Den Schweizern ergeht es vielfach noch übler als deutschen Sparern. Mitte Januar hat die Nationalbank den Franken-Wechselkurs freigegeben und ihren Leitzins auf minus 0,75 Prozent gesenkt. Banken reichen den Negativzins zunehmend gern weiter: Kontoguthaben kosten Geld, insbesondere für Firmenkunden und große Summen. Gleichzeitig sind weder Sparzinsen noch Anleiherenditen auf anlagewürdigem Niveau. Allerdings erreicht noch ein Sonnenstrahl die triste Ebene unter dem Nullzins: In der Schweiz existieren schon seit Jahrzehnten einige offene und börsennotierte Immobilienfonds, welche ihre Anteilseigner mit konstanten Ausschüttungsrenditen verwöhnen.
Diese Fonds besitzen vor allem Wohn- oder Geschäftsimmobilien in der ganzen Schweiz, teils mit unterschiedlichen regionalen Schwergewichten. Aus den Mieteinnahmen speisen sich das Einkommen des Fonds und die jährliche Ausschüttung an die Anleger. Diese ermöglichte in den vergangenen Jahren Ausschüttungsrenditen von teilweise über fünf Prozent. Heute sind Werte bis zu vier Prozent noch immer möglich.
Rendite in harten Franken
UBS Property Fund Swiss Mixed Sima
ISIN: CH0014420878
Kurs in Schweizer Franken: 115,20
Wertentwicklung in Prozent pro Jahr*:
1 Jahr: 19,8
3 Jahre: 06,5
Wichtigste Investments und Anlageregionen in der Schweiz: Je zur Hälfte Büros und Wohnungen in Großstädten, vor allem im Kanton Zürich
*ausgewiesen in Schweizer Franken, Euro-Anleger hätten seit März 2012/März 2014 noch rund 13/14 Prozent Währungsgewinn erzielt;
Quelle: Fondsgesellschaften, Schweizer Börse; Stand: 11. März 2015
UBS PF Swiss Commercial Swissreal
ISIN: CH0014420886
Kurs in Schweizer Franken: 76,35
Wertentwicklung in Prozent pro Jahr*:
1 Jahr: 13,1
3 Jahre: 2,4
Wichtigste Investments und Anlageregionen in der Schweiz: Gewerbeobjekte wie Büros, Shoppingcenter, Hotels; Zürich, Basel, Bern, Genf
*ausgewiesen in Schweizer Franken, Euro-Anleger hätten seit März 2012/März 2014 noch rund 13/14 Prozent Währungsgewinn erzielt;
Quelle: Fondsgesellschaften, Schweizer Börse; Stand: 11. März 2015
UBS PF Swiss Residential Anfos
ISIN: CH0014420829
Kurs in Schweizer Franken: 75,10
Wertentwicklung in Prozent pro Jahr*:
1 Jahr: 20,5
3 Jahre: 7,1
Wichtigste Investments und Anlageregionen in der Schweiz: Wohngebäude in den Kantonen Zürich, Basel und Bern
*ausgewiesen in Schweizer Franken, Euro-Anleger hätten seit März 2012/März 2014 noch rund 13/14 Prozent Währungsgewinn erzielt;
Quelle: Fondsgesellschaften, Schweizer Börse; Stand: 11. März 2015
UBS PF Léman Residential Foncipars
ISIN: CH0014420852
Kurs in Schweizer Franken: 96,25
Wertentwicklung in Prozent pro Jahr*:
1 Jahr: 19,6
3 Jahre: 7,0
Wichtigste Investments und Anlageregionen in der Schweiz: Wohngebäude in den Städten Genf und Lausanne sowie in deren Umland
*ausgewiesen in Schweizer Franken, Euro-Anleger hätten seit März 2012/März 2014 noch rund 13/14 Prozent Währungsgewinn erzielt;
Quelle: Fondsgesellschaften, Schweizer Börse; Stand: 11. März 2015
UBS PF Direct Residential
ISIN: CH0026465366
Kurs in Schweizer Franken: 17,35
Wertentwicklung in Prozent pro Jahr*:
1 Jahr: 19,7
3 Jahre: 5,7
Wichtigste Investments und Anlageregionen in der Schweiz: Wohngebäude, etwas Einzelhandel; überwiegend deutschsprachige Schweiz
*ausgewiesen in Schweizer Franken, Euro-Anleger hätten seit März 2012/März 2014 noch rund 13/14 Prozent Währungsgewinn erzielt;
Quelle: Fondsgesellschaften, Schweizer Börse; Stand: 11. März 2015
Credit Suisse Real Estate Fund Siat
ISIN: CH0012913700
Kurs in Schweizer Franken: 199,00
Wertentwicklung in Prozent pro Jahr*:
1 Jahr: 19,3
3 Jahre: 5,5
Wichtigste Investments und Anlageregionen in der Schweiz: Überwiegend Mehrfamilienhäuser (66 Prozent) rund um Zürich, Basel, Genf
*ausgewiesen in Schweizer Franken, Euro-Anleger hätten seit März 2012/März 2014 noch rund 13/14 Prozent Währungsgewinn erzielt;
Quelle: Fondsgesellschaften, Schweizer Börse; Stand: 11. März 2015
Credit Suisse RE Interswiss
ISIN: CH0002769351
Kurs in Schweizer Franken: 223,30
Wertentwicklung in Prozent pro Jahr*:
1 Jahr: 11,4
3 Jahre: 0,4
Wichtigste Investments und Anlageregionen in der Schweiz: Büros, Einzelhandel, Wohnungen, Parkhäuser im Großraum Zürich, Basel, Bern
*ausgewiesen in Schweizer Franken, Euro-Anleger hätten seit März 2012/März 2014 noch rund 13/14 Prozent Währungsgewinn erzielt;
Quelle: Fondsgesellschaften, Schweizer Börse; Stand: 11. März 2015
Credit Suisse RE LivingPlus
ISIN: CH0031069328
Kurs in Schweizer Franken: 145,60
Wertentwicklung in Prozent pro Jahr*:
1 Jahr: 16,7
3 Jahre: 5,6
Wichtigste Investments und Anlageregionen in der Schweiz: Überwiegend Seniorenwohnungen, Serviceapartments; Basel, Zürich, Bern
*ausgewiesen in Schweizer Franken, Euro-Anleger hätten seit März 2012/März 2014 noch rund 13/14 Prozent Währungsgewinn erzielt;
Quelle: Fondsgesellschaften, Schweizer Börse; Stand: 11. März 2015
Credit Suisse RE PropertyPlus
ISIN: CH0045159842
Kurs in Schweizer Franken: 153,70
Wertentwicklung in Prozent pro Jahr*:
1 Jahr: 12,6
3 Jahre: 2,2
Wichtigste Investments und Anlageregionen in der Schweiz: Moderne Büro-, Wohn-, Einzelhandelsgebäude in Zürich, Zentral-, Ostschweiz
*ausgewiesen in Schweizer Franken, Euro-Anleger hätten seit März 2012/März 2014 noch rund 13/14 Prozent Währungsgewinn erzielt;
Quelle: Fondsgesellschaften, Schweizer Börse; Stand: 11. März 2015
Credit Suisse RE GreenProperty
ISIN: CH0100778445
Kurs in Schweizer Franken: 125,80
Wertentwicklung in Prozent pro Jahr*:
1 Jahr: 9,4
3 Jahre: -
Wichtigste Investments und Anlageregionen in der Schweiz: Büro- und Wohnneubau mit Nachhaltigkeitssiegel; Zürich, Zentralschweiz, Genf
*ausgewiesen in Schweizer Franken, Euro-Anleger hätten seit März 2012/März 2014 noch rund 13/14 Prozent Währungsgewinn erzielt;
Quelle: Fondsgesellschaften, Schweizer Börse; Stand: 11. März 2015
Credit Suisse RE Hospitality
ISIN: CH0118768057
Kurs in Schweizer Franken: 100,40
Wertentwicklung in Prozent pro Jahr*:
1 Jahr: 1,7
3 Jahre: -
Wichtigste Investments und Anlageregionen in der Schweiz: Kongresszentren, Hotels, Kinos, Wohnungen in der Südschweiz, Genf und Zürich
*ausgewiesen in Schweizer Franken, Euro-Anleger hätten seit März 2012/März 2014 noch rund 13/14 Prozent Währungsgewinn erzielt;
Quelle: Fondsgesellschaften, Schweizer Börse; Stand: 11. März 2015
Deshalb stecken Investoren ihr Geld zunehmend in Betongold – trotz zum Teil schon bedenklich hoher Immobilienpreise. 2014 flossen 2,8 (2013: 2,4) Milliarden Franken frisches Kapital in börsennotierte Immobilienanlageformen und nicht börsengehandelte Anlagestiftungen, weiß Beat Seger, Partner Immobilien bei KPMG Schweiz. Die Credit Suisse prognostiziert auch für 2015 anhaltendes Anlegerinteresse an Immobilien. Die Renditedifferenz zu alternativen Anlageformen sei nach der Zinssenkung der Nationalbank auf rekordverdächtigem Niveau, heißt es in ihrer Studie „Immobilienmarkt 2015“.
Der SXI Real Estate Funds Index, in dem die Schweizer Börse die Immobilienfonds zusammengefasst hat, stieg 2014 um 15 Prozent und seit Anfang 2015 nochmals um rund neun Prozent. Anleger, die regelmäßig Zinseinnahmen brauchen, schätzen vor allem die Ausschüttungsrenditen.
Hohe Ausschüttungen
Der Anteilsschein des 1964 aufgelegten und rund 1,4 Milliarden Franken schweren Credit Suisse Interswiss etwa lieferte zuletzt eine Ausschüttungsrendite von 4,1 Prozent ab. Bezahlt machte sich auch der UBS Fonds Sima. Schon 1950 gegründet, ist der Sima mit einem Portfolio von 7,2 Milliarden Franken heute der größte Schweizer Immobilienfonds. Die Ausschüttungsrendite erreichte 2014 immerhin 3,3 Prozent.
Der stark auf Wohnimmobilien konzentrierte Credit Suisse Siat erreichte 3,1 Prozent, der gleichartig anlegende UBS Anfos brachte 2,8 Prozent. Der Siat-Anteil kostet heute rund 200 Franken, das ist fast doppelt so viel wie 2005. Siat und Anfos bestehen schon seit 1956 und gehören damit zu den Methusalems der Branche.
Ihr Alter ist für diese Fonds ein großer Vorteil, da sie über zahlreiche einst günstig erworbene Bestandsimmobilien verfügen und aus diesen steigende Mieterträge generieren können. In den letzten Jahren ist Wohneigentum in der Schweiz sehr viel teurer geworden. Im Kanton Zürich sind Wohnliegenschaften heute um über 30 Prozent teurer als vor zehn Jahren, in der Stadt Zürich kosten Eigentumswohnungen locker das Doppelte wie 2004.
Teure Ballungszentren
Ähnlich ist die Lage in anderen Ballungsräumen, etwa rund um Genf. Mit den Eigentumspreisen haben sich auch die Mieten nach oben geschraubt. Und Schulden haben die Fonds auf ihrem Immobilienbestand fast keine: Siat hat eine Fremdkapitalquote von 20 Prozent, Anfos sogar nur 13 Prozent. Davon träumt jeder Hausbesitzer.
Weitere börsennotierte Immobilienfonds wie LivingPlus, PropertyPlus, GreenProperty und Hospitality der Credit Suisse und der UBS Direct Residential starteten erst nach dem Jahr 2000. Sie investieren in bestimmte Anlagethemen, kaufen etwa Immobilien für betreutes Wohnen, besonders umweltfreundliche Gebäude oder Hotels und Kongresszentren. Allerdings sind die Portfolios oft noch weniger als eine Milliarde Franken schwer. Hinzu kommt, dass die Preissteigerungen am Immobilienmarkt die über Mieteinnahmen erzielbaren Renditen deutlich gedrückt haben.
Der zunehmende Geldfluss treibt auch die Differenz zwischen dem Börsenwert der Fonds und dem berechneten Substanzwert der Fondsimmobilien hoch. Bei den börsennotierten Fonds zahlen Anleger oft über 20 Prozent Aufschlag, beim UBS Anfos sogar mehr als 40 Prozent – ein Phänomen, das in der Niedrigzinsphase auch bei deutschen Immobilienaktien zu beobachten ist.
Die Fonds sind für deutsche Anleger eine der ganz wenigen Möglichkeiten, überhaupt in Schweizer Immobilien investieren zu können. Der Erwerb von Schweizer Immobilien durch Ausländer ist durch die nach einem ehemaligen Nationalrat benannte Lex Koller gesetzlich stark beschränkt. Ausländische Anleger dürfen nur Anteile von Immobilienfonds kaufen, die regelmäßig gehandelt werden. Deshalb müssen sich deutsche Anleger auf börsennotierte Fonds beschränken. Eine Verschärfung der Lex Koller, welche Ausländern auch dies untersagt hätte, wurde im vergangenen Sommer von der Schweizer Regierung verworfen. Die Fonds in der Tabelle sind alle börsennotiert.
Eine zweite Hürde hat der deutsche Fiskus errichtet: In Deutschland steuerpflichtige Anleger sollten nur in Fonds anlegen, die vom deutschen Finanzamt als steuertransparent anerkannt sind. Auf den Besitz intransparenter Fondsanteile können hohe Strafsteuern anfallen. Steuertransparent sind nach Auskunft des Bundesministeriums für Finanzen in Berlin diejenigen ausländischen Fondsgesellschaften, die ihren Jahresbericht im deutschen Bundesanzeiger publizieren. Die Fondsgesellschaften von Credit Suisse und UBS tun dies. Beide Banken sichern explizit zu, dass ihre börsengehandelten Immobilienfonds nach deutschem Recht steuertransparent sind. Sie sind per Order an der Schweizer Börse auch problemlos zu bekommen, über klassische Banken oder auch bei Direktbanken wie Comdirect.
Kurseinbruch befürchtet
Die Fonds aktiv empfehlen mögen die meisten Berater allerdings nicht. Sie dürfen in Deutschland nicht beworben werden, bereits der Hinweis auf den Fonds könnte einem Berater schon als Werbung ausgelegt werden. Sollten die in der Schweiz schon stark gestiegenen Immobilienpreise einbrechen, hätten die Banken anderenfalls sofort Schadensersatzklagen umtriebiger deutscher Anlegeranwälte am Hals, sagt ein Banker.
Tatsächlich sind die Schweizer Immobilienpreise hoch, ein Einbruch der Nachfrage zeichnet sich aber noch nicht ab. Es dürfte immer noch genug Anleger geben, die langfristig in eine Kombination aus Betongold und harten Franken investieren wollen. Gründe für einen gegenüber dem Euro schwächeren Franken sind schwerlich auszumachen. Wegen der teilweise geringen Liquidität an der Schweizer Börse sollten Anleger Immobilienfonds aber immer mit Preislimit ordern.
