Szenario 4: Hohe Tilgungsrate, keine Sondertilgung
Machen wir die Gegenrechnung auf: Wie hoch müsste die Tilgung sein, wenn der Kreditnehmer anstelle regelmäßiger Sondertilgungen gleich einen passenden Tilgungssatz vereinbart? Wer genauso schnell schuldenfrei sei will, wie mit zehn maximalhohen Sondertilgungen in den ersten zehn Jahren, muss im Beispiel mit einem Tilgungssatz von mindestens 4,2 Prozent beginnen. Dann dauert es bis zur vollständigen Kredittilgung insgesamt 18 Jahre.
Vorausgesetzt die Konditionen bleiben auch nach den ersten zehn Jahren gleich, hat die Baufinanzierung dann insgesamt 61.480 Euro an Zinszahlungen verschlungen – und ist damit gut 18.000 Euro teurer als bei Ausschöpfung der Sondertilgungsoption in den ersten zehn Jahren. Die monatliche Rate ist während der Rückzahlungsphase natürlich auch deutlich höher. Für die 3,04 Prozent effektiven Jahreszins und 4,2 Prozent Tilgung sind monatlich 1166,67 Euro fällig – genau 500 Euro mehr als im Ausgangsmodell mit nur einprozentiger Tilgung zum Beginn der Rückzahlung.
Die dargestellten sowie individuelle Szenarien lassen sich mit dem Tilgungsrechner von WirtschaftsWoche Online in Kooperation mit fmh.de nachrechnen.
Fassen wir zusammen: Schon eine Sondertilgung in maximaler Höhe zu Beginn der Rückzahlungsphase kann selbige um Jahre verkürzen. Außerdem sparen Hauseigentümer bis zur vollständigen Tilgung des Kredits deutlich mehr als nur die eingezahlte Sondertilgung bei den gesamten Kreditkosten. Im Beispiel bewirkten 10.000 Euro Sondertilgung bei den Zinsausgaben eine Ersparnis von 26.000 Euro.
Wer alle Möglichkeiten zu Sondertilgungen während der Kreditlaufzeit konsequent nutzt, spart zudem mehr als derjenige, der direkt hoch tilgt, dafür aber Sondertilgungen auslässt. Generell gilt dabei, dass die Zeit- und Zinsersparnis umso höher ist, je früher innerhalb der Kreditlaufzeit die Möglichkeit zur Sondertilgung genutzt wird. Das liegt daran, dass bei den hierzulande typischen Annuitätendarlehen zwar die monatliche Ratenhöhe während der Kreditlaufzeit unverändert bleibt, sich aber der Anteil der Zinsbelastung jeden Monat ein wenig zugunsten des Tilgungsanteils sinkt.
Zum Ende der Kreditrückzahlung geht die monatliche Rate dann fast vollständig in die Tilgung, so dass der Zinssatz gegen Null geht, die Tilgungsrate sich aber der Summe aus anfänglicher Tilgungsrate und Sollzinssatz nähert. Je früher also die Sondertilgung genutzt wird, umso vorteilhafter ist sie für den Kreditnehmer. Je später sie erfolgt, umso geringer fallen die positiven Effekte aus.
Ein wichtiger Vorteil von Sondertilgungen liegt in ihrer Flexibilität. Während anfangs vereinbarte hohe Tilgungsraten dazu führen, dass die monatliche Belastung deutlich steigt und auch nicht mehr gesenkt werden kann, sind Sondertilgungen absolut freiwillig und nach eigenem Ermessen nutzbar. Ist das Budget also gerade knapp, weil ein neues Auto angeschafft werden muss, lässt der Kreditnehmer sie halt aus.
Den meisten Banken ist auch egal, wie viele Teilüberweisungen während eines Jahres auf das Kreditkonto getätigt werden. Für die Banken, die Sondertilgungen über fünf Prozent pro Jahr ohne Zusatzkosten erlauben, ist nur entscheidend, dass diese Höchstgrenze nicht überschritten wird. Innerhalb dieser Grenzen ist die Höhe einer Sondertilgung frei wählbar, so dass Verbraucher auch mehrmals im Jahr kleinere Beträge einzahlen dürfen.
Ist die Sondertilgung für ein Jahr ausgeschöpft, muss der Kreditnehmer bis zum nächsten Kalenderjahr warten, bis er wieder außer der Reihe tilgen kann. Wer also seine Möglichkeit zur Sondertilgung noch in diesem Jahr nutzen möchte, sollte allerspätestens bis zum 29. Dezember das Geld auf das Kreditkonto bei seinem Baufinanzierer überweisen. Es kann auch nicht schaden, die Einzahlung bei seinem Bankberater anzukündigen und sich den rechtzeitigen Zahlungseingang bestätigen zu lassen. Dann steht 2017 wieder die volle Sondertilgungsmöglichkeit zur Verfügung.
