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Wohnungsmarkt: Neubau befreit von den Fesseln der Mietpreisbremse

Wohnungsmarkt Warum die Mietpreisbremse nicht funktioniert

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Neubau befreit von den Fesseln der Mietpreisbremse

Maas hat jedoch noch mehr Folterwerkzeuge für Hauseigentümer im Arsenal. So will er die Mieterhöhung nach einer Sanierung auf acht Prozent der Investitionskosten pro Jahr begrenzen. Derzeit sind es noch elf Prozent jährlich. Auf den ersten Blick sieht das mieterfreundlich aus. Für die Vermieter sinkt jedoch der Anreiz, maßvoll zu sanieren. Denn wenn sie so umfassend sanieren, dass die Baumaßnahmen rechtlich als Neubau eingestuft werden, sind sie bei einem neuen Mietvertrag von den Fesseln der Mietpreisbremse befreit.

Wie sich Mieter gegen unlautere Tricks wehren können

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Fiese Tricks vor allem in Ballungsräumen

Die Zahl der Wohnungssuchenden steigt. Doch selbst wenn man als Mieter denkt, die Traumwohnung gefunden zu haben – als Interessent sollte man unbedingt auf eine Reihe an Klauseln im Mietvertrag achten. Insbesondere in Regionen mit einem heiß umkämpften Immobilienmarkt werden die Vermieter nämlich immer kreativer darin, sich über die normale Miete hinaus zu bereichern. Oft ist das nicht nur unschön, sondern schlicht illegal, – was aber nur die wenigsten wissen. Immobilienexperten kennen die Tricks findiger Vermieter: Ein Überblick, wie man die häufigsten Kostenfallen umgeht.

(Quelle: kautionsfrei.de)

Bild: DPA

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Vorsicht beim Eigentümerwechsel

Wenn zwar kein Wohnungswechsel, aber ein Eigentümerwechsel stattfindet, ist Vorsicht geboten. Denn häufig verlangt der neue Wohnungsbesitzer dann, einen neuen und angepassten Mietvertrag zu schließen. Meistens dient solch ein neuer Vertrag dazu, den Profit des Eigentümers zu steigern, dieser hat schließlich viel für die Wohnung bezahlt. Mieter ziehen dann häufig den Kürzeren.

Das gilt jedoch nicht, wenn sie wissen, dass sie dem Neuabschluss eines Mietvertrags gar nicht zustimmen müssen. Der bisherige Vertrag behält trotz Eigentümerwechsel seine Gültigkeit. Das einzige, das aktualisiert werden muss, ist die Bankverbindung des Vermieters.

Bild: DPA

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Die gekürzte Mietkaution

Nach dem Auszug hat die Wohnungsübergabe stattgefunden, alles ist beanstandungsfrei über die Bühne gegangen und nun wartet der Mieter auf die Rückzahlung der Mietkaution. Die Überraschung ist dann groß, wenn die Summe nicht vollständig überwiesen wird. Ein beliebtes Vorgehen vieler Vermieter ist nämlich, zu behaupten, dass nachträglich Schäden an der Immobilie festgestellt wurden. Das Gegenteil zu beweisen, ist schwierig, – vor allem, wenn es weder ein Übergabeprotokoll noch Fotos gibt.

Um in diese Falle nicht zu stolpern sollten Mieter deshalb immer darauf achten, noch vor dem Umzug ein beidseitig unterschriebenes Übergabeprotokoll in den Händen zu halten. Auch mithilfe von Fotos der Räumlichkeiten können sich Mieter im Streitfall absichern.

Bild: DAPD

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Geringe Nebenkosten

Zu viel Strom verbraucht, zu häufig geheizt: Eine saftige Nachzahlung schmälert nicht selten binnen Jahresfrist die Freude über die neuen vier Wände. Solch eine Nachzahlung entsteht oft, weil die vertraglich vereinbarten Nebenkostenzahlungen vom Vermieter zu Beginn des Mietverhältnisses zu niedrig angesetzt wurden.

Um sich davor zu schützen, lohnt sich ein Gespräch mit dem vorherigen Mieter: Nebenkosten werden dadurch meistens realistischer eingeschätzt. Damit aber nicht genug: Mieter sollten sich bewusst sein, dass Statistiken zufolge in Deutschland jede zweite Nebenkostenabrechnung fehlerhaft ist. Ein prüfender Blick auf die Abrechnung ist daher Pflicht – im Zweifel fallen die Nebenkosten deutlich geringer aus, als angegeben. Etwa, weil sich der Vermieter verrechnet oder Leistungen angegeben hat, die nicht erbracht worden sind – etwa für die Treppenhausreinigung.

Bild: DAPD

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Renovierung gegen Mieterlass

Die Renovierung wird bei einem Wohnungswechsel immer häufiger den neuen Mietern überlassen. Doch Vorsicht: für Vermieter ist das eine optimale Gelegenheit, sich hohen Aufwand und viel Geld zu sparen. Zwar erscheint es für viele Mieter zunächst verlockend, die Wohnung bei der Renovierung nach eigenen Vorstellungen gestalten zu können. Zudem bieten Vermieter während der Renovierungsarbeiten häufig einen großzügigen Mieterlass. Allerdings endet die Ersparnis schnell, sobald der Eigentümer nach einiger Weile auf eine fachgerechte und ordentliche Ausführung drängt. Auch Nachverbesserungen werden von Wohnungseigentümern häufig gefordert.

Um einen Konflikt zu vermeiden, sollte man bei der Wohnungsübergabe daher unbedingt auf eine schriftliche Vereinbarung bestehen. Diese muss genau auflisten, wie und in welchem Umfang die Renovierungstätigkeiten vorzunehmen sind.

Bild: DPA

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Kleinreparaturen gehen auch ins Geld

Viele Vermieter nehmen im Mietvertrag eine Klausel auf, wonach der Mieter die Kosten für Kleinreparaturen zahlen muss. Auch hier müssen Mieter aufpassen, nicht den Kürzeren zu ziehen. Denn diese Abmachung nutzen zahlreiche Vermieter nur zu gern als Freifahrtschein, um gleich alle Reparaturkosten auf den Mieter abzuwälzen.

Mieter müssen dieses Vorgehen des Vermieters allerdings nicht akzeptieren: Die entsprechende Klausel ist nur wirksam, wenn es sich wirklich um eine „Kleinigkeit“ handelt, deren Reparatur weniger als 75 Euro kostet. Die Klausel betrifft zudem nur Teile der Mietsache, die dem „direkten und häufigen Gebrauch“ des Mieters unterliegen – wie zum Beispiel ein defekter Duschkopf. Außerdem dürfen die jährlichen Kosten für Kleinreparaturen höchstens 150 bis 200 Euro oder acht Prozent der Jahresmiete betragen.

Bild: DPA

Als umfassend gilt eine Sanierung, die mindestens ein Drittel der Kosten eines Neubaus verschlingt und mehrere wesentliche Teile der Wohnung umfasst, etwa Bad, Heizung und Fenster. Sind diese Bedingungen erfüllt, dürfen Vermieter so viel verlangen, wie der Markt hergibt.

Maklerprovisionen: Wie viel Courtage für Verkäufer und Käufer in den einzelnen Bundesländern anfällt

Baden-Württemberg

Maklerprovision gesamt: 7,14 %*
Anteil Verkäufer: 3,57 %
Anteil Käufer: 3,57 %

*alle Werte inklusive der Mehrwertsteuer von 19 %
Quelle: Homeday.de, Stand: Januar 2017

Bayern

Maklerprovision gesamt: 7,14 %*
Anteil Verkäufer: 3,57 %
Anteil Käufer: 3,57 %

Berlin

Maklerprovision gesamt: 7,14 %
Anteil Verkäufer: 0,00 %
Anteil Käufer: 7,14 %

Brandenburg

Maklerprovision gesamt: 7,14 %
Anteil Verkäufer: 0,00 %
Anteil Käufer: 7,14 %

Bremen

Maklerprovision gesamt: 5,95 %
Anteil Verkäufer: 0,00 %
Anteil Käufer: 5,95 %

Hamburg

Maklerprovision gesamt: 6,25 %
Anteil Verkäufer: 0,00 %
Anteil Käufer: 6,25 %

Hessen

Maklerprovision gesamt: 5,95 %
Anteil Verkäufer: 0,00 %
Anteil Käufer: 5,95 %

Mecklenburg-Vorpommern

Maklerprovision gesamt: 5,95 %
Anteil Verkäufer: 2,38 %
Anteil Käufer: 3,57 %

Niedersachsen