Das Wichtigste in Kürze
- Immobilienverkäufer können aktuell sehr gute Preise erzielen. Grund dafür ist die hohe Nachfrage nach Anlageobjekten infolge steigender Bauzinsen und hoher Inflation.
- Wer seine Immobilie verkaufen will, sollte diese von einem Experten bewerten lassen. Das gibt ihm die Sicherheit, dass er sein Objekt weder unter Wert noch überteuert anbietet.
- Professionelle Wertgutachten bekommen Immobilienverkäufer bei Maklern und Sachverständigen. Wer die Wertermittlung selbst vornehmen will, kann mit kostenfreien Online-Rechnern eine grobe Preisschätzung vornehmen.
Der Preisanstieg bei Wohnimmobilien hielt von 2010 bis zur Zinswende 2022 laut Statistischem Bundesamt konstant an. 2022 war der Preis für Wohngebäude sogar um 64 Prozent höher als zwölf Jahre zuvor. Gründe für die hohe Nachfrage waren unter anderem die ansteigenden Zinsen für Baufinanzierungen, der allgemeine Wohnraummangel in den Städten, die anhaltende Zuwanderung und die inflationsbedingte Flucht in Sachwerte.
Aktuell, im Jahr 2024, sind die Preise zwar leicht rückläufig, doch der Markt bietet immer noch gute Gelegenheiten, um beim Hausverkauf Gewinne zu erzielen. Ein starker Preisverfall wird nicht erwartet, allerdings könnten leichte Preiskorrekturen oder ein langsamerer Preisanstieg eintreten. Steigende Zinsen und sinkende Nachfrage könnten den Verkaufsprozess verlängern.
Wer keinen finanziellen oder zeitlichen Druck hat, kann von dieser Situation profitieren und flexibel entscheiden.
Allerdings: Wer verkaufen will, muss zunächst einmal klären, wie viel seine Immobilie eigentlich wert ist. Es gilt herauszufinden, ob die eigenen Preisvorstellungen mit dem Wert der Immobilie übereinstimmen. Schließlich will man weder unter Wert verkaufen noch überteuert anbieten und auf der Immobilie sitzenbleiben. Bei der Wertermittlung helfen Experten.
Wer die Wertermittlung einer Immobilie vornimmt
Makler und Sachverständige
Eine Immobilienbewertung kann sowohl durch Makler und Sachverständige als auch durch vereidigte Sachverständige erfolgen. Letztere verfügen über spezielle Qualifikationen und müssen immer dann beauftragt werden, wenn das Wertgutachten für eine juristische Auseinandersetzung benötigt wird. Öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige lassen sich über das „Bundesweite Sachverständigenverzeichnis der Industrie- und Handelskammern“ finden. Dient das Gutachten dagegen der rein privaten Ermittlung des Verkaufspreises, helfen Sachverständige und Immobilienmakler mit entsprechenden Kenntnissen weiter.
Immobilienwertrechner im Internet
Wer die Wertspanne seiner Immobilie selbst ermitteln möchte, kann hierfür kostenlose Tools im Internet nutzen. Angeboten werden diese zum Beispiel auf Baufinanzierungsportalen wie Dr. Klein, Baufi24 oder Interhyp, auf den Portalen von Maklern wie Engel & Völkers, Von Poll oder McMakler, auf Websites von Kreditinstituten, etwa 1822direkt, Postbank oder Sparkasse, sowie auf den Portalen von Bausparkassen wie zum Beispiel Schwäbisch Hall oder LBS. Eine weitere Methode zur Ermittlung einer Wertspanne ist das Vergleichswertverfahren. Hierbei werden auf Immobilienportalen die Exposés vergleichbarer Immobilien zur Ermittlung einer Preisspanne herangezogen. Aber Achtung: Die Portale zeigen nur die Angebotspreise. Ob diese von den Käufern auch bezahlt werden, ist nicht überprüfbar.
Startups
Manche Haus- und Wohnungsbesitzer haben Zweifel, ob sich das Hinzuziehen eines Sachverständigen gegen Bezahlung lohnt, ob sich die kostenlose Bewertung durch eine Bank rentiert, wenn diese anschließend die Immobilie verkaufen und mitverdienen will, oder ob Immobilienwertrechner im Internet zuverlässige Berechnungen liefern. Für diese Immobilienbesitzer könnten Startups mit ihren innovativen Bewertungsansätzen eine Alternative sein. Scoperty zum Beispiel liefert frei verfügbare Schätzwerte für mehr als 35 Millionen Immobilien. Der Algorithmus berücksichtigt Adresse, Wohnfläche, Objekttyp, Baujahr, Anzahl der Wohneinheiten und Grundstücksgröße. Allerdings verweist Scoperty selbst darauf, dass der Schätzwert „kein Gutachten und kein Verkehrswert gemäß Immobilienwertermittlungsverordnung und auch kein rechtsverbindlicher Marktwert” ist. Immobilienverbände kritisieren zudem die Rechenweise. Scoperty nutze nicht einmal ein Fünftel der Daten, die eine Immobilienbewertung erfordere, heißt es. Weitere Beispiele für Startups, die Immobilen bewerten und teils auch vermarkten, sind Evernest, McMakler, Valyria und Offmade.
Finanzamt
Auch das Finanzamt nimmt Wertermittlungen vor, und zwar dann, wenn eine Immobilie verschenkt oder vererbt wird. Je nach Verkehrswert der Immobilie muss der Begünstigte möglicherweise Schenkungs- oder Erbschaftssteuer zahlen. Für den erbenden beziehungsweise beschenkten Ehepartner oder eingetragenen Lebenspartner gilt ein Freibetrag von 500.000 Euro, für Kinder 400.000 Euro, für Enkel 200.000 Euro. Die Erbschafts- oder Schenkungssteuer fällt nur auf den Teil des Verkehrswerts an, der den Freibetrag übersteigt. Der Verkehrswert ist der Wert, der sich aufgrund von Beschaffenheit und Lage der Immobilie bei einem Verkauf erzielen ließe. Er ist lediglich eine Rechengröße, ein wahrscheinlicher Verkaufspreis, den das Finanzamt vom Schreibtisch aus im sogenannten typisierenden Massenverfahren durch Gruppierung gleichartiger Objekte festlegt. Wer das Gefühl hat, dass das Finanzamt den Verkehrswert zu hoch angesetzt hat, kann dagegen Einspruch einlegen und ein Gutachten von einem Sachverständigen oder Makler einholen.
So wird der Verkehrswert einer Immobilie ermittelt
Für die Bewertung von Immobilien gibt es in Deutschland drei zugelassene Verfahren, die in der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) festgelegt sind.
Vergleichswertverfahren: Beim Vergleichswertverfahren werden reale Transaktionspreise aus den Verkäufen ähnlicher Immobilien herangezogen. Um eine Vergleichbarkeit herzustellen, nutzen Makler und Sachverständige bestimmte Kriterien wie Lage, Baujahr, Wohnfläche, Ausstattung und Grundstücksgröße. Das Vergleichswertverfahren gilt als zuverlässig und wird allem bei der Bewertung von Eigentumswohnungen und Ein- oder Zweifamilienhäusern angewendet.
Ertragswertverfahren: Beim Ertragswertverfahren steht der Ertrag im Vordergrund, also die Rendite einer vermieteten oder verpachteten Immobilie. Das Ertragswertverfahren wird angewendet bei Gewerbeimmobilien, Geschäftshäusern und Mehrfamilienhäusern. Neben dem Grundstückswert und dem Gebäudewert zählen hier die Jahresnettokaltmiete, die Restnutzungsdauer und die Bewirtschaftungskosten zu den wichtigsten Bewertungsfaktoren.
Sachwertverfahren: Das Sachwertverfahren berücksichtigt die Bausubstanz, den Bodenrichtwert und die Herstellungskosten einer Immobilie. Es wird bei selbstgenutzten Immobilien angewendet, für die weder Vergleichswerte existieren noch übliche Mieten kalkuliert werden können – zum Beispiel bei Villen, Fabriken, öffentlichen Gebäuden oder Objekten in ländlichen Gegenden, etwa Burgen. Der Wert des Grundstücks wird dabei getrennt vom Wert des Objekts ermittelt, da beim Objekt auch Baujahr, Wertigkeit, altersbedingte Wertminderung und die Kosten eines vergleichbaren Neubaus berücksichtigt werden.
Darauf ist bei der Immobilienwertermittlung zu achten
Nicht auf vermeintlich kostenfreie Bewertung hereinfallen: Wer einen Makler, einen Sachverständigen oder eine Bank mit dem Verkauf seiner Immobilie beauftragt, zahlt dafür Provision. Diese
Ausgaben lassen sich mit kostenfreien Bewertungsrechner auf Internetportalen nur vermeintlich umgehen. Die meisten Portale, die Bewertungsrechner anbieten, geben am Ende nicht einfach das Ergebnis aus, sondern fordern den Interessenten zur Eingabe seiner Kontaktdaten für die Zusendung des Ergebnis auf. Die Kontaktdaten werden an Makler übermittelt, die dann ein Gespräch und einen Auftrag vereinbaren wollen. Wem das zu forsch ist, der kann auch Portale nutzen, die die gewünschte Information kostenfrei und ohne Maklerrückruf liefern, zum Beispiel Interhyp und Scoperty.
Die Situation vor Ort berücksichtigen: Marktdaten und Vergleichspreise in Internetportalen können immer nur eine erste Orientierung bieten. Zur genauen Wertermittlung gehört die Berücksichtigung der konkreten Situation vor Ort: Befindet sich die Wohnung im Erdgeschoss oder unterm Dach? Liegt sie zur Straße oder zum Garten? Ist sie frisch renoviert oder in die Jahre gekommen? Verfügt sie über Fahrstuhl, Balkon, Gästebad, Garagenplatz? Wie ist die Anbindung an die öffentliche Infrastruktur? Ähnliches gilt für die Bewertung von Häusern. Auch hier sollten Verkäufer alle Vorzüge und Nachteile ehrlich betrachten, um zu einem realistischen Preis zu finden.
Fehler bei der Preisfindung vermeiden: Für die Ermittlung eines realistischen Angebotspreises ist die korrekte Berechnung der Wohnfläche notwendig. Kellerräume, Waschküchen, Heizungsräume, ausgebaute Dachböden und Garagen zählen nicht dazu. Balkone, Terrassen und Loggien werden nur zu 25 Prozent eingerechnet. Wintergärten und weitere nach allen Seiten geschlossene Räume, etwa ein Schwimmbad, gehören dagegen vollständig zur Wohnfläche. Auch zuletzt vorgenommene wertsteigernde Reparaturen und Sanierungen dürfen bei der Preisbildung nicht vergessen werden. Wichtig ist außerdem, den Markt und die Käufernachfrage richtig einzuschätzen. Dies sollten private Verkäufer einem Experten überlassen. Andernfalls laufen sie Gefahr, entweder unter Wert zu verkaufen oder aufgrund zu hoher Preisvorstellungen keinen Käufer zu finden.
Das Angebot am Markt nicht „verbrennen“ lassen: Verbrannte Immobilien sind solche, die bereits seit langer Zeit angeboten werden. Oft ist nicht die Gestaltung des Exposés daran schuld, sondern ein zu hoher Preis. Die Folge: Die Anfragen bleiben aus. Schlimmstenfalls muss der Verkäufer dann mehrmals den Preis senken. Das macht Kaufinteressenten, die das Objekt schon länger beobachten, erst recht skeptisch. Findet die Immobilie partout keinen Käufer, sollte sie für längere Zeit vom Markt genommen werden. Unter Umständen lassen sich in dieser Phase wertsteigernde Reparaturen ausführen. Mit frischen Fotos, aktualisiertem Exposé und angepasster Preisvorstellung kann dann ein neuer Verkauf gestartet werden. Dieses Vorgehen funktioniert natürlich nur, wenn der Verkäufer nicht unter Zeitdruck steht. Darum sollten Immobilienbesitzer den Kaufpreis nicht selbst bestimmen, sondern durch einen Makler oder Sachverständigen ermitteln lassen, um ein Verbrennen ihres Angebots am Markt zu vermeiden.
Häufig gestellte Fragen zur Immobilienbewertung
Wer den Preis seiner Immobilie anhand von Exposés vergleichbarer Objekte selbst festlegt, zahlt nichts, läuft aufgrund der ungenauen Ergebnisse aber Gefahr, sein Objekt zu billig oder zu teuer anzubieten. Wer einen Makler oder Sachbeständigen beauftragt, bekommt ein professionelles Wertgutachten mit einem realistischen Preis, zahlt dafür aber Honorar. Dessen Höhe kann der Experte selbst festlegen. Es richtet sich unter anderem danach, wie aufwendig die Bewertung ist und welchen Umfang das Gutachten hat.
Das hängt von der Art der Immobilie ab. Für Verkäufer von Eigentumswohnungen und Einfamilienhäusern eignet sich das Vergleichswertverfahren am besten. Wer vermietete oder verpachtete Gewerbeimmobilien, Geschäftshäuser oder Mehrfamilienhäuser verkaufen will, nutzt das Ertragswertverfahren, das Auskunft über die zu erwartende Rendite gibt. Bei Immobilien, zu denen keine Preise von vergleichbaren Objekten vorliegen, wird das Sachwertverfahren angewendet. Solche Objekte sind zum Beispiel öffentliche Gebäude, Denkmäler, Fabriken oder Villen.
Die Wertermittlung zielt darauf, den Verkehrswert einer Immobilie zu ermitteln. Hierfür können Online-Rechner genutzt werden, die nach Eingabe von Eckdaten wie Adresse, Zimmerzahl, letzte Renovierung etc. kostenfrei eine grobe Wertschätzung liefern. Ein Wertgutachten wird dagegen von einem fachkundigen Makler oder einem Sachverständigen gegen Honorar durchgeführt. Die Begutachtung erfolgt vor Ort. Dabei werden neben den Eckdaten weitere Kriterien wie Denkmalschutz, energetischer Standard usw. berücksichtigt. Ein Wertgutachten ist genauer als eine Wertermittlung und bietet die Sicherheit, einen realisierbaren Verkaufswert zu erhalten.
Um einen ersten Anhaltspunkt zum möglichen Wert einer Immobilie zu erhalten, können Interessierte zum Beispiel gratis den Immowert-Rechner von 1822direkt nutzen.
