Lukrativ sind Angebote, die maximal in 36 Monaten bis zum Auslauf der aktuellen Zinsbindung beginnen. Bei den günstigsten Banken liegt der Aufschlag für eine Bereitstellung des Kredits in zwölf Monaten derzeit bei nur 0,05 Prozentpunkten. Das bedeutet: Eine Anschlussfinanzierung über 100.000 Euro per Forward verteuert sich gegenüber heutigen Konditionen nur um 50 Euro pro Jahr. Teurer wird es bei einer Reservierung 24 Monate im Voraus (plus 0,42 Prozentpunkte) und für drei Jahre (0,65 Prozentpunkte).
Neben der nominalen Höhe der Kreditzinsen und dem Kaufpreis bestimmt die Höhe der Tilgungsrate, wie teuer das kreditfinanzierte Häuschen letztlich wird. Vereinfacht gesagt: Wer langsam tilgt, zahlt wesentlich mehr für die eigenen vier Wände als ein fleißiger Rückzahler, weil er über die Jahre erheblich mehr Zinsen berappen muss. So bezahlt ein Bauherr für ein 300.000 Euro teures Haus, das zu 80 Prozent kreditfinanziert wird, bei einem Prozent jährlicher Tilgung rund 140.000 Euro an Zinsen allein in den ersten 20 Jahren; er hat zudem 2032 noch eine Restschuld von 170.000 Euro, die er neu finanzieren muss.
| Vorzufinanzieren ist derzeit günstiger als vorzeitig umzuschulden | ||
| Ein Bauherr schloss 2004 einen Kreditvertrag mit zehnjähriger Zinsbindung über 200.000 Euro ab (60 Prozent der Kaufpreises). Nun möchte er wegen der gefallenen Bauzinsen umschulden und bittet seine Bank, ihn gegen eine Vorfälligkeitsentschädigung zwei Jahre vor Ablauf der Zinsbindung aus dem Vertrag zu entlassen. Die Bank ist dazu nicht verpflichtet, macht aber aus Kulanzgründen mit. | ||
| Umschuldung mit Vorfälligkeitsentschädigung | Vorfinanzierungs-Darlehen (Forward) 24 Monate | |
| Restschuld Juli 2012 (in Euro) | 160 256 | 160.256 |
| Zins für Anschlussfinanzierung1 (in Prozent) | 2,90 | 3,40 |
| Vorfälligkeitsentschädigung (in Euro) | 13.000 | – |
| Kredit neu (in Euro) | 173.256 | 160.256 |
| Restschuld im Juli 2027 (in Euro) | 78.876 | 70.124 |
| Monatsrate (in Euro) | 851,84 | 841,33 |
| 1 effektiv, in Prozent für 160.256 Euro beziehungsweise 173.356 Euro mit 15-jähriger Zinsbindung und dreiprozentiger jährlicher Anfangstilgung; Quelle: Dr. Klein | ||
Selbst wenn die Bauzinsen in 20 Jahren noch so günstig sein sollten wie heute, kosteten ihn die eigenen vier Wände insgesamt mehr als 510.000 Euro. Schafft er es jedoch, jährlich drei Prozent zu tilgen, belaufen sich die Zinskosten in den ersten 20 Jahren nur auf 92.000 Euro – das Häuschen ist schon nach 22 Jahren und fünf Monaten komplett abbezahlt. Am Ende hat der fleißige Tilger rund 100.000 Euro weniger für dasselbe Objekt aufgewendet.
Sondertilgung ist sinnvoll
Und Sondertilgungsrechte, bei denen außerhalb der regelmäßigen (meist monatlichen) Tilgung ein oder zwei Mal jährlich weiteres Geld zurückbezahlt werden kann, sind "fast immer sinnvoll, auch wenn sie erfahrungsgemäß die meisten Leute nicht nutzen, weil im Zweifel das neue Bad lockt oder die bessere Einbauküche, statt die 5000 gesparten Euro in die Sondertilgung zu stecken", sagt Berater Wilhelm.
