Ausblick auf 2016: Bauwirtschaft erwartet mehr Umsatz und Jobs

Der Wohnungsbau wird die Baukonjunktur in den kommenden fünf Jahren massiv antreiben. Auch öffentliche Bauinvestitionen nehmen jetzt zu. Nur die Wirtschaft selber baut immer weniger in Deutschland.

Wo der Kauf noch lohnt

Platz 10: Heilbronn

Wie hoch die Werthaltigkeit von Immobilien in den verschiedenen Regionen Deutschlands ist, möchte die Postbank in einer Studie zeigen. Dazu entwickelte das Institut einen Index auf Basis einer Prognose bis zum Jahr 2030 von folgenden sozioökonomischen Daten: Bevölkerungsentwicklung, Anteil an Senioren, Entwicklung der Haushalte, Wertschöpfung je Einwohner und die Entwicklung der Haushalte. Eine sehr hohe Werthaltigkeit bieten Kreise mit einem Indexwert von 100 bis 67,4. Unter den deutschen Städten mit der besten langfristigen Werthaltigkeit belegt Heilbronn mit einem Indexwert von 72 Platz zehn.

Quelle: Postbank Wohnatlas 2015

Bild: Presse

Platz 9: Köln

Die sympathische Metropole des Rheinlandes schafft es mit einem Index von 72,1 auf Platz neun. Das Bild zeigt den Dom und die Altstadt, ein Quartier das von Museen und Gastronomie geprägt ist.

Bild: dpa

Platz 8: Regensburg

Die fränkische Metropole kann mit der Millionenstadt Köln mithalten. Der Werthaltigkeits-Index liegt bei ebenfalls bei 72,1.

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Platz 7: Ludwigshafen

Ein überraschendes Ergebnis der Untersuchung: Viele sogenannte B-Städte liegen auf den vorderen Plätzen. Der Index von 72,6 zeigt, welches Potenzial Ludwigsburg Immobilieninvestoren zu bieten hat.

Bild: dpa/dpaweb

Platz 6: Ingolstadt

Im Süden von Deutschland boomt der Immobilienmarkt. Nicht nur Audi sorgt für Potenzial in Ingolstadt. Der Index liegt bei 72,9.

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Platz 5: Bonn

Die ehemalige Hauptstadt hat den Umzug von Ministerien, Behörden und Botschaften gut verkraftet. Das beweist auch der Index von 73,0. Unter Marktbeobachtern gilt Bonn als heimliche A-Stadt, in der die Preise auf ein Top-Niveau steigen können.

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Platz 4: Stuttgart

Stuttgart gilt unter Immobilienkennern als speziell. Wegen des Reliefs sind Objekte in zentralen Top-Lagen rar. Als Wirtschaftsmetropole lockt die Landeshauptstadt Neubürger an. Der Index von 73,3 ist der drittbeste Wert im Vergleich.

Bild: dpa

Für die deutsche Bauwirtschaft lief es 2015 passabel: Der Umsatz des Bauhauptgewerbes im zu Ende gehenden Jahr wuchs gegenüber dem Vorjahr um rund 2,0 Prozent. Zu verdanken war das allerdings allein dem Wohnungsbau, der um fünf Prozent zunahm, während öffentlicher Bau und Wirtschaftsbau stagnierten. „2016 wird besser werden“, sagt Heiko Stiepelmann, Sprecher des  Hauptverbands des Deutschen Baugewerbes (HDB). Stiepelmann prognostiziert für 2016 ein Wachstum der Umsätze des Bauhauptgewerbes gegenüber 2015 von „um die drei Prozent“. Sogar vier Prozent zu erreichen, sei möglich.

Bald 400.000 neue Wohnungen jährlich

Das liegt an den positiven Impulsen aus mehreren Bereichen: „Der erste Treiber der Baukonjunktur ist nach wie vor der Wohnungsbau“, sagt Stiepelmann. 2015 wurden in Deutschland 260.000 Wohneinheiten fertig gestellt. 2016 wird die Zahl auf schätzungsweise 300.000 steigen.

Wo investieren? Die Top 10 der regionalen Wohnungsmärkte 2015

Platz 10

Stadt: Erlangen
Bundesland: Bayern
Gesamtscoring: 62,66
Scoring Sozioökonomische Daten: 93,95
Scoring Strukturrisiko: 50,8
Scoring Liquiditätsrisiko: 2,90
Scoring Standortpotenzial: 81,23

Platz 09

Stadt: Nürnberg
Bundesland: Bayern
Gesamtscoring: 57,04
Scoring Sozioökonomische Daten: 63,04
Scoring Strukturrisiko: 68,6
Scoring Liquiditätsrisiko: 28,99
Scoring Standortpotenzial: 62,17

Platz 08

Stadt: Freiburg im Breisgau
Bundesland: Baden-Württemberg
Gesamtscoring: 58,11
Scoring Sozioökonomische Daten: 69,93
Scoring Strukturrisiko: 53,3
Scoring Liquiditätsrisiko: 53,62
Scoring Standortpotenzial: 55,00

Platz 07

Stadt: Wolfsburg
Bundesland: Niedersachsen
Gesamtscoring: 59,35
Scoring Sozioökonomische Daten: 74,93
Scoring Strukturrisiko: 40,7
Scoring Liquiditätsrisiko: 65,22
Scoring Standortpotenzial: 55,51

Platz 06

Stadt: Braunschweig
Bundesland: Niedersachsen
Gesamtscoring: 59,39
Scoring Sozioökonomische Daten: 70,43
Scoring Strukturrisiko: 37,1
Scoring Liquiditätsrisiko: 53,62
Scoring Standortpotenzial: 67,54

Platz 05

Stadt: Hannover
Bundesland: Niedersachsen
Gesamtscoring: 60,91
Scoring Sozioökonomische Daten: 57,39
Scoring Strukturrisiko: 50,4
Scoring Liquiditätsrisiko: 65,22
Scoring Standortpotenzial: 66,96

Platz 04

Stadt: Potsdam
Bundesland: Brandenburg
Gesamtscoring: 61,65
Scoring Sozioökonomische Daten: 52,79
Scoring Strukturrisiko: 57,9
Scoring Liquiditätsrisiko: 53,62
Scoring Standortpotenzial: 74,71

Platz 03

Stadt: Darmstadt
Bundesland: Hessen
Gesamtscoring: 61,76
Scoring Sozioökonomische Daten: 79,89
Scoring Strukturrisiko: 74,6
Scoring Liquiditätsrisiko: 28,99
Scoring Standortpotenzial: 60,22

Platz 02

Stadt: Regensburg
Bundesland: Bayern
Gesamtscoring: 62,02
Scoring Sozioökonomische Daten: 94,31
Scoring Strukturrisiko: 55,4
Scoring Liquiditätsrisiko: 21,74
Scoring Standortpotenzial: 65,72

Platz 01

Stadt: Ingolstadt
Bundesland: Bayern
Gesamtscoring: 62,66
Scoring Sozioökonomische Daten: 93,95
Scoring Strukturrisiko: 50,8
Scoring Liquiditätsrisiko: 2,90
Scoring Standortpotenzial: 81,23

Durchschnitt aller untersuchten 70 Standorte

Platz: 40
Stadt: Karlsruhe
Bundesland: Baden-Württemberg
Gesamtscoring: 45,44
Scoring Sozioökonomische Daten: 67,86
Scoring Strukturrisiko: 55,8
Scoring Liquiditätsrisiko: 2,90
Scoring Standortpotenzial: 47,83

Zur Studie

Quelle: Catella Research - Wohnungsmarktranking Deutschland 2015

Teilscoring	Gewichtung	Faktoren	Was wird untersucht?
Sozio- ökonomische Daten	25%	- Einwohnerentwicklung 2000-2014 - Kaufkraft - Arbeitslosenquote - EZH Umsatzkennziffer - EZH Kaufkraftindex - Zentralitätskennziffer - Entwicklung SVP Beschäftigte 2010-2013	- Leistungsfähigkeit einer Stadt und ihre Bedeutung für das Umland - Nachfrage und ökonomische Leistungsfähigkeit der angesiedelten Haushalte
Struktur- risiko	20%	- Quote SVP Beschäftigte/ Einwohner - Betroffenheit vom Strukturwandel - Risiko durch Verschiebung im Teilmarkt - Hochschul-/ Universitätsstadt - Lage im Ballungszentrum	- künftige Einwohnerentwicklung - zukünftiges Potenzial/die zukünftige Attraktivität des Wohnstandorts
Liquiditäts- risiko	20%	- Liquiditätsrisiko/ Marktliquidität	- das vorhandene Angebot von Investitionsmöglichkeiten am jeweiligen Standort
Standort- potenzial	35%	- Mietbelastung vs. Einkommen - Bevölkerungsentwicklung bis 2030 - Wettbewerb/ Grad der Neubautätigkeit - Differenz Mietzinsniveau des Standorts und des durchschnittlichen Mietzins der untersuchten Städte	- Einflussfaktoren, welche die zukünftige Entwicklung des jeweiligen Wohnungsmarktes bedingen

Im Durchschnitt der Jahre 2016 bis 2020 erwartet Stiepelmann sogar 350.000 bis 400.000 neue Wohneinheiten pro Jahr. Nach dem Stillstand früherer Jahre biete der Wohnungsbau der Baukonjunktur jetzt „längerfristig gute Perspektiven“. Das sieht auch das Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) in Bonn so. Der Wohnungsbau „bleibt wesentliche Stütze des Wachstums“, schreibt das BBSR in seinem gerade vorgelegten „Bericht zur Lage der Bauwirtschaft 2015“: „Insbesondere der Neubau von Mehrfamilienhäusern floriert. Die Flüchtlingsmigration wird für eine zusätzliche Nachfrage nach Wohnraum sorgen.“

Dies werde auch den Bedarf nach Renovierungen in den Gebäudebestand verstärken, meinen die bundeseigenen Wissenschaftler, denn alte Immobilien müssten schnell in Schuss gebracht werden, um Flüchtlinge unterzubringen.

Nach dem Investitionsstau kommt der Entscheidungsstau

Aber auch seitens Bund, Ländern und Kommunen ist nach Jahren des Investitionsstaus und des Verschleißens der Infrastruktur nun „mit deutlichen Impulsen zu rechnen“, schreibt das BBSR. 2016 werde die Aufstockung der Bundesmittel für kommunale Investitionen und in die Verkehrsinfrastruktur „voll wirksam“.

Wo der Wohnungskauf unbezahlbar ist

Eigenheim

Die Deutschen lieben ihr Eigenheim. Doch vielerorts muss man für die eigenen vier Wände tief in die Tasche greifen und lange abbezahlen. Immobilienerwerber brauchen bei einem Zinssatz von 2,5 Prozent pro Jahr im Durchschnitt 25,8 Jahre, um einen Kredit für eine 110 Quadratmeter große Eigentumswohnung abzubezahlen. Das zeigt die Postbank-Studie „Wohnatlas 2015“, für die Kaufpreise in allen 402 Kreisen und kreisfreien Städten Deutschlands ins Verhältnis zum jeweiligen Einkommensniveau gesetzt wurden. Vorausgesetzt ist, dass für die Tilgung maximal 40 Prozent des Haushaltsnettoeinkommens aufgewendet werden und 20 Prozent Eigenkapital vorhanden waren.

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Altmarkkreis Salzwedel

Die Ergebnisse zeigen, dass in der Mehrheit der deutschen Regionen gute Bedingungen für Immobilienkäufer herrschen. In 305 aller 402 Landkreise und kreisfreien Städte beträgt die Tilgungsdauer eines Kredits für eine 110-Quadratmeter-Wohnung weniger als 30 Jahre und liegt damit deutlich unter dem von Immobilienexperten empfohlenen Maximum von 40 Jahren.

Auf der Suche nach einem günstigen Eigenheim sollten Kaufinteressierte einen Blick auf den Altmarkkreis Salzwedel (Sachsen-Anhalt) werfen, der vor allem für seinen guten Baumkuchen bekannt ist. Am schnellsten abbezahlt ist eine 110 Quadratmeter große Eigentumswohnung hier in rund sechs Jahren. Der Durchschnittspreis für ein Eigenheim liegt aktuell bei rund 53.253 Euro.

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Prignitz in Brandenburg

Wer nicht nach Salzwedel will, kann auch ins 100 Kilometer entfernte Prignitz. In dem Landkreis ist eine 110 Quadratmeter große Wohnung mit 53.922 Euro günstig – und schnell abbezahlt. In knapp sieben Jahren ist der Kredit getilgt. Interessenten sollten angesichts der möglicherweise bald steigenden Baugeldzinsen den Kauf einer Immobilie nicht mehr auf die lange Bank schieben. Quer durch die Republik verlängert sich bei einem angenommen Zinsanstieg auf 3,5 Prozent die durchschnittliche Tilgungsdauer um 14,1 Jahre.

Bild: dpa

Im Salzlandkreis (Sachsen-Anhalt) dauert die Tilgung eines Kredites für eine 110-Quadratmeter-Immobilie für den Durchschnittsverdiener sieben Jahre. Der Kaufpreis liegt aktuell bei 53.614 Euro.

Bild: dpa

Mecklenburg-Vorpommern

Im Vergleich zu Salzwedel ist im Norden der Republik eine 110 Quadratmeter große Immobilie trotz moderater Immobilienpreise kaum erschwinglich: Wegen des geringen Einkommens von 20.642 Euro im Landkreis Vorpommern-Rügen zahlen Besitzer hier unfassbare 107 Jahre ihren Kredit ab. Ein Häuschen kostet hier im Schnitt 306.814 Euro.

Bild: dpa

Teure Großstadt

Auch hier wird es nicht weniger. Ob Hamburg, Stuttgart, Frankfurt, Köln, Düsseldorf oder München: In diesen Großstädten dauert die Tilgung länger als 40 Jahre. Länger als 40 Jahre klingt für Hamburg etwas untertrieben. Denn tatsächlich müssen Normalverdiener mit einem Durchschnitteinkommen von 27.838 Euro in etwa 143 Jahre lange ihr Darlehen abbezahlen. Der Durchschnittspreis für die eigenen vier Wände liegt in der Hansestadt aktuell bei 432.622 Euro. Normalverdiener haben also hier schlechte Karten ...

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Berlin

Wegen des geringen Einkommens zahlen Immobilienbesitzer in Berlin unglaubliche 341 Jahre ihren Kredit ab. 364.383 Euro kostet hier aktuell ein Eigenheim. Auch diesen Deal dürfte wohl kaum eine Bank eingehen wollen. Wer in Berlin arbeitet, findet allerdings im brandenburgischen Kreis Barnim erschwingliche Preise: Das notwendige Darlehen für eine 110-Quadratmeter-Wohnung ist nach rund 15 Jahren abbezahlt.

Bild: dpa

Verbandssprecher Stiepelmann bestätigt das: Um drei Prozent könnten die Umsätze mit öffentlichen Bauherren 2016 wachsen, glaubt der Volkswirt, der von einer „Investitionswende“ spricht: „Der Bund investiert endlich wieder in den Erhalt von Schienen-, Fernstraßen- und Wasserstraßennetz.“

Sorge bereitet den Bauunternehmen von Passau bis Puttgarden allerdings, dass weder Bahn noch Bundesländer effizient genug arbeiten, um ausreichend Projekte baureif zu machen. Die zur Verfügung stehenden Mittel etwa für Straßen- und Brückensanierung bleiben damit zum Teil und lange ungenutzt. Stiepelmann: „Erst haben wir so lange um das Geld gekämpft, und jetzt hakt es an den Planungskapazitäten der Landesbehörden und der Bahn.“

Besser wäre es, wenn der Bund als Geldgeber auch für die Verteilung der Gelder und die Projektsteuerung zuständig wäre.