Deutsche Reihenhaus AG : „Die Leute müssen beim Eigenheim Abstriche machen“

Die Deutsche Reihenhaus AG beobachtet eine „neue Normalität“ am Immobilienmarkt. Käufer müssten nun für ein Eigenheim Abstriche machen und an den Stadtrand ziehen: „Die Innenstädte verlieren die Familien.“

Reihenhaus statt kleines Einfamilienhaus – die neue Normalität.

Foto: Presse

Vor rund einem Jahr schellten die Stornoquoten bei Daniel Arnold plötzlich hoch. Zwischen Reservierung und Finanzierung kann immer viel passieren, zwei bis drei Prozent aller Kunden der Deutschen Reihenhaus AG mussten im Schnitt einen Rückzieher machen. „Die Stornoquoten sind im dritten Quartal auf 30 oder teils 50 Prozent hochgeschnellt“, sagte Daniel Arnold im Podcast „Chefgespräch“ der WirtschaftsWoche.

„Der Wind drehte sich, die Leute waren völlig konsterniert.“ Sie mussten den Traum vom Eigenheim vorerst begraben. „Das führte zu einer Schockstarre – die Leute sagten: Wir machen erst Mal nichts und warten, bis die Zinsen sinken“, so Arnold. Das habe die „Branche erschüttert“.

Inzwischen, berichtet Arnold, seien die Stornoquoten wieder auf ein Normalmaß gesunken, die Schockstarre löse sich. Die Käufer seien angekommen „in einer neuen Normalität.“ Es seien nun aber andere Käufer – die vorher eher ein Einzelhaus gesucht hätten. Und nun auf ein günstigeres Reihenhaus abspecken. „Die Menschen müssen für ein Eigenheim Abstriche machen“, so Arnold. Und die Realität sei oft das Reihenhaus am Stadtrand. „Die Innenstädte verlieren die Familien.“

Die Deutsche Reihenhaus, 2002 gegründet, ist spezialisiert auf Wohnparks mit günstigen, hoch standardisierten Reihenhäusern. Über Jahre gab es nur drei Modelle mit Namen wie „Familienglück“, „Lebensfreude“ und „Wohntraum“. Die Häuser sind fünf Meter breit, messen zwischen 85 und 145 Quadratmetern und haben immer die gleichen Steckdosen, Lichtschalter, Fenster oder Gauben. Man kann bis auf wenige Optionen nichts ändern. Denn wenn man individuell plant, umplant oder Grundrisse versetzt, sagt Arnold, wird es komplex, man macht Fehler, und es wird teuer.

Deutsche Reihenhaus: Preise haben sich seit 2019 um 20 bis 25 Prozent erhöht

Das Reihenhaus von der Stange hat keinen Keller, keinen Kamin, keine Extras, gebaut wird mit Fertigbetonteilen – und künftig auch mit hybriden Wänden, in denen Holz ist. „Reihenhäuser sind unsexy“, räumt Arnold ein. „Das Reihenhaus hatte lange Zeit keinen guten Ruf. Ich hoffe, wir haben dazu beigetragen, den Ruf zu verbessern.“

Die größten Finanzierungsfallen für Immobilienkäufer

1. Maximale Monatsrate

Wer seine finanzielle Belastungsgrenze für Zins und Tilgung überschätzt, gefährdet die gesamte Finanzierung. Die Monatsraten sollten ein Drittel der Einkünfte nicht übersteigen. Schließlich geht das Alltagsleben auch für Immobilienbesitzer weiter. Unvorhergesehene Ausgaben, etwa eine größere Autoreparatur, müssen problemlos bezahlbar bleiben. Dafür sind Reserven in Höhe von drei bis sechs Monatsgehältern empfehlenswert.Quelle: Bausparkasse Schwäbisch-Hall, eig. Recherche Stand: 2022

2. Zu wenig Tilgung und Zinsbindung

Bauherren sollten genau kalkulieren, ob sie mindestens zwei oder besser drei Prozent Tilgung im Jahr stemmen können. Ein weiterer Anhaltspunkt für die Rechnung: Spätestens bei Renteneintritt sollte die Immobilie abbezahlt sein. Eine möglichst lange Zinsbindung ist sinnvoll und sichert gegen einen Zinsanstieg ab.

3. Falsch berechnet: Der Kreditbedarf

Je mehr Eigenkapital in die Finanzierung eingebracht wird, desto weniger Geld muss sich der Kreditnehmer leihen. Als Faustregel gilt: Mindestens 20 Prozent der Gesamtkosten (Bau-, Kauf- und Kaufnebenkosten) sollten Käufer aus eigenen Mitteln bestreiten können. Wer den Kreditbedarf unterschätzt, muss womöglich eine teure Nachfinanzierung in Kauf nehmen. Setzt man die Bedarfssumme dagegen zu hoch an, verlangen Banken eine Nichtabnahmeentschädigung.

4. Unterschätzt: Die Kaufnebenkosten

Banken finanzieren sie nur ungern mit: Die Gesamtnebenkosten aus Grunderwerbsteuer, Gebühren für Notar und Grundbucheintrag sowie mögliche Maklerprovisionen können sich auf bis zu 15 Prozent des Kaufpreises summieren. Wer eine Immobilie im Wert von 300.000 Euro finanzieren will, sollte also bereits 45.000 Euro für die Nebenkosten angespart haben.

5. Nicht ausgeschöpft: Zuschüsse und Förderungen

Guthaben aus Riester-Verträgen, Darlehen aus öffentlicher Hand, wie Kredite der KfW-Bank, oder auch Baugeld vom Bürgermeister können den Kreditbedarf senken. Zusätzlich kann es weitere Zuschüsse geben. Wer die besonders für Familien mit Kindern lukrative Wohn-Riester-Förderung oder das Baukindergeld nicht für die Finanzierung nutzt, verschenkt mitunter eine fünfstellige Summe. Käufer sollten sich im Vorfeld gezielt nach Zulagen und Förderungen erkundigen.

Seit dem Start hat das Unternehmen in Deutschland rund 12.000 Reihenhäuser in über 300 Wohnparks errichtet, ein Schwerpunkt liegt in Nordrhein-Westfalen. Je nach Lage und Größe kosten die Häuser zwischen 300.000 und 550.000 Euro. In A-Städten wie Köln, sagt Arnold, würden die Preise hoch bleiben. Im Ruhrgebiet, etwa in Recklinghausen oder Leverkusen, gäbe es Reihenhäuser mit 145 Quadratmetern schon für 340.000 Euro. Die Preise des Reihenhausanbieters haben sich seit 2019 um 20 bis 25 Prozent erhöht – denn nicht nur das Material, auch die Grundstücke wurden teurer.

Bis vor kurzem wurden die Reihenhaus-Wohnparks über Blockkraftheizwerke beheizt – künftig stellt das Unternehmen auf ein System von „kaskadierenden Wärmepumpen“ um, das die KfW-55-Effizienzhäuser beheizt. Zuletzt sind auch Wohnungen und Doppelhäuser ins Sortiment gekommen.

Die Wende am Immobilienmarkt hat das Unternehmen auch in der Bilanz gespürt: 2021 war der Umsatz noch um acht Prozent auf gut 230 Millionen Euro gestiegen, der Jahresüberschuss um 40 Prozent auf knapp 24 Millionen. 674 Wohneinheiten hatte der Bauträger übergeben. Der Einbruch hat das Unternehmen getroffen – trotz einer hohen Eigenkapitalquote von gut 60 Prozent wurden Banken restriktiver. „Manche Banken kürzen oder kündigen panisch Kreditlinien“, so Arnold. „Sie geben Dir einen Regenschirm, und wenn es anfängt zu regnen, nehmen sie ihn weg.“

Das Problem mit Lieferketten und Materialmangel hat sich laut Arnold weitgehend aufgelöst. Engpässe geben es noch bei Heizungen und vor allem Wärmepumpen. Nur die Bürokratie, die sei noch schlimmer geworden.

Baugenehmigungen würden eher noch länger dauern, in einer Großstadt bis zu zehn Jahre, im Schnitt sieben Jahre. „Manchmal bekommen Sie eine Blitzgenehmigung innerhalb von zwei Jahren“, so Arnold. Und deshalb sucht er vor allem eines: neue Flächen. Damit in sieben Jahren dort die neuen Reihenhäuser stehen.

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