Musterrechnungen : Steuerersparnis beim Immobilienkauf

Nur wer seine Immobilie vermietet, kann mit staatlichem Zuschuss rechnen. Zur Belohnung für die Schaffung des Wohnraums gewährt er dem Vermieter, jährlich zwei Prozent des Kaufpreises bei seiner Steuererklärung absetzen zu können. Doch auch ohne Steuervorteile wie diesen oder die Möglichkeit, Kreditzinsen abzusetzen, sollte sich eine Immobilie rechnen, warnen unabhängige Experten. Denn die steuerlichen Unwägbarkeiten und lokalen Entwicklungen über die jahre- oder jahrzehntelange Laufzeit sind groß. Das blenden Banken, Bausparkassen und Makler beim Verkaufsgespräch dann gerne aus in ihren wohlfeilen Musterrechnungen. Für die WirtschaftsWoche hat Herbert Mühlfenzl, Steuerberater bei Ecovis aus Mühldorf verschiedene verschiedene Varianten nachgerechnet.

Wie rechnen sich verschiedene Immobilien steuerlich?

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Welche steuerlichen Effekte hat der Kauf einer vermieteten Wohnung oder eines ebensolchen Mehrfamilienhauses?

Der Mühldorfer Steuerberater Herbert Mühlfenzl hat für die WirtschaftsWoche mehrere Musterrechnungen erstellt. Zwei Fälle aus der Praxis: Zum einen der Kauf einer Eigentumswohnung, einmal als Single, der nach der Grundtabelle versteuert wird und einmal als Verheirateter mit Ehegattensplitting.

Die selben Varianten hat er auch für den Kauf eines Mehrfamilienhauses durchgerechnet.

Die Eigentumswohnung ist 100 qm groß, kostet 250 000 Euro; das Mehrfamilienhaus umfasst vier Wohnungen mit je 100 qm zum Preis von einer Million Euro.

Vorgehensweise

Die empfohlene Vorgehensweise bei einer Immobileninvestition beschreibt Mühlfenzl so:

Ermittlung des Nettoüberschusses ohne Einbeziehung von Finanzierungskosten. Letztere würden nicht den Ertrag der Investition zeigen, sondern den Ertrag des Eigenkapitals.Die Abschreibung ist einzubeziehen, denn sie berücksichtigt den Wertverzehr der Immobilie. Bitte beachten dass die Abschreibung steuerlich zwar zu den Werbungskosten rechnet, aber keine Ausgabe ist.Aus dem ermittelten Überschuss wird unter Anwendung des Grenzsteuersatzes die Steuerwirkung berechnet.Der ermittelte steuerliche Einkunftsbetrag wird um die Abschreibung erhöht, da diese keine Ausgabe ist, und um die Steuerwirkung verändert: bei Überschüssen gekürzt, bei negativen Einkünften erhöht, da diese negativen Einkünfte zu einer Verminderung der Steuerbelastung führen. Auf diese Weise stehen in höherem Maße Mittel für Tilgungszwecke zur Verfügung.Die Nachsteuerrendite beinhaltet auch die Auswirkungen von Schuldzinsen. Dies ist dann jene wirtschaftliche Größe aus welcher Tilgungen ohne weitere Zuführung von Kapital möglich sind.Zuletzt ist noch je nach den individuellen steuerlichen Verhältnissen zu prüfen ob vorhandene Eigenmittel nicht durch Fremdmittel ersetzt werden sollen/können. Hintergrund dieser Überlegung ist die ab 1.1.2009 geltende Abgeltungsteuer von 25 Prozent. Denn dieser Abgeltungsteuersatz begrenzt die Steuerbelastung auf Kapitalerträge, während gezahlte Schuldzinsen sich in Höhe des persönlichen Steuersatzes steuermindernd auswirken. Der persönliche Steuersatz kann in der Spitze 42 Prozent in den Fällen der sog. Reichensteuer bis zu 45 Prozent betragen. Bei günstiger Fremdfinazierung, allerdings auch günstiger Geldanlage, kann sich diese Tarifspreizung vorteilhaft auswirken.