Kostspielig kann es für den Kreditnehmer werden, wenn er das bereitgestellte Darlehen nicht wie geplant abruft. Die Bank stellt die Darlehenssumme nämlich immer nur für begrenzte Zeit ohne Zusatzkosten zur Verfügung. Dann muss es innerhalb eines vereinbarten Zeitraums auch zur Bezahlung der Immobilie genutzt werden, sonst werden Bereitstellungszinsen fällig – und die gehen schnell in die Tausende.
Das ist vor allem für Bauherren mit längerer Bauzeit riskant. Ist zum Beispiel die Bereitstellung des Darlehens für drei Monate kostenlos, die Bauarbeiten dauern jedoch zwölf Monate, muss der Häuslebauer für neun Monate Bereitstellungszinsen zahlen. Gleiches gilt, wenn das Darlehen in der zinslosen Zeit nur teilweise abgerufen wird, etwa weil zwar das Grundstück, aber noch nicht der Bauunternehmer bezahlt wurde. Dann werden auch auf Teilsummen Zinszahlungen an die Bank fällig. Einige Geldhäuser verlangen zudem einen Teilauszahlungszuschlag.
In den Kreditverhandlungen ist es daher wichtig, einen möglichst langen zinsfreien Zeitraum auszuhandeln. Banken bieten typischerweise drei oder sechs Monate an. Aber auch zwölf Monate und mehr sind abhängig vom Bauvorhaben möglich.
Teure Fallen in der Baufinanzierung
Wenn eine Bank Top-Konditionen anbietet, stürzen sich die Kunden geradezu auf das Angebot. Vor allem Kreditvermittler leiten in einem solchen Falle die Kunden scharenweise an Banken mit Niedrigzins-Offerten weiter. Manche Banken können diesen Ansturm nicht bewältigen. In Einzelfällen können die Bearbeitungszeiten dann vier bis acht Wochen dauern. Branchenkenner berichten, dass sich einige Banken dann angesichts der hohen Antragszahl Kunden mit guten Risiken herauspicken und einen Rest pauschal ablehnen. Kunden, die schon kurz vor Baubeginn stehen oder Kaufpreiszahlung schon ansteht, sind dann gezwungen, auf die Schnelle eine andere Finanzierung zu finden oder einen höheren Zinssatz zu akzeptieren. Bei verspäteter Zahlung werden für den Käufer oder Bauherren Vertragsstrafen fällig.
Viele Banken bieten bei der Finanzierung neben dem Kredit einen Bausparvertrag an, vor allem Sparkassen und Volksbanken neigen dazu. Entweder es wird der Bausparvertrag gleich als Tilgungsersatz eingearbeitet, zur späteren Zinssicherung separat abgeschlossen oder für eine spätere Renovierung vorgesehen. Während die Vorsorge für eine Renovierungsvorsorge bis zu einem Volumen von 20.000 Euro noch akzeptabel ist, haben die anderen Varianten Nachteile. Die Finanzberatung FMH berechnete den Grenzzins, ab wann die Finanzierung mit Bausparverträgen lohnt. Erst wenn der Bankzins beim Anschlussdarlehen bei mehr als 7,5 Prozent, im Einzelfall sogar bei mehr als 11,5 Prozent liege, würde sich das Bausparmodell lohnen. Einen derartigen Zinsanstieg erwarten aber nur Pessimisten.
Fast jeder Bauherr denkt, dass sein Bankberater über seine Finanzierung entscheiden könnte. Doch heutzutage werden Kredite nicht mehr in der Filiale abgewickelt, sondern zentral bearbeitet. Wenn sich der Banker mit seiner Zusage zu weit aus dem Fenster gelehnt hat, hat der Kunde keine Verhandlungsbasis, weil sich der Berater auf die Entscheidung der Kreditabteilung rausredet und er selber keine Befugnis hat, den Kredit doch zu vergeben. Kulanz und gute Kundenbeziehungen nützen in solchen Fällen in der Regel nichts.
Ebenfalls unangenehm kann es werden, wenn der Zahlungstermin ansteht und die Kreditvergabe plötzlich mit Zinsaufschlägen versehen wird, von denen bei der Antragstellung nicht die Rede war. Aus Zeitgründen wird dann oft auf ein Angebot bei einer anderen Bank verzichtet. Unfair ist es auch, wenn die Kreditzusage an die Besparung eines Bausparvertrages gekoppelt wird. So maximiert der Banker Ertrag und Provision. Kunden sollten solche Offerten ablehnen und zu einem anderen Institut wechseln.
Viele Baugeld-Vermittler setzen ihre Kunden unter Druck und verlangen beispielsweise die Annahme eines Angebots binnen einer kurzen Frist. Andernfalls würde die Offerte wieder zurückgenommen. Ein reiner Vertriebstrick, wie etwa Max Herbst von der Finanzberatung FMH meint. Denn das Angebot des Vermittlers ist sowohl für die Bank wie auch für die Kunden immer unverbindlich. Erst wenn die Bank ihre Offerte schickt, gibt es ein konkretes Angebot. Da die Annahme des Vermittlerangebotes nicht rechtsverbindlich ist, ist auch eine Unterschrift nicht tragisch. Man sollte sich durch derartiges Vermittlerverhalten nicht abschrecken lassen und getrost weitere Angebote einholen.
Viele Hausbanken präsentieren ihren Kunden zunächst ein Angebot zu einem durchschnittlichen Zins. Der Banker ist auch gar nicht traurig, wenn sich der Bauherr bei Vermittlern und Direktbanken ein besseres Angebot einholen wird. Auf Anraten seines Beraters solle er aber vor einem Abschluss dort das Angebot ihm nochmals vorlegen, denn es sei nicht ausgeschlossen, dass er nochmals nachbessern könne. Ein solches Vorgehen zeugt nicht gerade von einer guten Geschäftsbeziehung. So handeln vor allem Banken, die ihren Kunden auch in Zukunft tendenziell immer zuerst zweitklassige Produkte anbieten. In einem solchen Fall sollten die Kunden das Institut lieber wechseln und bei einer anderen Bank nachverhandeln. Prinzipiell gilt: Kunden sollten immer das bestmögliche Angebot erwarten dürfen.
Vorfälligkeit und der "Widerrufs-Joker"
Noch teurer wird es, wenn die Hypothek vor Ablauf der Vertragslaufzeit durch den Kreditnehmer gekündigt wird. Dann verlangen die Baufinanzierer die sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung für die entgangenen Zinseinnahmen.
Derzeit ist für viele Hausbesitzer diese Entschädigung besonders hoch, weil die Bauzinsen vor einigen Jahren noch deutlich höher waren als heute. Weil die Bank mit dem zurückgezahlten Geld aus der Restschuld nur noch deutlich weniger verdienen kann, geht es selbst beim kleinen Eigenheim schnell um fünfstellige Beträge, die der Kunde aufbringen muss. Außerdem muss er natürlich die Restschuld begleichen. Über deren Berechnung gibt es regelmäßig Streit.
Viele Hausbesitzer, die zu deutlich höheren Zinsen ihre Hypothek abgeschlossen haben, versuchen deshalb ein BGH-Urteil vom Mai dieses Jahres zu nutzen, um die Vorfälligkeitsentschädigung zu umgehen. Demnach waren bis zum Jahr 2010 viele Belehrungen zum Widerruf des Kreditgeschäfts in den Finanzierungsverträgen so fehlerhaft, dass sie unwirksam sind.
Vertrag auflösen ohne Entschädigung
Daraus ergibt sich die Chance, den Vertrag auch nach Ablauf der Widerrufsfrist rückwirkend aufzulösen, ohne dass die Vorfälligkeitsentschädigung fällig wird. Vielfach ist deshalb vom "Widerrufs-Joker" die Rede. "Von den mehr als 1800 Kreditverträgen, die wir bisher geprüft haben, haben wir 80 Prozent beanstandet", sagt Verbraucherschützer Schmid-Burgk. "Ich schätze, dass davon 30 bis 40 Prozent mit ihrem Vertragswiderruf tatsächlich Erfolg haben. Dazu brauchen die Kreditnehmer aber unbedingt einen erfahrenen Anwalt."
Aber die Materie ist komplex und jeder Vertrag individuell zu prüfen. Das beschert zahlreichen Rechtsanwälten und der in diesem Bereich sehr aktiven Verbraucherzentrale Hamburg massenhaft Anfragen.
Nur bei den wenigsten Kunden geht es dabei tatsächlich um die Vermeidung einer Vorfälligkeitsentschädigung, etwa weil das Haus aufgegeben werden muss. "Die meisten nutzen den ‚Widerrufs-Joker‘, weil sie einen billigeren Kredit wollen", erklärt Schmidt-Burgk. Noch vor fünf Jahren verlangten die Baufinanzierer einen Zins von vier bis fünf Prozent. Heute sind Baufinanzierungen schon für weniger als zwei Prozent zu bekommen.“ Die Zinszahlungen für den Baukredit können sich also im Erfolgsfall auf weniger als die Hälfte reduzieren. Oft geht der Unterschied in die Zehntausende.
