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Serie Immobiliensanierung (Teil 1) So gehen Sie bei der Altbaumodernisierung ökonomisch vor

Renovierung: Wer Haus oder Wohnung ökonomisch modernisieren möchte, sollte einige Tipps zur Kalkulation beherzigen. Quelle: imago images

Wer mit dem Kauf eines Altbaus liebäugelt, muss mit Sanierungskosten und -aufwand rechnen. Wie Haus- und Wohnungskäufer die Ausgaben in den Griff kriegen, wie sie ihre Sanierungsvorhaben richtig kalkulieren

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Wer die Inserate nach einer passenden Eigentumswohnung oder einem Haus durchstöbert, stößt immer wieder auf Angebote für Handwerker oder auch begabte Heimwerker. Meist verbirgt sich dahinter ein verklausulierter Hinweis auf den dringenden Sanierungs- und Modernisierungsbedarf in einem Altbau, für den der Vorbesitzer nicht aufkommen konnte oder wollte. Dabei sind sich ablösende oder zerrissene Tapeten noch das kleinste Problem: Oft benötigen Böden neue Beläge, Wände frischen Putz oder es müssen Elektro- oder Wasserleitungen erneuert werden. Nicht selten ist das Badezimmer in die Jahre gekommen und benötigt neue Boden- und Wandfliesen sowie neue Einbauten wie Waschbecken oder Armaturen.

An Bauprofis und Investoren orientieren

Profi-Modernisierer wie das Berliner Unternehmen Fortis wissen, dass es bei Modernisierung und Umbau von Altbauten immer auch auf Stil und einen allgemeinverträglichen Geschmack ankommt. Fortis saniert und modernisiert insbesondere Wohngebäude aus der Gründerzeit, um diese zu verkaufen – überwiegend an Selbstnutzer. „Vor allem die Gebäudetechnik sowie das Gemeinschaftseigentum wie Treppenhaus, Aufzüge, Dächer, Innenhöfe, Fassade und Eingangsbereich sanieren wir im Stil der Gebäude“, sagt Oliver Koch, Vorstandsmitglied von Fortis. „Es geht darum, die alte Struktur der Häuser zu erhalten, sie aber mit moderner Ausstattung zu versehen“, so Koch. Das gehe oft sogar im Inneren von denkmalgeschützten Häusern. Dabei geht es im ersten Schritt darum, den Sanierungsbedarf und das Budget zu kalkulieren, damit aus dem renovierungsbedürftigen Altbau keine Kostenfalle wird.

Aus Kochs Erfahrung lauern bei der Altbausanierung hier die größten Risiken. Damit die Modernisierungskosten nicht aus dem Ruder laufen, kommt der Begutachtung alter Gebäude daher die zentrale Rolle zu. „Wir prüfen potenzielle Objekte mit einer technischen Due Diligence, die den Ist-Zustand so genau wie möglich erfasst“, erklärt Koch.

Was aber in oder hinter den Wänden, Decken und Böden liegt, lässt sich oft nicht feststellen. Probeöffnungen sind zudem oft nicht möglich, weil die Gebäude bewohnt sind. Die Gutachter müssen sich dann mit Indizien zufriedengeben, etwa wenn der Blick auf die Leitungen in Keller oder Leitungsschacht Anhaltspunkte dafür liefern, aus welcher Zeit etwa die Wasser- und Elektroleitungen in einem Haus stammen und ob deren Erneuerung fällig ist. Bleirohre und Asbest-Abwasserrohre finden die Fortis-Gutachter zum Glück nur noch selten. Hausschwamm, der gelegentlich unter den Böden im Erdgeschoss zu finden ist, gilt hingegen als typische Sanierungsfalle, weil die Schäden in der Regel nur mit großem Aufwand behoben werden können.

Was tatsächlich sanierungsbedürftig ist und welchen Aufwand eine Baumaßnahme letztlich verursacht, bleibt somit bis zu ihrer Durchführung nicht vollständig absehbar. „Schon eine alte Redensart sagt: Bauen im Bestand ist immer ein Abenteuer. So ist es auch“, sagt Koch. „Wer einen sanierungsbedürftigen Altbau kauft, sollte daher bei der Begutachtung nicht sparen“, rät er angehenden Hauskäufern. Oft ist es sinnvoll, einen Baugutachter zu beauftragen, der auch eine Energieberatung übernimmt und Vorschläge zur energetischen Verbesserung des Gebäudes machen kann. Pragmatisches Herangehen sei Koch zufolge bei der Begutachtung wichtig.

Handwerker- und Materialkosten trennen

Handwerker und Material für eine Modernisierung verschlingen viel Geld. Eine gängige Faustregel besagt, dass die Hälfte einer Handwerkerrechnung auf dessen Arbeitsleistung entfällt. Mit den hohen Ausgaben für Einbau und Montage muss der Auftraggeber leben, wenn er nicht selbst Hand anlegen will. Ein Stundenlohn von 40 bis 60 Euro plus Umsatzsteuer ist üblich, manche Handwerker rechnen aber auch nach Leistung ab. Maler, Maurer, Dachdecker und Fliesenleger veranschlagen in der Regel einen Preis pro Quadratmeter erbrachter Leistung mit unterschiedlichen Preisen je nach Aufwand der Arbeit.

Wer die Handwerkerkosten drücken möchte, hat also nur wenige Möglichkeiten. Eigenleistung einbringen, um den Arbeitsaufwand des Handwerkers zu reduzieren, ist da ein beliebter Weg. Wer alles selbst macht, kann die Kosten theoretisch um 50 Prozent senken. Da aber oftmals nicht alle Arbeiten selbst übernommen werden können und für Eigenleistung auch Werkzeuge und mehr Zeit benötigt werden, ist eine Ersparnis von 30 Prozent realistisch, wenn ausreichend handwerkliches Geschick vorhanden ist.

Handwerker „unter der Hand“ zu beauftragen oder besonders billige Handwerker auszuwählen, kann hingegen teuer werden. Wer Schwarzarbeiter beauftragt, um Steuer und Sozialversicherungspflicht zu umgehen, muss mit einem Bußgeld von bis zu 50.000 Euro rechnen, der Schwarzarbeiter selbst mit einer ähnlich hohen Strafe. Zudem verlangen Finanzämter seit einigen Jahren auch immer eine Rechnung mit gesondert aufgeführter Arbeitsleistung sowie die Begleichung der Rechnung per Überweisung. Steuervorteile für Schwarzarbeit scheiden somit aus.

Dafür kann der ehrliche Auftraggeber einen Teil der Kosten vom Staat zurückholen. Wer einen Handwerker regulär beauftragt und per Überweisung bezahlt, kann so in seiner
Steuererklärung die Arbeitskosten als „haushaltsnahe Dienstleistungen“ angeben und erhält 20 Prozent von dessen Montageleistung, maximal 1200 Euro pro Jahr, vom Finanzamt zurückerstattet. Es können also Arbeitskosten von Handwerkern von bis zu 6000 Euro im Jahr steuermindernd geltend gemacht werden.

Auch Fördermittel wie Zuschüsse oder verbilligte Darlehen der staatlichen KfW-Bank gibt es nur gegen Vorlage einer korrekten Abrechnung und einer Bescheinigung des Handwerkers über die KfW-konforme Umsetzung.

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