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Bausparvertrag Der große Bauspar-Bluff

Nicht nur bei den Banken gibt es Strafzinsen. Auch Bausparkassen bieten ihren Kunden massenhaft negative Renditen. Eine Marktstudie zeigt, wie die üppigen Abschlussprovisionen der Branche die Kunden ins Minus treiben.

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Ein kleines Spielzeughaus steht auf Euro-Geldscheinen Quelle: dpa

Im Dezember vergangenen Jahres war es wieder so weit. Der Verband der Privaten Bausparkassen veröffentlichte die jährliche Herbstumfrage zum Sparverhalten der Deutschen. Das Ergebnis: Das „Angstsparen“ ersetze zunehmend das „Lustsparen“.

„Durch die trüben Konjunkturaussichten findet ein verstärktes Angstsparen statt“, erklärte Andreas Zehnder, der Vorstandsvorsitzende des Verbandes. „Geld unter das Kopfkissen zu legen, ist selbst bei Mini-Zinsen eben keine Alternative.“

Vier Monate später hat sich die Lage für die Sparer noch einmal verschärft. Die Europäische Zentralbank unter Präsident Mario Draghi lässt jetzt Anleihen kaufen. Die Renditen von Bundesanleihen bis zu einer Laufzeit von sechs Jahren sind negativ. Kurz laufende Geldmarktzinsen ebenfalls. Mit der Skatbank führte das erste Institut negative Zinsen ein. Und auch viele Bausparverträge, egal ob sie von „Lustsparern“ oder „Angstsparern“ abgeschlossen werden, trifft es hart.

Die zehn häufigsten Fehler bei der Baufinanzierung

Eine Marktstudie der FMH-Finanzberatung für "Handelsblatt Online" zeigt: In vielen Fällen lohnt es für Sparer, die auf einen Kredit verzichten eher, ihr Geld unter das Kopfkissen zu legen als in einen Bausparvertrag einzuzahlen. Denn sie müssen in der Ansparphase oft mit negativen Renditen rechnen (siehe: Tabelle auf der letzten Seite des Artikels).

Bei einer Bausparsumme von 100.000 Euro und einer üblichen monatlichen Sparrate von 300 Euro kann ein Bausparkunde trotz eines Zinses von 0,25 Prozent nach einer Ansparphase von sieben Jahren bei Bausparkassen mit hohen Vertriebskosten eine tatsächliche Rendite von Minus 1,12 Prozent einfahren.

Der Grund für dieses Verlustgeschäft des Kunden sind neben den Minizinsen, die viele Bausparkassen derzeit offerieren die hohen Kosten für den Vertrieb. „Bei den meisten Tarifen sind die Abschlussgebühren höher als die Zinserträge bis zur Zuteilung des Bausparvertrags“, sagt Niels Nauhauser, Abteilungsleiter Altersvorsorge, Banken, Kredite bei der Verbraucherzentrale Baden-Württemberg. „Die niedrigen Anlagezinsen sorgen also dafür, dass die Rendite bis zur Zuteilung meist negativ ist“.

Bis zu 1,6 Prozent der Bausparsumme gehen an den Vertrieb. Die FMH-Analyse zeigt: In 13 von 31 untersuchten Tarifen wird eine Spitzen-Abschlussprovision von bis zu 1,6 Prozent fällig. Bei den restlichen Tarifen geht immer noch ein Prozent an den Vertrieb.

„Nicht bezifferbare, emotionale Rendite“

Geradezu kümmerlich wirken sich dagegen die Sparzinsen aus. Bei vier der untersuchten 31 Tarife liegt der Guthabenzins bei 0,1 Prozent, bei zehn weiteren exklusive Bonus bei 0,25 Prozent. Einige Tarife sind noch mit einem Bonus ausgestattet, der aber entweder an stark steigende Umlaufrenditen gekoppelt oder mit anderen harten Bedingungen ausgestattet ist.

„Das Ergebnis ist alarmierend, die Mehrzahl der Sparer dürfte bei einer Ansparphase von sieben Jahren negative Renditen erzielen“, sagt Max Hebst, Inhaber der FMH-Finanzberatung. Auch bei einer zehnjährigen Sparphase gibt es bei sehr vielen Tarifen negative Renditen.

Die Bausparkassen werben unverdrossen für ihr Traditionsprodukt. Neben der Absicherung der Kreditzinsen seien die Verträge zur Eigenkapitalbildung für spätere Immobilienprojekte wichtig. Inwieweit bei den aktuellen Guthabenzinsen durch die Abschlussgebühr in der Sparphase eine negative Rendite entstehe, hänge vom konkreten Tarif und dem individuellen Sparverhalten ab, erklärt Andreas Zehnder, Vorstandsvorsitzender des Verbandes der Privaten Bausparkassen.

Teure Fallen in der Baufinanzierung

„Einer negativen Rendite steht jedoch in jedem Fall eine positive emotionale Rendite gegenüber: eine höhere Kalkulationssicherheit“, erklärt Zehnder. „Dieser Vorteil mag nicht bezifferbar sein“, so der Verbandschef. „Aber es gibt ihn – und er ist doch seit jeher das eigentliche Motiv für den Abschluss eines Bausparvertrags“.

Trotz allem guten Spargewissens: In Zeiten niedriger Zinsen geraten die hohen Abschlussprovisionen in die Kritik. „Verbraucher können und sollten von ihrem Recht Gebrauch machen, die Höhe der Provision zu verhandeln, schließlich ist eine dem Preis angemessene Leistung des Beraters keine Selbstverständlichkeit“, sagt Verbraucherschützer Nauhauser.

Im Dezember vergangenen Jahres änderte die Finanzaufsicht Bafin ihre Vorgaben an die Bausparkassen. "Handelsblatt Online" berichtete darüber exklusiv. Seitdem können Vermittler ihre Provisionen mit den Bausparern teilen. „Mehr Wettbewerb um Leistungen und Preise würde der Branche, die auch mit schlechter Beratung heute noch Geld verdienen kann, wirklich guttun“, sagt Nauhauser. „Eine Teilung der Provision könnte in einer Ansparphase von sieben Jahren bei einer Bausparsumme von 100.000 Euro einen Zinsvorteil von bis zu 0,4 Prozentpunkten bringen“, erklärt Herbst.

Verbraucherschützer stellt die Grundsatzfrage

Aber die Bausparkassen mauern. Sein Verband hätte für die Bafin-Entscheidung „keine Notwendigkeit gesehen“, erklärt Nothaft. Das grundsätzliche Verbot sei jetzt zwar aufgehoben. Die Tür wäre aber nur ein klein wenig geöffnet. Denn die Bafin erklärte, dass in jedem Fall die Tragfähigkeit der Bausparverträge zu gewährleisten ist. „Wir gehen davon aus, dass die Bausparkassen auf die Abschlussgebühr nicht verzichten werden“, sagt Nothaft.

Vermittler, die ihre Provision teilweise an die Bausparkunden weitergeben wollen, müssten damit rechnen, dass sie dafür von den Bausparkassen keinen Ausgleich bekommen und dies auf eigene Kosten bestreiten dürfen. „Der Vollständigkeit halber sei darauf hingewiesen, dass die Kunden diesen Vorteil versteuern müssten“, sagt Nothaft.

Vermittler erklären stattdessen, dass die Bausparkassen die Vermittlerverträge kündigen, wenn ein Vermittler seine Provision en teilt. Hintergrund: Viele Bausparkassen untersagen eine Provisionsabgabe in Ihren Vermittlerverträgen. „Die Bausparkassen schützen Ihr Heer von Bausparvertretern“, erklärt ein Vermittler, der nicht namentlich genannte werden möchte. „Warum sollte die Tragfähigkeit des Systems gestört werden, wenn jemand von seinem Einkommen etwas abgibt – egal an wen?“

Nicht nur wegen hohen Abschlussgebühren und Negativrenditen stehen die Bausparkassen derzeit in der Kritik. Bausparkassen in Deutschland kündigen seit einigen Jahren Verträge, deren Guthaben die vereinbarte Bausparsumme erreicht hat. Während die hochverzinsten Altverträge für Sparer eine lukrative Angelegenheit sind, weil andere Geldanlagen wie Tagesgelder oder Festgeld inzwischen kaum noch Zinsen bringen, empfinden die Bausparkassen die für sie teuren Altverträge zunehmend als Last.

Wann sollte man keinen Bausparvertrag abschließen?

Der Vorstand der LBS Bayern, Franz Wirnhier, sagte etwa der Illustrierten „Capital“, seine Bausparkasse werde auch weiterhin „konsequent Altverträge kündigen“, wenn der Zweck des Bausparens nicht mehr verfolgt werde. Der Bausparvertrag sei „kein Anlageprodukt zur Rendite-Optimierung“, sondern es gehe darum, Menschen Wohneigentum zu ermöglichen. Sinn des Bausparens sei es nicht, „Anlegern ohne Finanzierungsabsicht zeitlich unbegrenzt Dauervorteile zu ermöglichen“, betonte Wirnhier. Laut einer Antwort der Bundesregierung auf eine parlamentarische Anfrage der Grünen bat die Bundesregierung bereits die Fiananzaufsicht Bafin, die Auswirkungen der Niedrigzinsphase bei den Bausparkassen zu überprüfen.

Und so stellen Verbrauchervertreter die Grundsatzfrage. „Niemand kann seriös sagen, dass der Abschluss eines Bausparvertrages „sich lohnt“, weder zur Geldanlage noch zur Finanzierung“, sagt Nauhauser. Denn niemand würde heute schon wissen, wie das Zinsniveau in sieben Jahren sein werde. „Wenn das Bausparen zur Geldanlage für Verbraucher besonders rentabel wird, dann wird es für die Bausparkassen zum Minusgeschäft“, erklärt Nauhauser. „Aktuell demonstriert die Branche mit ihren Kündigungswellen ja eindrücklich, dass ihr jegliche Mittel recht sind, um solche Rendite-Verträge loszuwerden“.

Bausparen
Wann Bausparer negative Renditen einfahren 
In vielen Fällen müssen Bausparer in der Ansparphase mit negativen Renditen rechnen. Das zeigen die Beispiel-Berechnungen  der FMH-Finanzberatung für eine Bausparsumme von 100.000 Euro für eine übliche Regelsparrate von 3 bis 4 Promille der Bausparsumme. Der Grund liegt in einer Kombination aus niedrigen Zinsen und hohen Vertriebskosten. Der Vermittler erhält meist die volle Abschlussgebühr zwischen einem und 1,6 Prozent der Bausparsumme als Provision. Von 79 untersuchten Tarifen bieten 72 Tarife einen Zins von einem Prozent oder weniger an. 19 Tarife bieten zusätzlich einen Bonus an. Solche Boni sind aber nicht immer für jeden Bausparer einfach zu erreichen. 
Renditen für eine Ansparphase von sieben Jahren, Abschlussgebühr: 1% der Bausparsumme (für verschiedene Sparraten, Zinssätze)
Sparrate Guthabenzins in %AbschlussgebührSumme der EinzahlungenZinsgutschrift nach 7 JahrenKontostandRendite in %
300 €0,251.000 €25.200 €224 €24.424 €-0,88
400 €0,251.000 €33.600 €299 €32.899 €-0,60
300 €0,501.000 €25.200 €450 €24.650 €-0,62
400 €0,501.000 €33.600 €601 €33.201 €-0,34
300 €0,751.000 €25.200 €679 €24.879 €-0,36
400 €0,751.000 €33.600 €905 €33.505 €-0,08
300 €1,001.000 €25.200 €909 €25.109 €-0,10
400 €1,001.000 €33.600 €1.213 €33.813 €0,18
400 €0,251.600 €33.600 €299 €32.299 €-1,12
Renditen für eine Ansparphase von sieben Jahren, Abschlussgebühr: 1% der Bausparsumme (für verschiedene Sparraten, Zinssätze)
400 €0,501.600 €33.600 €601 €32.601 €-0,85
400 €0,751.600 €33.600 €905 €32.905 €-0,59
400 €1,001.600 €33.600 €1.213 €33.213 €-0,33
400 €1,251.600 €33.600 €1.523 €33.523 €-0,07
Renditen für eine Ansparphase von zehn Jahren, Abschlussgebühr: 1% der Bausparsumme (für verschiedene Sparraten, Zinssätze)
Sparrate Guthabenzins in %AbschlussgebührSumme der EinzahlungenZinsgutschrift nach 10 JahrenKontostandRendite in %
300 €0,251.000 €36.000 €457 €35.457 €-0,30
400 €0,251.000 €48.000 €609 €47.609 €-0,16
300 €0,501.000 €36.000 €921 €35.921 €-0,04
400 €0,501.000 €48.000 €1.227 €48.227 €0,09
300 €0,751.000 €36.000 €1.391 €36.391 €0,21
400 €0,751.000 €48.000 €1.855 €48.855 €0,35
300 €1,001.000 €36.000 €1.868 €36.868 €0,47
400 €1,001.000 €48.000 €2.491 €49.491 €0,61
Renditen für eine Ansparphase von zehn Jahren, Abschlussgebühr: 1,6% der Bausparsumme (für verschiedene Sparraten, Zinssätze) 
400 €0,251.600 €48.000 €609 €47.009 €-0,41
400 €0,501.600 €48.000 €1.227 €47.627 €-0,15
400 €0,751.600 €48.000 €1.855 €48.255 €0,10
400 €1,001.600 €48.000 €2.491 €48.891 €0,36
400 €1,251.600 €48.000 €3.136 €49.536 €0,62
Quelle: FMH-Finanzberatung. Stand: 17. März 2015. 
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