Urlaubsimmobilien: Konkurrenz um den Wohnraum

Wo sich Ferienhausbesitzer freuen dürfen

Nordseeküste:

Sylt ist am teuersten, klar. Ein Ferienhaus mit 140 Quadratmetern kostet hier selbst im Durchschnitt der Gemeinden etwa eine Million Euro (1. Quartal 2013). Doch auch auf den kleineren ostfriesischen Inseln Norderney und Spiekeroog fallen die Hauspreise schon in die Spitzenkategorie. Hier müssen Käufer rund 700.000-750.000 Euro einplanen. Während der Sylter Immobilienmarkt seinen Zenit vermutlich schon erreicht hat, ist der Preisanstieg auf den ostfriesischen Inseln noch nicht beendet.

Angebotspreise für Häuser in ausgewählten Ferienregionen. Jeweils für ein Haus mit 140 m² Wohnraum und 600 m² Grundstück

Nieblum, Insel Föhr: Hauspreise: +35 % seit 2009
Bernd und Julia Wilkening, Mitte 50, steckten 2009 insgesamt 1,3 Millionen Euro in Kauf und Umbau des Reetdachhauses. Das Meer ist nur einen 100 Meter langen Dünenpfad entfernt. Nun kann das Ehepaar aus der Lüneburger Heide die zwei entstandenen Ferienwohnungen an 300 Tagen pro Jahr vermieten. Bei einer Miete ab 140 Euro pro Nacht bleiben ihnen unter dem Strich etwa drei Prozent Rendite. Der Wertzuwachs der Immobilie kommt noch obendrauf.

Bild: Arne Weychardt für WirtschaftsWoche

Ostseeküste:

Die besten Lagen auf Rügen und Usedom können mittlerweile mit den Preisen der Nordseeinseln mithalten. Auf Ebene der Gemeinden kann man das aber kaum noch sehen. Besonderheit der großen Inseln: Die Preise fallen schnell, sobald man sich von der Küste entfernt. Schon wenige Kilometer hinter der Küste gleichen die Preise eher denen auf dem Festland, die meisten Häuser sind kaum noch als Ferienhaus geeignet. Auf der relativ schmalen Halbinsel Fischland-Darß-Zingst sind die Durchschnittspreise daher höher. Mit 596.000 Euro für ein Haus mit 140 Quadratmetern hat zum Beispiel die Gemeinde Ahrenshoop nur ganz knapp die Spitzenkategorie verfehlt.

Born auf dem Darss: Hauspreise +19 % seit 2009
Monika Credner, Anfang 60, machte sich schon in den Neunzigerjahren auf die Suche nach einem Standort, an dem sie ein Ferienhaus kaufen wollte. In Born auf dem Darß entdeckte sie 2001 ein altes Fischerhaus, damals noch ohne Wasseranschluss und Strom. Heute, nach der zweiten Renovierung, ist das reetgedeckte Haus modern ausgestattet. Credner und ihre Familie wohnen selbst im Dachgeschoss, zwei Ferienwohnungen im Erdgeschoss vermieten sie an Gäste (Übernachtung ab 50 Euro).

Bild: Arne Weychardt für WirtschaftsWoche

Schönberger Strand: Hauspreise: +7 % seit 2009
Carsten Anders, 49, baute mit dem familieneigenen Bauunternehmen die Ostseeresidenz, eine Anlage mit 40 Ferienwohnungen, direkt hinter der Strandpromenade. Insgesamt investierte das Unternehmen sieben Millionen Euro. Zehn Wohnungen sind bereits verkauft, zu Quadratmeterpreisen von bis zu 3000 Euro. Die übrigen 30 behält Anders dauerhaft im Familienbesitz. Sie werden an Feriengäste vermietet (ab 39 Euro pro Nacht).

Bild: Arne Weychardt für WirtschaftsWoche

Baden-Württemberg und Bodensee:

Ferienhäuser direkt am Bodensee bieten einen grandiosen Blick und waren auch eine solide Geldanlage. In Lindau sind die Preise seit 2009 um fünf Prozent pro Jahr gestiegen. Im Schwarzwald stechen einzelne kleinere Gemeinden hervor, etwa Merzhausen und Au. Sie zählen schon zum Freiburger Einzugsgebiet und sind deshalb nicht nur bei Ferienhauskäufern begehrt.

Bayern:

Der Kreis Miesbach mit Gemeinden wie Tegernsee und Rottach-Egern ist für seine hohen Preise berüchtigt. In vielen der Orte tummeln sich Promis und Möchtegern-Promis: Es ist zwar etwas teurer, dafür ist man unter sich. Aber auch beliebte Wintersport-Regionen wie Garmisch-Partenkirchen und Oberstdorf schaffen es mit den Hauspreisen in die teuerste Kategorie oder sind knapp davor - unter 600.000 Euro für ein Haus geht hier also kaum etwas.

Ein Ende des Preisanstiegs auf den ostfriesischen Inseln ist nicht in Sicht. Längst konkurrieren Anleger mit Inselbewohnern um den knappen Wohnraum. Die Bürgermeister der betroffenen Gemeinden wollen vermeiden, dass bisher privat genutzte Immobilien in Ferienwohnungen umgewandelt werden. Es wird über ein Veränderungsverbot diskutiert. Damit würden Ferienimmobilien noch knapper – und teurer.

Nordfriesland: Sichere Werte

Auf Sylt ist das kaum noch möglich. Auf 100 Einwohner kommt ein Makler. Viele versprechen noch zweistellige Wertsteigerungen. Doch die Preise sind schon oben. "Außer in den wassernahen Top-Lagen ist in den kommenden Jahren nicht mit größeren Preissteigerungen zu rechnen", sagt der Sylter Makler Peter Peters. Davon kommen in den teuersten Insellagen, vor allem in Kampen, kaum welche auf den Markt.

Wer hier eine Ferienimmobilie kaufe, um sie zu vermieten, der müsse sich mit etwa zwei Prozent Rendite zufriedengeben, sagt Peters. Denn die Mieten seien deutlich langsamer gestiegen als die Einkaufspreise – ein Signal für eine Immobilienblase. Den meisten Käufern gehe es aber nicht um Spekulation, sondern um Kapitalerhalt. Dafür stehen die Chancen auch auf Sylt nicht schlecht. Schließlich ist die Insel nur zu zwölf Prozent bebaut. Gemeinden weisen keinen Baugrund mehr aus. Käufer müssen für bestehende Häuser bieten.

Trotz großer Nachfrage und knappem Angebot rät Makler Peters Interessenten zur Vorsicht: "Ein Viertel aller auf Sylt angebotenen Objekte ist deutlich überteuert." Immobilien mit Potenzial seien am ehesten in den Nachbargemeinden Kampens, in Wenningstedt und Keitum, zu finden.

So viel kosten Ferienimmobilien
Gemeinde/Stadt	Insel/Region	Preis pro Quadratmeter (2012 in Euro)		Preisentwicklung pro Jahr (2009–2012, in %)	Preistrend 2013/14
		Haus	Wohnung
Nordsee (Festland)
Sankt Peter-Ording	Nordfriesland	2950	2750	7,8	stark steigend
Neuharlingersiel	Ostfriesland	k.A.	1950	4,9	stabil
Büsum	Schleswig-Holstein	1650	1900	4,3	leicht steigend
Cuxhaven	Niedersachsen	1450	1750	2,6	stabil
Wangerland (mit Schilling)	Friesland	1050	1350	1,5	leicht steigend
Esens (mit Bensersiel)	Ostfriesland	1050	1200	2,2	stabil
Nordsee (Inseln)
List	Sylt	7500	5000	13,0	leicht steigend
Wenningstedt-Braderup	Sylt	7400	6150	10,3	leicht steigend
Gemeinde Sylt (mit Westerland)	Sylt	6200	5650	10,1	leicht steigend
Kampen	Sylt	5950	10 750	2,7	stabil
Norderney	Norderney	5000	6200	11,8	leicht steigend
Spiekeroog	Spiekeroog	5000	k. A.	k. A.	leicht steigend
Nieblum	Föhr	4250	2800	5,2	leicht steigend
Nebel	Amrum	4000	5200	6,8	leicht steigend
Oevenum	Föhr	3900	2600	10,6	stark steigend
Wyk auf Föhr	Föhr	3700	4000	11,1	stark steigend
Wrixum	Föhr	3200	2700	6,2	leicht steigend
Wangerooge	Wangerooge	2950	3450	2,3	leicht steigend
Borkum	Borkum	2600	3050	7,7	stark steigend
Juist	Juist	k. A.	5400	8,2	leicht steigend

Der Sylt-Boom breitet sich jetzt aus. "Wegen der horrenden Preise und des Society-Rummels flüchten viele Käufer auf die Nachbarinseln, beispielsweise nach Föhr", sagt Makler Leif Both von Dahler & Company. Möbelfabrikant Bernd Wilkening, 54, aus Hermannsburg in der Lüneburger Heide, hat mit seiner Frau auf Föhr zugeschlagen: "Hier sind die Menschen bodenständiger und die Preise noch bezahlbar." Wilkening nutzte die Finanzkrise. Der Unternehmer kaufte ein Reetdachhaus in Nieblum für etwa 900 000 Euro. 400 000 Euro steckte er in den Umbau. "Ich habe die Chance gesehen, ein Haus in attraktiver Strandnähe ausschließlich als luxuriöse Ferienimmobilie zu vermieten."

Wer eine Ferienimmobilie nur vermietet und nicht selbst nutzt, hat oft steuerliche Vorteile. Auf Föhr sparen reine Vermieter die sonst anfallende Zweitwohnungsteuer. Auch bei der Einkommensteuer gibt es Vorteile.

Die beiden Ferienwohnungen im Reetdachhaus seien wegen der guten Lage und Ausstattung 300 Tage im Jahr vermietet, so Wilkening. Im Jahr kommen etwa 130.000 Euro Miete zusammen. Nach Kosten und Steuern bleiben ihm drei Prozent Rendite – den Wertzuwachs nicht eingerechnet. Bereits ein Jahr nach Kauf und Umbau sei das Haus eine halbe Million Euro mehr wert gewesen.

Dass Föhr angesichts des Nachfragedrucks noch lange bodenständig bleibt, ist unwahrscheinlich. Die Insel rüstet auf. So soll an Wyks Südstrand ein Wellnessresort auf 23.000 Quadratmetern direkt am Strand entstehen – mit Hotel und Apartmenthäusern mit 55 Ferienwohnungen.