Immobilien: Das schmutzige Geschäft mit der Wohnungsnot

Immobilien: Das schmutzige Geschäft mit der Wohnungsnot

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Lange Schlangen im Treppenhaus: In manchen Städten gibt es einen Ansturm auf Immobilien in begehrten Lagen

von Annina Reimann

Das Angebot in begehrten Lagen ist knapp, inflationsängstliche Anleger und mobile Singles treiben die Preise: Die Wohnungssuche ist in vielen Städten zum Kampf geworden. Welche Blüten der überhitzte Markt treibt, mit welchen Tricks Verkäufer, Makler und Vermieter arbeiten – und wie Käufer und Mieter gegenhalten.

Als Bernhard S. die Tür seiner Wohnung zur Besichtigung öffnet, hat der Frankfurter sein schönstes Pokerface aufgesetzt. Eigentlich ist sein Angebot unschlagbar: Penthouse in bester Lage, Dachterrasse, Blick über die Skyline. Selbst die Maklercourtage will er dem Nachmieter ersparen – Mieter Bernhard S. ist bereit, den Kontakt zum Vermieter herzustellen.

Nur eine kleine Bedingung hat er: Bernhard S. schiebt einen Vertrag über die Arbeitsplatte. 15.000 Euro, 18 Monatsmieten, soll der Nachmieter für die Küche mit den acht Jahre alten Geräten hinblättern. Und in einem Abwasch unterschreiben, dass er die Wohnung renoviert. Falls nicht, könne S. die Daten des Interessenten leider nicht an den Eigentümer weitergeben.

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Interessenten zuhauf

Auf Figuren wie Bernhard S. trifft immer häufiger, wer in begehrten Metropolen eine Wohnung mieten oder kaufen will. Ihre dreiste Art können sie sich leisten: Interessenten gibt es genug. 17.500 Wohnungen fehlen in Frankfurt, schätzt der Deutsche Mieterbund, in den zehn Großstädten mit dem stärksten Wohnungsmangel seien es über 100-000. Bundesweit drohe binnen fünf Jahren eine Lücke von 400.000 Wohnungen. Was in begehrten Lagen los ist, spiegeln die Zahlen nicht wider. Dort kommt auf eine Wohnung eine zweistellige Zahl von Interessenten. Weil immer mehr Singles allein wohnen, nimmt die Zahl der Haushalte zu. Damit verbunden sei, so Jochen Möbert, Analyst bei Deutsche Bank Research, ein „Trend zu mehr Wohnfläche pro Person“.

Das gleiche Bild bietet sich allen, die kaufen wollen. Durch die Geldschwemme der Notenbanken verursachte Inflationsangst treibt Anleger in Betongold. Fünf Mal mehr Deutsche als 2007, vor der Krise, suchen über Immobilienscout heute nach Eigentum. „Die Immobilienpreise steigen zwar, aber kaum einer verkauft“, sagt ein Frankfurter Großinvestor, der Altbauten kauft, saniert und wieder losschlägt.

In Städten wie München oder Hamburg stiegen die Wohnungspreise in den vergangenen Monaten weitaus stärker als die Mieten. In Berlin, so die Wirtschaftsforscher vom DIW, stiegen von Juni 2011 bis März 2012 die Angebotspreise bei Neuvermietung um acht und bei Eigentumswohnungen um zwölf Prozent.

Jeder gegen Jeden

In den Metropolen tobt ein Krieg um das knappe Gut Immobilie. Vermieter, Verkäufer und Makler nutzen den für ihre Zwecke aus. Je knapper der Wohnraum, desto eher können Unredliche Suchende schröpfen.

Unseriöse finden sich in allen Gruppen: Makler leiten Daten von Interessenten gegen Schmiergeld bevorzugt an Eigentümer weiter. Eigentümer geben Maklern am liebsten Aufträge, wenn diese unter der Hand einen Teil der Courtage an sie fließen lassen. Makler tun fast alles, um an Aufträge zu kommen: „Für Makler ist es heute weit schwieriger, geeignete Objekte zu akquirieren, als Mieter oder Käufer zu gewinnen“, sagt Sven Johns, Geschäftsführer beim Maklerverband IVD.

Mieter mischen mit: „Suchende haben mir schon mehrfach eine Monatsmiete extra geboten, wenn ich ihnen helfe, dass sie die Wohnung bekommen“, sagt Maklerin Daniela Sauer von Roma Immobilien in Frankfurt. Und Vormieter begehrter Wohnungen verscherbeln eben wertloses Inventar – so wie Bernhard S. Dessen Kaufvertrag für die Küche ist zwar laut Wohnungsvermittlungsgesetz nichtig, weil der Preis „in einem auffälligen Missverhältnis zum Wert der Einrichtung oder des Inventarstücks steht“. In der Praxis aber kennen Betroffene ihre Rechte nicht – oder sie scheuen den Weg vor Gericht.

Entwicklung der Haushaltszahlen in deutschen Großstädten Quelle: destatis, empirica-Prognose

Entwicklung der Haushaltszahlen in deutschen Großstädten (in Millionen; Klicken Sie für eine detaillierte Ansicht bitte auf die Grafik)

Bild: destatis, empirica-Prognose

An Wohnungen herrscht Mangel, an Maklern nicht. Knappheitssymptome in einem boomenden Markt bieten die Aussicht auf das schnelle Geschäft und ziehen viele an, die ein Stück vom Kuchen wollen. Amateure versuchen sich als Makler. Das Gewerbeamt verlangt für die Zulassung nur ein Führungszeugnis und ein paar Euro Gebühren. So schlagen sich heute allein bei Immobilienscout mit 53.000 Maklern fast doppelt so viele Vermittler um Kunden wie noch vor fünf Jahren. Laut IVD können aber nur rund 12.000 Maklerunternehmen von der Vermittlung leben, der Rest prügelt sich nebenberuflich um interessante Objekte. „Seit letztem Jahr hat sich der Markt extrem verändert“, sagt Maklerin Sauer.

In den meisten Großstädten kann kein Vermieter mehr privat inserieren, ohne dass gleich seine Telefonleitung von Maklern lahmgelegt wird, die den Auftrag an Land ziehen wollen. Hapert es bei der Akquise, werden Privatanzeigen durchstöbert, der Makler gibt sich als Interessent aus, erfragt Details – und nimmt die Immobilie ohne Auftrag ins Portfolio. Erlaubt ist das nicht, der Makler riskiert bis zu 2500 Euro Bußgeld. Kommt es zum Vertrag, muss der Mieter aber Courtage zahlen.

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