Immobilienmarkt : Ausverkauf bei unsanierten Immobilien

Derzeit kommen mehr sanierungsbedürftige Immobilien auf den Markt, zeigt eine neue ImmoScout24-Analyse. Viele Eigentümer verkaufen wohl lieber, als teuer zu sanieren.

Eine Bestandsimmobilie zu sanieren, ist zuletzt deutlich teurer geworden.

Foto: imago images

Derzeit kommen vermehrt sanierungsbedürftige Immobilien auf den Markt. Laut der Online-Plattform ImmoScout24 hat der Anteil von Objekten der schlechtesten Energieeffizienzklasse H vom zweiten Quartal 2022 auf das zweite Quartal 2024 von sechs auf neun Prozent zugenommen. In der zweitschlechtesten Effizienzklasse G erhöhte sich der Anteil von sechs auf sieben Prozent.

Allein aus dem höheren Anteil von sanierungsbedürftigen Immobilien lassen sich zwar keine Verkaufsmotive ablesen. Allerdings ist relativ wahrscheinlich, dass die steigenden Sanierungskosten eine große Rolle dabei spielen. Denn zuletzt sind Handwerker und Baumaterialien deutlich teurer geworden. Nach den Daten des Statistischen Bundesamtes verteuerten sich im Mai beispielsweise Heizungsanlagen um sechs Prozent gegenüber dem Vorjahresmonat. Wer eine Immobilie besitzt, überlegt sich genau, ob es sich rechnet, viel Geld fürs Sanieren zu investieren oder ob es besser ist, jetzt zu verkaufen, bevor die Verkaufspreise weiter fallen.

Die Sanierungskosten sind bei der Energieeffizienzklasse H mit Abstand am höchsten: Die Fassade ist in der Regel ungedämmt, die Fenster entsprechen nicht dem neuesten Stand und häufig ist die Heizung veraltet. Käufer rechnen das bei ihren Geboten mit ein. Nach Zahlen von ImmoScout24 sank der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Immobilien der Effizienzklasse H von 3015 auf 2610 Euro. Allerdings sind das Angebotspreise, die zwar die Tendenz in der Regel richtig anzeigen, aber nicht die tatsächlichen Kaufpreise widerspiegeln. 

Abschlag für Sanierungsobjekte steigt

Dass sanierungsbedürftige Immobilien günstiger werden, hängt nicht allein an den Sanierungskosten. Auch der Markttrend spielt eine Rolle. Ablesbar ist das an Zahlen des Analyseunternehmens Empirica. Danach hat sich der Abschlag der Immobilien mit schlechter Energieeffizienz vor allem in den vergangenen zwei Jahren vergrößert. Gemessen am Kaufpreis für Ein- und Zweifamilienhäuser beträgt der Abschlag für die schlechteste Energieeffizienzklasse G derzeit 333 Euro pro Quadratmeter. Im Jahr 2022 lag der Abschlag bei lediglich 196 Euro pro Quadratmeter.

Empirica weist darauf hin, dass am Markt neben dem Preisabschlag für mangelnde Energieeffizienz gegebenenfalls noch ein Abschlag für das Baujahr hinzukommt. Empirica haben das für Immobilien aus den 1960er-Jahren durchgerechnet, die meist eine eher schlechte Bauqualität aufweisen. Ergebnis: Der gesamte Abschlag von Ein- und Zweifamilienhäusern der Energieeffizienzklasse G beträgt 1133 Euro pro Quadratmeter gegenüber dem Referenzobjekt aus der Effizienzklasse C. Allerdings beträgt der Malus fürs Baujahr allein 935 Euro.

Tipps für die Hausbesichtigung

Der richtige Termin

Wer eine Immobilie besichtigt, sollte dies unbedingt bei hellem Tageslicht tun. Dann lassen sich nicht nur Mängel besser entdecken, sondern auch die Lichtverhältnisse insgesamt beurteilen. Wer wissen will, ob Verkehrslärm oder Gewerbe in der Nähe nerven, sollte werktags besichtigen – vor oder nach der Mittagszeit.

Zeit lassen vor Ort

Ein gründliche Immobilienbesichtigung benötigt Zeit – und die sollten sich Verkäufer und Kaufinteressierte auch nehmen. Lassen Sie jeden Raum in Ruhe auf sich wirken, achten sie auf Details wie Heizkörper, Fenster, Türen und Beschläge. Lassen Sie sich alles in Ruhe zeigen und machen Sie abschließend noch einen zweiten Rundgang. Dann fallen Ihnen sicher noch offene Fragen ein und sie bekommen einen nachhaltigeren Eindruck.

Mindestens vier Augen

Auch bei einem ersten Besichtigungstermin empfiehlt es sich, sich einen Begleiter mitzunehmen. Das Vier-Augen-Prinzip macht jeden Besichtigungstermin doppelt so ergiebig, da jeder Mensch auf andere Dinge achtet. Die Gefahr, etwas Wesentliches zu übersehen, ist so deutlich geringer.

Fotos machen

Wenn Sie zu zweit eine Immobilie besichtigen, sollte einer unbedingt Fotos von allen Räumen und von außen machen. Sie helfen dabei, später das Gesehene nochmals zu reflektieren und eventuell Details zu klären. Auch ein kurzer Videorundgang mit dem Smartphone kann wertvoll sein, um der Erinnerung auf die Sprünge zu helfen – vor allem, wenn mehrere Immobilien besichtigt werden.

Fragenkatalog und Kriterienliste

Achten Sie darauf, dass Sie Ihre Vorstellungen und Wünsche am Objekt überprüfen. Dabei hilft eine Liste der wichtigsten Kriterien, die das Haus erfüllen soll, sowie eine Liste der wichtigsten Fragen, die mit dem Verkäufer geklärt werden müssen. Solche Listen vereinfachen den Besichtigungstermin erheblich und nehmen Stress.

Grundriss mitnehmen

Lassen Sie sich im Anschluss an die Besichtigung einen Bauplan oder eine Grundrisszeichnung nebst Wohnflächenberechnung aushändigen oder fotokopieren Sie diese. Ein digitales Foto tut es zur Not auch. Dann können Sie sich in Ruhe überlegen, ob die Raumaufteilung Ihren Anforderungen entspricht und ob die gewünschten Möbel auch ihren Platz finden würden.

Augenmerk auf Bausubstanz und Anlagentechnik

Insbesondere bei gebrauchten Immobilien sollten Sie Wände, Fenster, Türen, Dachstuhl und Keller so genau wie möglich unter die Lupe nehmen. Haben sich irgendwo Fäulnis oder Feuchtigkeit ihren Weg gebahnt, kann es bei einer Sanierung schnell teuer werden. Achten Sie auf möglichen Schimmelbefall in Zimmerecken oder hinter gestellten Möbeln, probieren sie Fenster, Rollläden und Türen auch aus. Nehmen Sie auch die Haustechnik unter die Lupe: Wie alt ist der Heizkessel? In welchem Zustand sind die Strom- und Wasserleitungen?

Energieausweis

Wer eine Immobilie verkauft, muss zwingend einen Energieausweis vorlegen. Käufer sollten darauf bestehen. Nur dann erhalten sie einen Vergleichswert für den Energiehunger einer Immobilie, vor allem was den kostspieligen Heizbedarf betrifft. Aber Achtung: Es gibt zwei Varianten, den Bedarfs- und den Verbrauchsausweis. Letzterer informiert nur darüber, wie viel Energie die vorherigen Bewohner im Durchschnitt von drei Jahren verbraucht haben – und das ist abhängig vom individuellen Heizverhalten. Der Bedarfsausweis richtet sich nur nach Gebäudesubstanz und Durchschnittswitterung und ist objektiver.

Sachverständigen hinzuziehen

Kommt die Immobilie nach der ersten Besichtigung ernsthaft in Frage, lohnt es sich, einen weiteren Termin mit einem Bausachverständigen zu vereinbaren. Dieser Baugutachter sollte in der Lage sein, wesentliche Mängel aufzuspüren, die für den Laien kaum erkennbar sind, und notwendige Sanierungskosten oder Mängelbeseitigungskosten zu schätzen. Geeignete Architekten oder Bauingenieure finden Sie etwa bei der Dekra (dekra.de), dem Verband privater Bauherren (vpb.de), oder dem Bundesverband freier Sachverständiger (bvfs.de).

Nachbarschaft besichtigen

Zu einer Immobilienbesichtigung sollte immer auch eine Spaziergang durch die Nachbarschaft gehören. So werden Sie sich klar darüber, wie gut die Infrastruktur in direkter Umgebung ist, ob von irgendwo eine Lärmquelle stört und die Entfernungen zu Einkaufsmöglichkeiten, Schulen oder Haltestellen für Bus und Bahn abzuschätzen. Nicht zuletzt spielt auch die Atmosphäre in einem Wohnquartier eine wichtige Rolle.

Dass die Abschläge sanierungsbedürftiger Immobilien beim Kaufpreis wachsen, hat auch mit dem gestiegenen Niveau bei der Energieeffizienz im Gesamtmarkt zu tun. Nach einer Analyse des Instituts Gewos über den Zeitraum seit 2014 sind in vielen Landkreisen in Deutschland Wohngebäude deutlich effizienter. Hatte beispielsweise in Baden-Württemberg und Bayern 2014 in vielen Landkreisen rund die Hälfte der Immobilien die Energieeffizienzklasse E oder schlechter, sind es inzwischen oft weniger als 35 Prozent.

Auffällig bei der Gewos-Analyse ist, dass der Sprung von schlechter zu deutlich besserer Energieeffizienzklasse in Westdeutschland vor allem in wirtschaftlich starken Regionen groß ist. Das zeigt sich beispielsweise in Bayern und Baden-Württemberg. Weniger Fortschritt gibt es dagegen in strukturschwachen Regionen wie dem Saarland oder Ostfriesland. Überraschend ist das nicht, denn energetische Sanierungen sind teuer. Wer als Hauseigentümer wenig finanziellen Spielraum hat, macht nur das Nötigste an seiner Immobilie.

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