder Beratung in dieser Richtung in irgendeiner Form belegen kann, verbessert seine Chancen. Verbraucherschützer sehen zumindest eine rechtliche Grauzone, wenn die Bausparsumme noch nicht überschritten ist. Im Zweifel müssen Gerichte entscheiden, ob die Kündigungen rechtens sind.
„Bausparen an sich ist eine prima Idee“, heißt es bei der Stiftung Warentest. Wer in sieben oder zehn Jahren bauen wolle, sichere sich schon heute einen Kredit mit niedrigen Zinsen - auch wenn er für seine Sparraten kaum Zinsen von der Bausparkasse bekommt. Beim Sparkonto gibt es auch nicht mehr. Zum Teil schließen auch heutige Bauherren Bausparverträge ab, um mit dem Bauspardarlehen in zehn Jahren einen Kredit abzulösen.
Das hängt sehr stark von der Beratung ab, wie ein Test aller 20 Bausparkassen in Deutschland durch Stiftung Warentest ergab. Manche Verträge sind zu schmal bemessen, viele zu üppig, kritisieren Tester. Viele Berater setzten Bausparsumme, Guthaben oder Darlehensraten zu hoch an. Gleichzeitig enthielten sie ihren Kunden Informationen vor, um Angebotsvergleiche zu erschweren.
Der falsche Vertrag kann mehrere tausend Euro Mehrkosten bedeuten, wenn dem Kunden nicht sogar die Finanzierung um die Ohren fliegt. Das zu viel bezahlte Geld bleibt der Bausparkasse - hier sieht die Stiftung Warentest einen der Gründe für die Missstände.
Sie wollen der Kritik auf den Grund gehen. In einzelnen Beratungen seien offenbar Fehler gemacht worden, räumt der Verband der privaten Bausparkassen ein. Mit dem Gesamtbild könne man nicht zufrieden sein, betonen auch die Landesbausparkassen (LBS). Sie verweisen auf eigene Testkäufe, die regelmäßig bessere Ergebnisse zutage förderten.
„Wir sind nach wie vor überzeugt von der Rechtmäßigkeit dieser Kündigungen“, sagt Andreas J. Zehnder, Vorstandsvorsitzender des Verbandes der Privaten Bausparkassen. Er hofft, dass der BGH die Rechtsauffassung der weit überwiegenden Zahl der Vorinstanzen bestätigt. und gibt zu: „Würde es anders kommen, würde sich der Ertragsdruck verschärfen. Der Sparkurs müsste fortgesetzt werden.“ Die Nullzinspolitik der EZB hat laut Verband zwischen 2011 und 2015 den Zinsüberschuss – die wichtigste Ertragskomponente der Branche – für alle um 16 Prozent auf 2,8 Milliarden Euro verringert. Laut Bundesbank Monatsbericht vom September 2016 befanden sich die operativen Erträge 2015 mit 2,2 Milliarden Euro „auf neuem historischen Tiefstand“.
Andererseits müssen die Bausparer wohl auch nicht fürchten, dass ihre Kassen unter der Last des Urteils zusammenbrechen. Denn der Verband ist stolz darauf, dass die Bausparkassen die Stresstests bestanden haben. Dabei wurde auch überprüft, ob sie 20 Jahre Niedrigzinsen durchhalten würden. Rüdiger Kamp, Chef der zum Sparkassenlager zählenden LBS Nord, demonstrierte vor wenigen Tagen Selbstbewusstsein: „Das Geschäftsmodell Bausparen hat sich trotz Nullzinspolitik robust gezeigt.“
