Szenario 1: Keine Sondertilgung
Die monatlichen Zahlungen summieren sich in den zehn Jahren der Vertragslaufzeit auf 80.000,40 Euro. Davon entfallen 56.709 Euro auf die Zinsen und 23.291 Euro auf die Tilgung. Damit bleibt nach zehn Jahren eine Restschuld von 176.709 Euro. Unter der Annahme, dass der Zins auch nach Ablauf der zehnjährigen Zinsbindung weiterhin bei drei Prozent liegt, dauert es weitere 36 Jahre und vier Monate bis zur vollständigen Rückzahlung des Kredits. Der Kredit hat dann bis Ende April 2063 Kosten von mehr als 170.000 Euro verursacht. Insgesamt wird der Kreditnehmer mit der letzten Rate also 370.000 Euro an die Bank überwiesen haben.
Szenario 2: Einmalige Sondertilgung im ersten Jahr
Weihnachtsgeld, Tantiemen, Bonus-Ausschüttung, Erbschaft oder Lottogewinn: Ist plötzlich Geld da, raten alle Finanzexperten einhellig, zunächst vorhandene Kredite und Schulden zu bedienen. Angenommen, es steht genug Geld für eine Sondertilgung von fünf Prozent der Darlehensgröße zur Verfügung, also 10.000 Euro. Wer diese gleich in den Kredit steckt, hat am Ende der zehnjährigen Laufzeit 90.000 Euro eingezahlt, davon 53.614 Euro für Zinsen und 36.386 Euro für die Tilgung. Die Restschuld beträgt dann noch 163.614 Euro. Der Kreditnehmer ist durch Einzahlung von 10.000 Euro also schon um rund 13.000 Euro entlastet. Anders ausgedrückt: Die 10.000 Euro haben in den zehn Jahren 30 Prozent Rendite für den Kreditnehmer erbracht.
Gleichzeitig verkürzt sich die Zeit bis zur Schuldenfreiheit. Nach den ersten zehn Jahren benötigt der Kreditnehmer bei gleichbleibenden Konditionen weitere 31 Jahre und neun Monate, bis der Kredit abgelöst ist. Die einzelne Sondertilgung verkürzt die Rückzahlungsdauer somit um vier Jahre und fünf Monate. Bis zur vollständigen Rückzahlung im September 2058 wird der Kredit 143.852 Euro an Zinsen gezahlt haben – rund 26.000 Euro weniger, als bei Verzicht auf eine Sondertilgung.
Szenario 3: Regelmäßige maximale Sondertilgung
Angenommen, der Kreditnehmer schafft es, in den ersten zehn Jahren jedes Jahr die maximale Sondertilgung auf das Kreditkonto zu überweisen, etwa aus einer Erbschaft. Nach den zehn Jahren hat er somit 180.000 Euro überwiesen, davon 143.628 Euro für die Tilgung und 36.373 Euro für fällige Zinsen. Klar, dass das die Zeit bis zur Rückzahlung dramatisch verkürzt: Schon im Dezember 2034 ist der Immobilieneigner dann schuldenfrei.
Bis der Immobilieneigner seinen Kredit zu diesen Konditionen vollständig zurückgezahlt hat – gleichbleibender Zinssatz von drei Prozent vorausgesetzt – dauert es insgesamt nur 18 Jahre, also acht weitere Jahre nach Ende der Zinsbindungsfrist. Dabei wird an dieser Stelle unterstellt, dass der Kreditnehmer nach den ersten zehn Jahren keine weitere Sondertilgung vornimmt. Bei Erreichen der Schuldenfreiheit im Dezember 2034 wird der 200.000-Euro-Kredit Zinskosten von nur 43.411 Euro verursacht haben. Sein Kredit ist so insgesamt also deutlich günstiger.
