Die Vertragskonditionen bei den üblichen Annuitätendarlehen für eine Immobilie sind abgesehen davon weitgehend einheitlich. In den Details gibt es jedoch durchaus gravierende Unterschiede. „Leider ist die Vorfälligkeitsentschädigung nicht umfassend gesetzlich geregelt, es gibt lediglich wegweisende Gerichtsurteile dazu“, erläutert Schwarz. Bereits im Sommer forderte Gerd Billen, Vorstand des Verbraucherzentrale Bundesverbands, die Parameter für die Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung sowie eine Obergrenze gesetzlich festzulegen. Bei Verbraucherkrediten gibt es zum Beispiel längst eine Begrenzung der Entschädigung auf ein Prozent der Restschuld, unabhängig von der Restlaufzeit. Überall in Europa sei das Thema gesetzlich besser geregelt als in Deutschland, monieren Verbraucherschützer. "Wir müssen verhindern, dass sich Banken an der Not von Kunden bereichern", so Billen. Für den Verbraucher ist es wichtig, dass er sich schon bei Vertragsabschluss der Risiken und möglichen Kosten eines vorzeitigen Vertragsendes bewusst ist und die Vertragskonditionen daraufhin prüft.
Verbraucherschützer Schwarz empfiehlt daher allen Kreditkunden, die eine vorzeitige Kündigung des Kreditvertrages erwägen, sich möglichst früh nach der Höhe der zu zahlenden Vorfälligkeitsentschädigung bei der Bank zu erkundigen oder diese zumindest mit geeigneten Online-Rechnern zu kalkulieren. „Den zu zahlenden Betrag sollten Hauseigentümer dann beim von Ihnen verlangten Kaufpreis der Immobilie entsprechend berücksichtigen“, so Schwarz. Auf jeden Fall sollte sich der Kreditnehmer kurz vor Vereinbarung des Kaufpreises die geforderte Summe nochmals bestätigen lassen. So ließen sich böse Überraschungen nach dem Verkauf einer Immobilie vermeiden. Wer noch etwas Zeit mit der Kündigung seines Hypothekendarlehens hat, kann die Zinsentwicklung im Auge behalten und auf ein besseres Zinsumfeld warten.
Derzeit ziehen die Bauzinsen - und damit auch die relevanten Umlaufrenditen langsam wieder an. Wer also noch etwas mit der Vertragskündigung warten kann, zahlt tendenziell eine geringere Entschädigung an die Bank. Je näher sich die Bauzinsen wieder an den einst vereinbarten Vertragszins annähern, umso geringer die Vorfälligkeitsentschädigung. Letztlich zählt aber die erwähnte Umlaufrendite auf Hypothekenpfandbriefe am Tag des Geldeingangs bei der Bank. Daher ist es auch wichtig, kurz vor dem Verkauf der Immobilie nochmals eine aktuelle Berechnung der Entschädigungshöhe bei der Bank anzufordern. Denn so wie in den vergangenen Wochen können sich diese Zinssätze schnell um einige Zehntelprozentpunkte verschieben. Je größer die Restlaufzeit des Vertrages, umso eher lohnt sich das warten.
Steigen die Umlaufrenditen künftig sogar über den Zins aus dem Finanzierungsvertrag, würde die Bank mit der Ablösesumme des Vertrages zu aktuellen Konditionen mehr Geld verdienen, als bei Fortbestehen des Immobilienkredits. Nach den derzeitigen Vertragsgepflogenheiten kommt der Kunde dann zwar ohne Entschädigungszahlung aus dem Vertrag, aber eigentlich müsste ihm eine Ausgleichszahlung der Bank zustehen. Davon würden insbesondere Hausfinanzierer profitieren, die in der jüngeren Vergangenheit im absoluten Zinstief finanzierten und ihre Verträge in der Zukunft bei gestiegenen Zinsen kündigen. Da die meisten Hauskäufer ihren Immobilienkredit aus einer Notlage heraus ablösen, könnten sie das Geld dann sicher gut gebrauchen. Leider ist solch eine gesetzliche Regelung aber nicht absehbar – und die Banken haben verständlicherweise auch kein Interesse daran.
