Eine Strafe von 150 Euro drohte der Hausverwalter der neuen Mieterin im Düsseldorfer Stadtteil Bilk an, wenn sie eigenmächtig und nach eigenen Vorlieben gestaltete Briefkasten- und Klingelschilder anbringen würde. Das fand die Mieterin drakonisch und wartete zunächst ab. Als aber auch nach mehr als zwei Monaten noch immer keine Schilder angebracht waren, wurde es ihr zu bunt. Sie setzte dem Hausverwalter eine Frist. Dann wurde der Hausverwalter langsam aktiv, so dass vier Monate nach Bezug der Wohnung endlich ihr Name im hauskonformen Design an Briefkasten und Klingel prangte. Endlich kam die Post regelmäßig an, Besucher und Lieferanten fanden den Weg in ihre Wohnung.
So lange hätte die Düsseldorferin vermutlich nicht warten müssen, hätte sie ihre rechtlichen Möglichkeiten ausgeschöpft. Denn Mieter haben durchaus die Möglichkeit, sich gegen träge und desinteressierte Hausverwalter durchzusetzen, ohne gleich durch alle Instanzen zu klagen. Hätte sie die Frist früher gesetzt und nach Ablauf damit begonnen, die Miete zu mindern, wäre es vermutlich schneller gegangen. Zudem hätte sie schon deutlich früher eigene Schilder anbringen dürfen, ohne eine Strafzahlung zu riskieren.
So manche unverständliche Vorschrift des Hausverwalters oder in der Hausordnung wäre für Mieter weitaus besser zu bewerten, würden sie nachvollziehen können, wie sie zustande kommen und auf welche Befugnisse und Entscheidungsprozesse sie zurückgehen – und warum es manchmal unverhältnismäßig lange dauert, bis etwas passiert. Welche Möglichkeiten Mieter haben, sich gegen ihre Hausverwalter durchzusetzen, ist zwar letztlich vom Einzelfall abhängig. Dennoch lohnt es sich für Mieter, ihre grundsätzlichen Rechte und Pflichten zu kennen. Soviel vorab: Gegen eine Hausordnung vorzugehen, ist problematischer, als auf eine Mängelbeseitigung im Mietobjekt zu pochen. Wenn man es richtig angeht, gibt es jedoch in beiden Bereichen gute Chancen auf eine zufriedenstellende Lösung.
Eines der Kernprobleme im Verhältnis zwischen Mietern, Vermietern und Hausverwaltern liegt bereits in der Einschätzung der Rechte und Pflichten: Kaum ein Mieter durchschaut in dem Dreiecksverhältnis, was die anderen jeweils tun und auf welche Vertragsverhältnisse und Verabredungen untereinander sie sich stützen. „Schon der Begriff des Hausverwalters ist rechtlich gar nicht eindeutig“, sagt etwa Rechtsanwalt Robert Castor, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht bei der Kanzlei Lutz Abel in Hamburg. „Wir müssen den Verwalter der Wohneigentümergemeinschaft vom Mietverwalter unterscheiden. Für sie gelten jeweils unterschiedliche Rechtsverhältnisse.“
Für Mieter sei dies oft nicht klar erkennbar, beide würden gern als Hausverwalter bezeichnet. Auch üben viele Vermieter von Wohngebäuden die Aufgabe des Hausverwalters in Personalunion aus. Während der gesetzlich vorgeschriebene Verwalter einer Wohneigentümergemeinschaft (WEG) das Verhältnis von mehreren Wohnungseigentümern untereinander regelt, ist der Mietverwalter ein Dienstleister, der im Auftrag eines oder mehrerer Wohnungseigentümer das Mietobjekt verwaltet. „Die Verträge von Mietverwaltern können ganz unterschiedlich ausgestaltet sein“, sagt Castor. „Ist der Mietverwalter vollständig und weitreichend bevollmächtigt, kann er sogar die gleichen Befugnisse wie der Vermieter haben und alle Entscheidungen in dessen Namen treffen.“ Grundsätzlich sollten sich Mieter an den Vertragspartner halten – und der steht im Mietvertrag und hat diesen unterschrieben. Umgekehrt kann ein Hausverwalter nicht mehr Rechte und Pflichten haben, als der Vermieter, oft sind seine Pflichten eher weniger weit reichend.
