Mietrecht: Mein Geld, dein Haus, deine Rendite

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Mietrecht: Mein Geld, dein Haus, deine Rendite

von Martin Gerth

Immobilienboom, Mietpreisbremse und Dämmen heizen Konflikte zwischen Mietern und Vermietern an, Normalverbraucher können sich die hohen Mieten nicht mehr leisten. Wie sich Mieter gegen renditelechzende Vermieter wehren.

Auf der Stadtteilkarte des Berliner Mietervereins „Wem gehört Moabit?“ kleben viele gelbe Zettel mit Straßennamen und Hausnummern. Jeder steht für ein Mietshaus, dessen Bewohner befürchten, durch hohe Mieten aus ihrem Viertel gedrängt zu werden: Perleberger, Oldenburger, Krefelder, Stendaler, Lehrter Straße. „Wir wollen verhindern, dass Mieter mit kleinen und mittleren Einkommen aus Moabit vertrieben werden, und so die gemischte Sozialstruktur erhalten“, sagt Vereins-Vertreterin Susanne Torka. 2015 laufe bei vielen Mietverträgen in der Lehrter Straße die Sozialbindung aus. In den vergangenen Jahren hätten Investoren aus Luxemburg Wohnungen, die bis dahin in öffentlicher Hand waren, aufgekauft. Mieter müssten nach dem Wegfall der Sozialklauseln mit deutlichen Erhöhungen rechnen, so Torka – oder ausziehen. In Berlin gibt es mittlerweile Dienstleister wie Pro Soluta, die im Auftrag von Eigentümern, die sanieren wollen, Mieter überzeugen sollen, doch auszuziehen.

Der Immobilienboom fordert seinen Tribut. Wohnen wird teurer, vor allem für diejenigen, die jetzt eine neue Wohnung beziehen. „In Ballungszentren und Universitätsstädten, aber auch in deren Umlandgemeinden, rechnen wir damit, dass die Mietbelastung in diesem Jahr um etwa sieben bis in der Spitze zehn Prozent steigt – jedenfalls bei Neuverträgen“, sagt Lukas Siebenkotten, Direktor des Deutschen Mieterbunds.

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Eigentümer, die in einen Markt mit steigenden Preisen hineingekauft haben, müssen bei Neuverträgen kräftig draufschlagen, um ihre Kosten hereinzuholen und noch Rendite zu erzielen (siehe Grafik unten). Nach Zahlen der Immobilienmarktforscher F+B aus Hamburg stiegen die Neumieten zuletzt doppelt so stark wie die Bestandsmieten.

Kaufpreise für Eigentumswohnungen sowie Neu- und Bestandsmieten. (zum Vergrößern bitte anklicken)

Kaufpreise für Eigentumswohnungen sowie Neu- und Bestandsmieten. (zum Vergrößern bitte anklicken)

Die Bundesregierung will die Mietpreisspirale stoppen. Künftig sollen die Bestands- und Neumieten binnen vier Jahren nur um maximal 15 Prozent steigen dürfen. Im März will die große Koalition einen Gesetzentwurf für die Mietpreisbremse vorlegen. Justizminister Heiko Maas fordert: „Auch in Großstädten muss das Wohnen bezahlbar bleiben. Wir wollen keine Gentrifizierung.“ Mit Gentrifizierung meint Maas, dass einkommensschwächere Mieter aus ihren Stadtvierteln gedrängt werden.

Wie die Mietpreisbremse wirkt

Nettokaltmieten nach Mietspiegel und Preisindex ohne Miete (2006 = 100). (zum Vergrößern bitte anklicken)

Nettokaltmieten nach Mietspiegel und Preisindex ohne Miete (2006 = 100). (zum Vergrößern bitte anklicken)

Wo die Preisbremse greift, entscheiden die Länder. Nordrhein-Westfalen hat gleich 59 Kommunen genannt. Mit dabei sind auch Bottrop, Wesel oder Leverkusen, deren Immobilienmärkte nicht gerade boomen. Ob die Mietpreisbremse erfolgreich sein wird, bleibt fraglich. „Wenn das Gesetz kommt, ist mit Torschluss-Preiserhöhungen durch Vermieter zu rechnen“, sagt Roland Maria Schäfer, Rechtsanwalt der Kanzlei GTW in Düsseldorf. In der Fläche ist eine Mietpreisbremse zudem überflüssig. In den vergangenen 15 Jahren stiegen die Mieten in Deutschland im Schnitt langsamer als die Verbraucherpreise (siehe Grafik oben). Nur in München zogen die Mieten mit plus 16 Prozent seit 2006 schneller an.

Schon heute greifen Kommunen ein. In Berlin, Hamburg und München dürfen Mieten über drei Jahre maximal um 15 Prozent steigen. Bundesweit liegt das Limit bei 20 Prozent über drei Jahre. Beide Obergrenzen gelten nur für bestehende Mietverträge – anders als bei der geplanten Mietpreisbremse, die auch bei einem Mieterwechsel greifen würde.

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