Hausordnung
Oft gibt es Streit um Fragen, die nicht die Funktion und den Zustand der Wohnung betreffen, sondern eher das rücksichtsvolle Zusammenleben der Mietparteien oder den Geschmack des Vermieters. Derlei ist normalerweise in einer Hausordnung geregelt, die Bestandteil des Mietvertrages sein und mit dem Mietvertrag ausgehändigt werden sollte. Darin darf der Vermieter regeln, wie die Wohnanlage und die Gemeinschaftsräume oder -flächen zu nutzen sind und was erlaubt ist und was nicht.
Typischerweise betrifft das etwa Putzpflichten für Treppenhaus und Hausflur oder den Schneeräumdienst, die Frage wo und ob Fahrräder abgestellt oder wie der Garten genutzt werden darf. Grundsätzlich darf darin auch festgelegt werden, wie Briefkasten- und Klingelschilder auszusehen haben. Mieter müssen diese Regeln akzeptieren, sofern sie zumutbar sind. Ist etwa das Trocknen von Wäsche auf dem Balkon dem Vermieter wegen des Anblicks ein Dorn im Auge und gibt es andere Möglichkeiten, Wäsche aufzuhängen, ist gegen ein Verbot kaum etwas auszurichten. Gleiches gilt etwa für Farbe und Muster der Balkonverkleidung und das Aufhängen von Blumenkästen. Die Aversion gegen einen Plastiksack als Regenschutz geht allerdings schon sehr weit.
Ein klassisches Minenfeld ist der Streit über die Abstellplätze von Fahrrädern, Kinderwagen oder Rollatoren. "Der Vermieter oder zuständige Hausverwalter kann das im Grunde im Sinne der Hausgemeinschaft regeln, sofern es nicht schon im Mietvertrag geregelt ist“, sagt Mieterbund-Jurist Pfeilschifter. „Generell sind aber Rollatoren und Kinderwagen privilegiert. Solange ausreichend Platz dafür da ist, dürfen diese auch im Flur abgestellt werden. Fluchtwege müssen frei bleiben. Ist aber kein Platz da, muss der Vermieter auch keine Abstellflächen dafür zur Verfügung stellen, auch für Fahrräder nicht. Dann hat der Mieter Pech." Auch der Verweis auf einen Keller ist zulässig, solange der nicht so feucht ist, dass das Fahrrad Schaden nimmt.
Darüber streiten Mieter und Vermieter vor Gericht
Modernisierung: 1,0 % der Konfliktfälle
Quelle: Deutscher Mieterbund; Mai 2013
Schönheitsreparaturen: 2,2 %
Andere Gründe: 9,1 %
Kündigung: 9,7 %
(fristlos, ordentlich und wegen Eigenbedarf)
Mieterhöhung: 12,9 %
Mietkaution: 18,3 %
Betriebskosten: 19,9 %
Vertragsverletzungen: 26,9 %
(zum Beispiel Mietmängel, Mietschulden, Beschädigung)
Melden, mahnen, Miete mindern
Besser stehen die Chancen für Mieter, wenn es um die Beseitigung von Mängeln an der Mietsache geht. „Bei Baumängeln ist es grundsätzlich ratsam, direkt dem Vermieter den Mangel anzuzeigen. Er ist es, der eine Zusage zu einer Sanierung abgeben muss“, sagt Mietrechtsexperte Castor. „Auf die Versprechen eines Hausverwalters sollten sich Mieter nicht verlassen – es sei denn, sie haben sich zuvor davon überzeugt, dass der Hausverwalter die notwendigen Vollmachten hat, um solche Zusagen zu treffen.“
Das sieht der Deutsche Mieterbund ähnlich. "Wenn der Hausverwalter mündlich die Beseitigung eines Missstands verspricht, hat der Mieter meist eine schlechte Rechtsposition", sagt Pfeilschifter. Eine solche Ankündigung ist im Zweifel keine verbindliche Zusage. "Eindeutig ist hingegen, wenn die Sanierungsmaßnahme im Mietvertrag steht oder vom Vermieter schriftlich zugesichert wird. Dann ist der Vermieter auch dazu verpflichtet." Sinnvoll ist es daher, sich immer die schriftliche Zusage des Vermieters einzuholen oder die Pflicht des Vermieters gleich in den Mietvertrag aufzunehmen.
Mängel melden
Ein Negativ-Beispiel zeigt die möglichen Folgen: Vor Unterzeichnung des Mietvertrags hatte ein Neusser Studentenpaar die mündliche Zusage des Hausverwalters, die fehlende Dachdämmung der Dachgeschosswohnung binnen eines Jahres nachzurüsten. Aber jahrelang passierte nichts, stattdessen breitete sich der Schimmel im Badezimmer aus. Das Paar meldete den Mangel. Als danach keine Reaktion erfolge, versuchte das Paar mehrfach vergeblich den Hausverwalter zu erreichen. Im Zweifel muss ein Hausverwalter für Mieter auch nicht erreichbar sein, schließlich ist er nur Dienstleister für den Vermieter. Es ist ohnehin empfehlenswert, einen wichtigen Mangel dem Vermieter schriftlich zu melden. Für den Kontakt zum Vermieter empfiehlt Fachanwalt Castor ein Einschreiben mit Rückschein. Liegt der unterschriebene Rückschein vor, kann damit belastbar nachgewiesen werden, dass die Mängelanzeige beim Vermieter eingegangen ist. Allerdings genüge es im ersten Schritt auch, eine E-Mail oder einen normalen Brief zu schreiben und um Bestätigung des Erhalts zu bitten, so Castor.
Schimmel in der Wohnung oder Wassereintritt durch ein undichtes Dach oder eine defekte Leitung sind natürlich erhebliche Mängel und müssen dem Vermieter auch schnell bekannt gemacht werden, bevor der Schaden immer größer wird. Auch wenn schon vorher klar ist, dass der Vermieter den Mieter beschuldigt, nicht ausreichend zu lüften, der Mieter aber davon überzeugt ist, es liegt ein baulicher Mangel vor.
