Bild: Immobilienscout 24In Berlin gibt es alles: Problembezirke und besonders angesagte Viertel, die einst als Problembezirk galten. Nachbarstadtteile profitieren von den begehrtesten Lagen der Hauptstadt.
Indexiert: 1.März 2007 = 100
Bild: Immobilienscout 24Der Kiez ist wieder in. Nicht nur Schauspieler Jan Fedder wohnt auf St. Pauli. Auch andere Hamburger mit großem Geldbeutel zieht es in die Nähe der Reeperbahn. Hamburg ging als Sieger aus dem WirtschaftsWoche-Immobilien-Ranking hervor.
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Bild: Immobilienscout 24Die Mietpreise in München nähern sich allmählich absurden Höhen, deutlich über den Mietspiegel-Preisen. Für Vermieter wird es zunehmend schwierig, auf ihre Investition eine Rendite zu erzielen. Wer eine Immobilie in München verkaufen will, findet jetzt ideale Bedingungen vor.
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Bild: Immobilienscout 24Köln hat Luxusviertel, Aufsteigerviertel und Hoffnungsträger auf der rechten Rheinseite. Aber Grund zur Begeisterung haben Immobiliensuchende in der Rhein-Metropole eher selten.
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Bild: Immobilienscout 24Fluglärm ist trotz des Nachtflugverbots in Frankfurts Wohnvierteln ein wichtiger Faktor für die Entwicklung der Immobilienpreise. Frankfurts Immobilienmarkt teilt sich in Lärm und Luxus
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Bild: Immobilienscout 24In Stuttgart ist der Platz begrenzt, zumindest in Innenstadtnähe. Zuletzt stiegen die Kaufpreise schneller als die Mieten.
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Bild: Immobilienscout 24In vielen bayerischen Städten übersteigen die Immobilienpreise die erwarteten Mieteinnahmen um ein vielfaches. Innerhalb der letzten fünf Jahre stiegen die Immobilienpreise dreimal so schnell wie die Mieten.
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Bild: Immobilienscout 24In Würzburg halten sich Angebot und Nachfrage im Moment noch die Waage, doch Experten meinen, auch hier braue sich etwas zusammen. Von „massiven Preisübertreibungen“ ist die Rede.
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In Berlin gibt es alles: Problembezirke und besonders angesagte Viertel, die einst als Problembezirk galten. Nachbarstadtteile profitieren von den begehrtesten Lagen der Hauptstadt.
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Ganz erkaltet war sie ja nie, aber nun ist die neu entflammt, die Liebe der Deutschen zum Betongold. Befeuert wird sie durch billige Baukredite, beinahe täglich neue Horrormeldungen um die gefährdete Stabilität des Euro und nicht zuletzt auch durch eine nicht zu unterschätzende Art Gruppendynamik, die dadurch entsteht, dass fast jeder mehr und mehr Freunde, Bekannte und Kollegen hat, die eine Immobilie gekauft haben oder kaufen möchten.
In der Folge steigen die Preise vor allem in den Metropolen inzwischen heftig; manche Viertel sind nahezu ausverkauft; andere, vor allem die bislang noch – relativ - günstigen so genannten 1B-Lagen von München (Laim, Giesing, Au…), Hamburg (Altona, Eimsbüttel, Eilbek…) und Berlin (Pankow oder Neukölln) legen die Preise im Vergleich zu vor zwölf Monaten gar um 30 Prozent und mehr zu. Auch einige Mittelstädte im Süden, wie Regensburg oder Freiburg, verzeichnen Preissteigerungen von 25 Prozent in einem Jahr.
Wer nicht kauft oder baut, der renoviert. Die Baumärkte sind voll wie nie, die Auftragsbücher der Handwerker auch. Selten genossen Handwerker aus baunahen Gewerken wie Installateure, Elektriker, Fensterbauer oder Dachdecker eine so gute Auftragslage (so lange sie nicht vorwiegend für die oft klamme öffentliche Hand bauen). Vor allem die Umsätze im Geschäft mit den Privatleuten hätten dabei 2011 und in den ersten Monaten 2012 überproportional zugenommen, berichten die Handwerkskammern und -verbände.
Bild: APNBis zu 10.000 Euro
Zu den teuersten Wohnstraßen der Bundesrepublik zählen etwa einige Straßen im Stuttgarter Raum. Die Feuerbacher Heide, die Robert-Bosch-Straße oder die Straße Am Bismarckturm bieten eine erstklassige Wohnlage. Auch in München (Gabriel-Max-Straße), in Konstanz (Alpsteinweg), in Hamburg (Am Kaiserkai in der Hafencity) oder in Düsseldorf (Kaiser-Wilhelm-Ring) finden sich Prachtstücke mit einem Quadratmeterpreis von bis zu 10.000 Euro.
Bild: dpaBis zu 10.300 Euro
Wer in München am Herzogpark eine Bleibe auf der Pienzenauerstraße sucht, muss ebenfalls recht tief in die Tasche greifen. Schicke Wohnungen und Häuser bringen es hier auf einen Quadratmeterpreis von bis zu 10.300 Euro.
Bild: dapdBis zu 11.200 Euro
Wer auf Norderney am Weststrand wohnt, wo etwa auch das Strandhotel Pique mit seinen vier Sternen seine Adresse hat, zahlt pro Quadratmeter für den schönen Blick auf die Nordsee bis zu 11.200 Euro pro Quadratmeter.
Bild: dpaBis zu 12.000 Euro
Wohnen an der bekannten Hamburger Elbchaussee oder der Straße Schöne Aussicht ist ebenso kostenspielig wie auf der Münchner Liebigstraße und der Seestraße am Starnberger See. Denn wer hier mietet oder kauft, legt bis zu 12.000 Euro pro Quadratmeter hin.
Bild: dpaBis zu 12.500 Euro
In den Orten Wyk und Utersum auf Deutschlands zweitgrößter Nordseeinsel Föhr zählen die Wohnstraßen Greveling und Klaff zu den teuersten Wohnstraßen Deutschlands. Ebenso Gmund am Tegernsee. Um hier eine Anschrift zu haben, müssen Interessenten schon einmal bis zu 12.500 Euro Quadratmeterpreis zahlen.
Bild: dpaBis zu 13.500 Euro
Ebenfalls am Tegernsee gelegen, kommt es die Bewohner Rottach-Egerns noch etwas teurer: Bis zu 13.500 Euro kostet hier die exklusive Lage an dem bayerischen See in den Alpen.
Bild: dpaBis zu 15.000 Euro
Noch exklusiver wird es dann nördlich der Alpen: Die Münchner Flemingstraße kostet Anwohner pro Quadratmeter bis zu 15.000 Euro. Dem gleichen finanziellen Aufwand bedarf es auch für die Hamburger Große Elbstraße am Hafenrand und verschiedene Luxusstraßen in Berlin-Mitte: Wer etwa am Kronprinzengarten oder Yoo/Am Zirkus wohnen möchte, muss ebenso tief in die Tasche greifen.
Bild: PresseBis zu 16.000 Euro
In Hamburg und München finden sich einige Prachtstraßen, wo der Quadratmeterpreis bis zu 16.000 Euro reicht. So zahlen die Bewohner des Harvestehuder Wegs im Hamburger Stadtteil Harvestehude ebenso wie die Bewohner der Münchner Königin- und Mandelstraße diesen enormen Preis.
Bild: Presseamt München
Bild: PresseBis zu 16.400 Euro
400 Euro draufpacken muss man da noch einmal, um in Juist auf der Strandpromenade eine Bleibe zu bekommen. Bis zu 16.400 Euro kostet hier der Quadratmeter.
Bild: dpaBis zu 25.000 Euro
Am Starnberger See findet sich die Top zwei unter den teuersten Wohnstraßen Deutschlands. Die direkte Seelage lässt den Quadratmeterpreis an der Possenhofer Straße auf bis zu 17.000 Euro ansteigen, wer am Ostufer wohnt, zahlt sogar bis zu 25.000 Euro.
Bis zu 10.000 Euro
Zu den teuersten Wohnstraßen der Bundesrepublik zählen etwa einige Straßen im Stuttgarter Raum. Die Feuerbacher Heide, die Robert-Bosch-Straße oder die Straße Am Bismarckturm bieten eine erstklassige Wohnlage. Auch in München (Gabriel-Max-Straße), in Konstanz (Alpsteinweg), in Hamburg (Am Kaiserkai in der Hafencity) oder in Düsseldorf (Kaiser-Wilhelm-Ring) finden sich Prachtstücke mit einem Quadratmeterpreis von bis zu 10.000 Euro.
Der unglaubliche Boom
Der neue deutsche Immobilienboom begann vor etwa drei Jahren unter Wohlhabenden; diese fingen plötzlich an, ihr Geld wieder vermehrt in vermietete Immobilien zur Kapitalanlage anzulegen - eine Anlageform, die in Deutschland – auch unter dem Eindruck der gefährlichen Immobilienblasen, die sich rund herum in Süd- und Westeuropa aufgepumpt hatten – ein Schattendasein gefristet hatte.
Vermögensverwalter und -berater der Wohlhabenden registrierten ab etwa 2009 eine „vermehrte Bereitschaft, wieder Immobilien ins Portfolio zu nehmen; dahinter steckte in über 90 Prozent der Fälle eine mehr oder weniger diffuse Angst um die Stabilität des Geldes, speziell des Euro“, sagt der Münchner Vermögensverwalter Joachim Paul Schäfer von der PSM Vermögensverwaltung, der Privatkunden mit einem liquiden Vermögen von mehr als einer Million betreut.
Inzwischen hat der Immobilien-Boom „breite Bevölkerungsschichten erreicht", beobachtet der Stuttgarter Vermögensverwalter Max Schott, „das Spektrum reicht von der fünfköpfigen Familie, die sich die Raten fürs kleine Reihenhäuschen buchstäblich vom Munde abspart, bis zum mehrfachen Millionär, der sich die 10. oder 20. Immobilie zur Kapitalanlage zulegen will."
Also auch Menschen, die gar kein Geld durch Euro-Zerstörung und Inflation zu verlieren hätten, sind also vom Bau- und Wohnungskauf-Trend inzwischen angesteckt.
Die zehn häufigsten Fehler bei der Baufinanzierung
Fallstrick 1: Zu wenig Eigenkapital
Vielen Bauherren wird zum Verhängnis, dass sie zu wenig eigenes Kapital für den Immobilienkauf angespart haben. 20 bis 30 Prozent Eigenkapital in der Baufinanzierung sollten es mindestens sein. Wer vermieteten Wohnraum kauft, sollte sich nicht von Finanzberatern überreden lassen, möglichst viel über Kredit zu finanzieren, um Steuern zu sparen. Das ist unsinnig, denn das Finanzamt zahlt maximal die Hälfte der Zinsen zurück.
Fallstrick 2: Zu langsam tilgen
Baugeld über 15 Jahre kostet derzeit etwa 3,0 Prozent pro Jahr. Wer baut oder kauft, sollte die Niedrigzinsen nutzen, um mehr zu tilgen. Ein Beispiel: Ein Bauherr nimmt 200.000 Euro zu 3,0 Prozent über 15 Jahre auf. Nach Ende der Zinsbindung steigt der Zins auf 5,0 Prozent. Tilgt er 2,0 Prozent pro Jahr ist er nach 28 Jahren und zehn Monaten schuldenfrei. Bei einer Tilgung von 1,0 Prozent pro Jahr dauert es 40 Jahre und acht Monate. Je länger die Baufinanzierung läuft, desto mehr Zinsen zahlt der Kreditnehmer.
Fallstrick 3: Extrakosten übersehen
Nicht alle Kosten, die die Bank für einen Baukredit berechnet, sind im effektiven Jahreszins enthalten. Einige Banken berechnen beispielsweise Bereitstellungszinsen, wenn das Darlehen bewilligt ist, aber nicht abgerufen wird, andere verzichten darauf. Diese Nebenkosten verteuern den Kredit. Wer diese Extras übersieht, schließt möglicherweise ein schlechteres Angebot ab.
Fallstrick 4: Keine Reserven eingeplant
Wer ein Haus baut oder eine gekaufte Immobilie saniert, muss immer mit bösen Überraschungen rechnen. Meist liegen die Baukosten höher als ursprünglich veranschlagt. Wenn das Ersparte und der Kredit nicht ausreichen, steht das Projekt auf der Kippe. Baufinanzierer sollten daher Mehrkosten von zehn bis 15 Prozent einplanen.
Fallstrick 5: Eigenleistung überschätzt
Viele Bauherren wollen selbst anpacken, um Geld zu sparen. Sie überschätzen oft ihre Fähigkeiten oder ihr Zeitbudget. Wenn dann doch Handwerker ranmüssen, stimmt die Kalkulation nicht mehr. Besser ist es, den Wert der Eigenleistung konservativ anzusetzen.
Fallstrick 6: Sanierungs-Rücklagen vergessen
Baufinanzierungen laufen über 30, 35 Jahre. In dieser Zeit fallen weitere Kosten für die Instandhaltung und Sanierung der Immobilie an. Wer nach Zins und Tilgung sein Budget ausgeschöpft hat, kann die Substanz seiner Immobilie nicht erhalten. Immobilieneigentümer sollten daher pro Jahr mindestens ein Prozent des Immobilienwerts als Rücklage ansparen.
Fallstrick 7: Familie nicht abgesichert
Eine Baufinanzierung ist ein Projekt mit vielen Unbekannten. Schicksalsschläge lassen sich weder einplanen noch vermeiden. Tod oder Berufsunfähigkeit des Hauptverdieners können die Angehörigen in finanzielle Not bringen. Ohne ausreichenden Versicherungsschutz, muss die Immobilie unter Umständen zwangsversteigert werden. Sinnvoll sind Risikolebensversicherungen und Berufsunfähigkeitsversicherungen.
Fallstrick 8: Anschlussfinanzierung verschlafen
Banken haben kein Interesse daran, bei sinkenden Marktzinsen, ihre eigenen Konditionen nach unten anzupassen. Wer nicht rechtzeitig umschuldet, zahlt für die Anschlussfinanzierung wahrscheinlich zu hohe Zinsen. Baufinanzierer sollten sich spätestens sechs Monate vor Auslaufen der Zinsbindung nach einer Anschlussfinanzierung umschauen. Dabei sollten sie auch Angebote von anderen Banken als nur von der Hausbank einholen.
Fallstrick 9: Zu teuer Bausparen
Viele Kinder bekommen schon bei der Geburt einen Bausparvertrag. Sie sollen sich damit später ein eigenes Heim finanzieren. Wer allein auf Bausparen setzt, zahlt jedoch am Ende zu viel für seine Baufinanzierung. Meist sind Bankkredite günstiger. Das liegt an der ungünstigen Kombination aus unattraktivem Sparzins und niedrigem Bauzins. Besser ist es, in Eigenregie anzusparen und damit den Eigenkapitalanteil erhöhen.
Fallstrick 10: Tilgungsfrei finanzieren
Wer eine Immobilie finanziert, kann neben der klassischen Finanzierung über Bankkredit oder Bauspardarlehen auch eine Lebensversicherung zur Tilgung einsetzen. Der Bauherr spart dabei in eine Lebensversicherung und zahlt Zinsen für das Baudarlehen. Später tilgt das Guthaben aus der Lebensversicherung den Kredit. Risiko: Oft ist das Guthaben aus der Police zu klein. Es bleibt eine Restschuld, die der Immobilieneigentümer abstottern muss. Besser ist es, auf tilgungsfreie Darlehen ganz zu verzichten.
Neue Leidenschaft für Liegenschaft
Umfragen zufolge wünschen sich mehr als 75 Prozent der Deutschen die eigenen vier Wände, knapp 65 Prozent halten zudem Immobilien für eine gute Wertanlage in Zeiten des wackligen Euros und vermeintlich oder tatsächlich anziehender Inflation.
Folge: Die Deutschen im bau- und kauffähigen Alter (der durchschnittliche Immobilienkäufer ist 38) - noch vor wenigen Jahren ein Volk von modernen Nomaden mit befristeten Arbeits- und teuren Mietverträgen - stürzen sich plötzlich auf Häuser und Wohnungen, als gäbe es bald keine mehr.
Die meisten kaufen auf Kredit, im Schnitt finanzieren die Deutschen rund 70 Prozent der Kaufsummen fremd.
Die Hypotheken-Plattform Europace vermittelte in den ersten drei Monaten 2012 so viele Baukredite wie noch nie; mit 5,73 Milliarden Euro lag das Volumen der Immobilien-Kredite um 65 Prozent höher als im ersten Quartal 2011.
