Vermieter und Mieter streiten sich am häufigsten über die Abrechnung von Nebenkosten. Meist geht es darum, was abgerechnet werden darf und wie Kosten auf die Mieter zu verteilen sind.
Nicht auf den Mieter umlegbar sind:
- Verwaltungskosten: Darunter fallen Kosten für Telefonate, Briefverkehr, EDV sowie Gebühren von Hausverwaltern.
- Kosten für Instandhaltung: Dazu gehören alle Maßnahmen, die dazu dienen, den Zustand des Hauses zu erhalten, etwa ein neuer Fassadenanstrich oder Dachreparaturen.
Schnellgericht
§Ein Mann wollte sein Geld von einer Partnervermittlung zurück. Die vermittelten Frauen seien zu alt gewesen oder hätten „Altlasten“ wie Kinder gehabt. Weil der Mann nicht belegen konnte, dass die Frauen nicht dem gewünschten Profil entsprachen, gab es kein Geld (Amtsgericht Neumarkt, 1 C 28/15).
§Wenn Mieter beim Auszug nur noch einen von zwei Wohnungsschlüssel dem Vermieter zurückgeben können und der Verbleib des anderen Schlüssels unklar ist, kann der Eigentümer ihnen den Ausbau der Schließanlage in Rechnung stellen (Bundesgerichtshof, VIII ZR 205/13). Dies gilt allerdings nicht, wenn der Vermieter dem Mieter zwar die Kosten für den Ausbau in Rechnung stellt, aber die alte Schließanlage im Mietshaus belässt und somit für ihn kein Schaden entstanden ist.
§Das Bundesverfassungsgericht hat es abgelehnt, das Bestellerprinzip für Maklerprovisionen bei Mietwohnungen per einstweiliger Verfügung zu stoppen. Seit 1. Juni bezahlt nur derjenige den Makler, der ihn auch bestellt hat. Das ist meist der Vermieter. Es sei den Antragstellern nicht gelungen, einen schwerwiegenden Nachteil des Bestellerprinzips zu belegen, so die Richter.
Anders sieht es bei Modernisierungskosten aus. Beispiel: Ersetzt der Vermieter eine zerbrochene Fensterscheibe, ist das Instandhaltung. Die Kosten des Glasers gehören nicht in die Nebenkostenabrechnung. Tauscht der Vermieter ein altes Fenster gegen ein energiesparendes Modell aus, kann er die Kosten als Modernisierung auf die Mieter umlegen.
Verteilerschlüssel
Wenig Probleme gibt es, wenn sich die Nebenkosten über den Verbrauch messen lassen. Bei Heiz- und Warmwasserkosten gilt, dass 50 bis 70 Prozent nach Verbrauch zu verteilen sind, der Rest in der Regel nach Wohnfläche. Schwieriger wird es bei Kosten, die sich weder nach Verbrauch noch nach Fläche gerecht verteilen lassen, etwa die für die Wartung des Fahrstuhls. Feste Regeln gibt es nicht. Die Parteien sind an die im Mietvertrag vereinbarten Verteilerschlüssel gebunden. Solche Schlüssel lassen sich nur einvernehmlich ändern. Ausnahme: Wenn der neue Verteilerschlüssel nach Verbrauch abrechnet, darf der Vermieter ihn auch ohne Zustimmung des Mieters ändern.
Fristen
Vermieter sind verpflichtet, innerhalb von zwölf Monaten nach Jahresende eine Nebenkostenabrechnung zu versenden. Tun sie das nicht, können sie keine Nachzahlungen auf angefallene Nebenkosten verlangen. Verspätet sich der Vermieter mit der Abrechnung können die Mieter im Fall einer Rückzahlung keine Verzugszinsen verlangen (Bundesgerichtshof, XII ZR 44/11). Nach Eingang der Nebenkostenabrechnung haben Mieter zwölf Monate Zeit Widerspruch einzulegen.
Leerstand
Steht eine Wohnung in einem Mietshaus leer, darf der Vermieter die für diese Räume anfallenden Nebenkosten nicht auf die übrigen Mieter verteilen, sondern muss diese selbst tragen. (BGH, VIII ZR 159/05).
Kaution
Mieter zahlen bei Einzug in eine Mietwohnung eine Kaution. Ist die Nebenkostenabrechnung beim Auszug nicht fertig, darf der Vermieter die Kaution nur teilweise zurückhalten, wenn eine Nachzahlung zu erwarten ist.
Mieter können einen Teil der Nebenkosten steuerlich geltend machen. 20 Prozent der Arbeitskosten für Gartenpflege oder Hausreinigung lassen sich von der Steuerschuld abziehen. Bei diesen haushaltsnahen Dienstleistungen ist der Abzug auf maximal 4000 Euro pro Jahr gedeckelt.
Elternunterhalt: Mietfrei wohnen ist einkommen
Müssen Eltern ins Pflegeheim und zahlt das Sozialamt einen Teil der Kosten, kann sich das Amt das Geld von den Kindern wiederholen. Allerdings müssen die Behörden einen Teil des Einkommens und des Vermögens verschonen und dürfen nur dann kassieren, wenn die Kinder leistungsfähig sind. In einem vom Bundesgerichtshof entschiedenen Fall sollte die Tochter einer inzwischen verstorbenen pflegebedürftigen Frau für einen Teil der Kosten des Pflegeheims aufkommen (XII ZB 236/14). Die Tochter war Hausfrau und verfügte über kein Arbeitseinkommen, besaß jedoch ein Vermögen von etwa 100 000 Euro. Zudem wohnte sie mietfrei in einem Haus, das ihr und ihrem Ehemann gehörte. Strittig war, ob sie das als Altersvorsorge angesparte Vermögen für die Pflegekosten einsetzen musste und ob ihr die Mietersparnis als Einkommen zugerechnet werden durfte. Der BGH hielt beides für möglich, schließlich sei sie durch den Unterhalt ihres Ehemannes finanziell abgesichert. Die Vorinstanz, das Oberlandesgericht Köln, das zunächst zugunsten der Tochter entschieden hatte, muss ein neues Urteil fällen.
Recht einfach
Sonne, Strand und Caipirinha: Die Urlaubssaison beginnt. Mancher Trip in den Süden endet wenig sonnig – vor Gericht.
Ein Ehepaar aus Mecklenburg-Vorpommern holte sich bei einer Kreuzfahrt durchs Mittelmeer einen Magen-Darm-Virus. Für die im Bett und auf der Toilette verbrachten Tage verlangten die Reisenden 3000 Euro des Reisepreises zurück. Der Reiseveranstalter winkte ab. Das Gleiche tat wenig später das Gericht. Erkrankungen und Unpässlichkeiten, so der Richter, seien „allgemeines Lebensrisiko“. Ein vom Veranstalter zu tragender Reisemangel liege nicht vor (Amtsgericht Rostock, 47 C 210/14).
Ein Rheinländer genoss die Sonne des Mittelmeers auf einem Liegstuhl am Schwimmbecken seines Hotels. Nach einigen Tagen klappte plötzlich der Kopfteil der Liege weg. Leider hatte der Urlauber just in diesem Moment einen Finger in eine Ritze des Poolmöbels gesteckt. Beim Unfall verlor er eine Fingerkuppe samt Nagel. Schadensersatz oder Schmerzensgeld erhielt der Geschädigte nicht. Nach Ansicht der Richter müssten nur „sicherheitsrelevante Teile“ der Hotelanlage – etwa Treppen, Handläufe und Brüstungen – regelmäßig von Fachpersonal überprüft werden. An sich ungefährliche Objekte wie Schubladen oder Pool-Liegen gehörten nicht dazu (Oberlandesgericht Düsseldorf, I-21 U 67/14).
Ein Ehepaar aus dem Ruhrgebiet machte mit seinen drei Kindern über Jahre billig Urlaub. Grund: Das Paar flunkerte beim Alter ihrer Kinder, um Rabatte einzustreichen. Der Schwindel flog eines Tages auf. 16 700 Euro Betrugsschaden sollten die Eltern nun dem Reiseveranstalter erstatten. Richtig so, befanden die Richter (Landgericht Dortmund, 3 O 172/08).
Privatpersonen, die Verträge über den Kauf von Produkten oder Dienstleistungen abgeschlossen haben, können künftig bei einem Streit mit dem anbietenden Unternehmen wegen Mängeln kostenlos eine Schlichtungsstelle einschalten. Lediglich die beteiligten Unternehmen müssen Gebühren bezahlen. Dies hat die Bundesregierung Ende Mai beschlossen. Die Schlichtungsstellen sollen privat organisiert sein und müssen bestimmte Anforderungen erfüllen, damit sie zum Schlichtungsverfahren zugelassen werden. Nur wenn das private Angebot an Schlichtern nicht ausreicht, sollen die Bundesländer öffentliche Schlichtungsstellen einrichten. Die Teilnahme am Schlichtungsverfahren ist freiwillig. Unternehmen müssen in den Allgemeinen Geschäftsbedingungen darauf hinweisen, ob sie an solchen Schlichtungsverfahren teilnehmen oder nicht. Ziel des neuen Gesetzes ist es, die Gerichte zu entlasten.
Was bedeuten Negativzinsen für Sparer?
Anleger, die für ein Guthaben auf der Bank mit Negativzinsen belastet werden, können diese nicht steuerlich geltend machen. Das Finanzamt stuft Negativzinsen als Gebühren ein, die bereits über den Sparer-Freibetrag von 801 Euro pro Jahr abgedeckt sind (Bundesfinanzministerium, Rundschreiben 2015/0411466). Seit 2009 die Abgeltungsteuer eingeführt wurde, können Steuerzahler Werbungskosten bei Kapitaleinkünften nicht mehr von der Steuerschuld abziehen.
Streitschlichtung: Kostenlos zum eigenen Recht
Privatpersonen, die Verträge über den Kauf von Produkten oder Dienstleistungen abgeschlossen haben, können künftig bei einem Streit mit dem anbietenden Unternehmen wegen Mängeln kostenlos eine Schlichtungsstelle einschalten. Lediglich die beteiligten Unternehmen müssen Gebühren bezahlen. Dies hat die Bundesregierung Ende Mai beschlossen. Die Schlichtungsstellen sollen privat organisiert sein und müssen bestimmte Anforderungen erfüllen, damit sie zum Schlichtungsverfahren zugelassen werden. Nur wenn das private Angebot an Schlichtern nicht ausreicht, sollen die Bundesländer öffentliche Schlichtungsstellen einrichten. Die Teilnahme am Schlichtungsverfahren ist freiwillig. Unternehmen müssen in den Allgemeinen Geschäftsbedingungen darauf hinweisen, ob sie an solchen Schlichtungsverfahren teilnehmen oder nicht. Ziel des neuen Gesetzes ist es, die Gerichte zu entlasten.
Negativzinsen: Über den Freibetrag abgedeckt
Anleger, die für ein Guthaben auf der Bank mit Negativzinsen belastet werden, können diese nicht steuerlich geltend machen. Das Finanzamt stuft Negativzinsen als Gebühren ein, die bereits über den Sparer- Freibetrag von 801 Euro pro Jahr abgedeckt sind (Bundesfinanzministerium, Rundschreiben 2015/0411466). Seit 2009 die Abgeltungsteuer eingeführt wurde, können Steuerzahler Werbungskosten bei Kapitaleinkünften nicht mehr von der Steuerschuld abziehen.
