Wer alles auf einen Schlag geltend machen will, muss also unter der 15-Prozent-Grenze bleiben. Insofern kann es sinnvoll sein, nicht direkt nach dem Kauf einer Immobilie das komplette geplante Renovierungsprogramm abzuspulen.
Vorsicht: Die Drei-Jahres-Frist beginnt nicht mit der Unterschrift unter den Kaufvertrag, sondern mit der Übergabe. Unbedenklich sind in dieser Phase lediglich klassische Schönheitsreparaturen, etwa Tapezieren und Streichen. Solange das nicht im Rahmen einer größeren Renovierung erledigt wird, darf das Finanzamt die Ausgaben nicht bei der Berechnung der 15-Prozent-Grenze berücksichtigen.
Wer alles richtig macht und drunter bleibt, darf sich oft über hohe Steuervorteile freuen. Wenn Vermieter im ersten Jahr die gesamten Renovierungskosten – und darüber hinaus Zinsen, die sie für den Immobilienkredit zahlen sowie die Abschreibungen auf den Kaufpreis – von ihren Mieteinnahmen abziehen dürfen, entsteht meist ein ansehnlicher „Vermietungsverlust“. Den dürfen sie steuerlich von ihren Einkünften abziehen.
Besonders hoch fällt das Minus aus, wenn Vermieter zum Vorzugspreis an Angehörige vermieten – etwa die Kinder. „Allerdings müssen sie mindestens 66 Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete berechnen, damit das Finanzamt Renovierungskosten akzeptiert“, sagt Vogel.
Eine weitere beliebte Option, Steuervorteile zu maximieren: Wer ein Haus mit vermieteter Einliegerwohnung kauft, kann zwei Kredite aufnehmen – einen für die Wohnung und einen für den Rest. „Käufer sollten dann das gesamte Eigenkapital in den Kredit für die restliche Immobilie stecken“, rät Vogel. So entfällt ein höherer Anteil der Zinslast auf die Wohnung – und kann steuermindernd abgezogen werden.
Tipp 3 Günstig finanzieren mit Staatshilfe
Einen Steuerbonus für energetische Sanierungen wird es vorerst nicht geben. Entsprechende Pläne haben die Großkoalitionäre im Frühjahr auf Eis gelegt. Wer seine Immobilie dämmen will, kann den Staat trotzdem an den Kosten beteiligen. Denn die Staatsbank KfW lockt mit günstigen Krediten oder Zuschüssen – und hat die Konditionen bei einigen Programmen am 1. August noch mal verbessert.
Wer „Wohnraum sanieren oder sanierten Wohnraum kaufen will“, kann sich bis zu 50.000 Euro zum Effektivzins von 0,75 Prozent leihen (Zinsbindung: 10 Jahre). Bei einem „KfW-Effizienzhaus“ sind sogar 100 000 Euro sowie Tilgungszuschüsse von bis zu 27,5 Prozent der Kreditsumme drin. Die Voraussetzungen für hohe Zuschüsse sind jedoch streng und bei Bestandsimmobilien oft schwer umzusetzen.
Wer energieeffizient baut oder einen Neubau kauft, bekommt Kredite für 0,75 oder 1,0 Prozent effektiv – je nachdem, welchen Standard er einhält (Zinsbindung: zehn Jahre). Selbst der höhere Satz ist noch deutlich günstiger als das, was Banken bieten: Laut FMH Finanzberatung sind für Hypothekenkredite mit zehnjähriger Laufzeit derzeit im Schnitt 1,7 Prozent fällig.
Zusätzliche Kredite gibt’s beispielsweise für Fotovoltaikanlagen, Energiespeicher oder altersgerechte Umbauten (ab 1,21 Prozent effektiv). Eigentümer, die keinen Kredit brauchen, können sich bis zu 30 Prozent der Sanierungskosten von der KfW in Form eines Investitionszuschusses erstatten lassen (maximal 30.000 Euro).
Doch Vorsicht: Die KfW ist behäbig. Bis sie grünes Licht gibt, können Wochen ins Land gehen – und vorher dürfen die Handwerker nicht anfangen. Gerade Käufer, die sanieren und schnell einziehen wollen, sollten Kredite früh beantragen. Sonst zahlen sie womöglich an anderer Stelle drauf – etwa, weil sie länger Miete für ihre alte Wohnung zahlen.
