Ferienhäuser: Wo Immobilienkäufer Jagd auf Urlaubsdomizile machen
Ein Ferienhaus auf Sylt - dem teuersten Standort für Ferienimmobilien in Deutschland.
Foto: imago imagesUmfragen zufolge verbringt gut ein Viertel der deutschen Urlauber die schönste Zeit des Jahres im eigenen Land. Zunehmend beliebt sind dabei Ferienhäuser und -wohnungen - vor allem an der deutschen Nord- und Ostseeküste. Mehr als jede fünfte Übernachtung hierzulande wird durch den Ferienhausmarkt abgedeckt. Die Nachfrage steigt, sogar in der Altersgruppe unter 40 Jahren.
Auf dem Markt für Ferienhäuser und -wohnungen überwiegen mit großem Vorsprung die Angebote aus privater Hand. Von den rund acht Milliarden Euro, die mit Ferienhäuschen in Deutschland jährlich umgesetzt werden, entfallen 5,5 Milliarden Euro auf private Anbieter. In manchen typischen Urlaubsorten übersteigt das Bettenangebot der Ferienhausanbieter längst die Zahl der vorhandenen Hotelbetten. Der Deutsche Ferienhausverband erwartet aufgrund der hohen Buchungszahlen im Frühjahr bereits einen neuen Nachfragerekord, insbesondere für die Nord- und Ostseeregionen.
Investoren zunehmend interessiert
Die positive Marktentwicklung lockt daher zunehmend auch Kapitalanleger an, die sich von einer vermieteten Ferienimmobilie eine attraktive Rendite und sicheren Kapitalerhalt versprechen. Auch viele, die schon ein Eigenheim besitzen, schauen nach einer Ferienimmobilie. Zum hohen Freizeitwert gesellen sich hier noch einträgliche Einnahmen durch die Vermietung an Urlauber und die Aussicht auf einen Altersitz in Urlaubsatmosphäre.
Platz 10: Portugal
1,6 Prozent der befragten Ferienhaus-Urlauber planen 2016 ihren Urlaub in Portugal zu verbringen.
Quelle: fewo-direkt.de; Befragung des Ferienhausportals unter mehr als 4.700 Urlaubern aus Deutschland, Österreich und der Schweiz
Foto: WirtschaftsWochePlatz 9: USA
3,1 Prozent der Befragten wollen Urlaub in einem Ferienhaus oder einer Ferienwohnung in den USA machen.
Foto: WirtschaftsWochePlatz 8: Niederlande
Im Nachbarland Niederlande wollen 3,2 Prozent der Ferienhaus-Urlauber ihren Urlaub verbringen.
Foto: WirtschaftsWochePlatz 7: Kroatien
3,6 Prozent der Befragten wollen in ein Ferienhaus nach Kroatien.
Foto: WirtschaftsWochePlatz 6: Dänemark
4,6 Prozent der Befragten wollen im Urlaub in ein Ferienhaus oder in eine Ferienwohnung in Dänemark.
Foto: dpaPlatz 5: Österreich
In ein Ferienhaus oder eine Ferienwohnung in Österreich wollen 4,8 Prozent der Befragten.
Foto: WirtschaftsWochePlatz 4: Frankreich
In ein Ferienhaus oder in eine Ferienwohnung in Frankreich wollen 8,6 Prozent der Befragten.
Foto: WirtschaftsWochePlatz 3: Italien
Nach Italien zieht es 10,1 Prozent derjenigen, die Urlaub im Ferienhaus oder in der Ferienwohnung machen wollen.
Foto: WirtschaftsWochePlatz 2: Spanien
15,2 Prozent der Befragten wollen in ein Ferienhaus oder in eine Ferienwohnung in Spanien.
Foto: Fotolia
Platz 1: Deutschland
33,2 Prozent der Ferienhaus-Urlauber wollen ihre Ferien in Deutschland verbringen. Besonders beliebt: Nord- und Ostseeküste sowie die Alpenregion.
Foto: dpa
Deshalb hat der allgemeine Immobilienboom längst auch die Ferienregionen erfasst. Wer ein Ferienhaus oder -appartment kaufen will, hat es nicht leicht: Es gibt kaum attraktive Angebote in guten Lagen, und was noch zu haben ist, ist oft unverhältnismäßig teuer.
Das Maklerunternehmen Engel&Völkers hat die Immobilienmärkte an den 22 begehrtesten Standorten Deutschlands für seinen „Ferienimmobilien Marktbericht Deutschland 2016“ analysiert. So viel sei hier schon vorweggenommen: Die anhaltend hohe Nachfrage und das vielerorts noch immer sehr begrenzte Angebot an Ferienimmobilien dürften auch in Zukunft für weiter steigende Preise sorgen – sowohl für Wohnungen als auch Häuser. Besonders profitieren davon die beliebtesten Ferienregionen. „In mehr als einem Drittel der betrachteten Standorte erwarten wir noch weitere Preissteigerungen in den sehr guten Lagen“, verkündet Kai Enders, Vorstandsmitglied bei Engel&Völkers.
Teilweise haben die Immobilienpreise für Feriendomizile bereits in den vergangenen Jahren beachtliche oder sogar schwindelerregende Höhen erreicht. Am deutschen Top-Standort Sylt wurden für Ferienwohnungen in bester Lage und mit gehobener Ausstattung Preise von 17.000 Euro je Quadratmeter Wohnfläche gezahlt. Einzelne Ferienhäuser – oder vielmehr Villen – wechselten dort für 15 Millionen Euro den Besitzer.
Millionen für Häuser in begehrten Strandlagen
Der Boom beschränkt sich jedoch nicht nur auf die etablierten Standorte wie Sylt oder Tegernsee, wo sich die Preise auf hohem Niveau festigen, sondern hat auch beliebte Ferienregionen mit Nachholpotenzial voll erfasst. Die Ostsee-Halbinsel Rügen etwa verzeichnete bei Ferienhäusern für ein bis zwei Familien den größten Preissprung (siehe Tabellen). Kosteten sie in sehr guter Lage vor einem Jahr noch zwischen 650.000 und 1,2 Millionen Euro, erreichten die aufgerufenen Preise im ersten Quartal dieses Jahres bereits 700.000 bis 1,5 Millionen Euro – Tendenz weiter steigend. Für aufwändig sanierte Altbauwohnungen auf Rügen konnten Verkäufer bis zu 14.000 Euro pro Quadratmeter verlangen.
Auch in den bayrischen Urlaubsorten Garmisch-Partenkirchen, am Chiemsee und im Ostallgäu mussten Hauskäufer deutlich mehr für ein Ferienhaus hinblättern. Am Chiemsee etwa kletterte das obere Ende der Preisspanne von 2,8 auf 3,5 Millionen Euro. Liebhaberobjekte kosten dort sogar bis zu zehn Millionen Euro.
Ferienwohnungen erleben vor allem an der Ostseeküste einen Boom: Neben Rügen stiegen die Preise hier insbesondere auf Usedom und in Warnemünde. Hochwertige Ferienwohnungen in Top-Lage erreichen hier mit 10.000 Euro pro Quadratmeter Spitzenpreise. „Diese Standorte erreichen mittlerweile ein Preisniveau, das mit den größten deutschen Metropolen mithalten kann“, erklärt Immobilienmarktexperte Enders.
Jenseits der absoluten Spitzenobjekte und Liebhaberimmobilien ist das Preisniveau an der deutschen Nord- und Ostseeküste, insbesondere auf den Inseln, sowie in der deutschen Alpenregion insgesamt hoch – so hoch, dass inzwischen auch die Preise für Objekte in der zweiten Reihe deutlich steigen.
So hat das knappe Angebot in sehr guten Lagen laut Engel&Völkers-Studie in der Hälfte der untersuchten Standorte bereits zu einem Preisanstieg in nur guten Lagen geführt, auffällig vor allem in Warnemünde und auf der ostfriesischen Insel Juist. Nach den Spitzenreitern Sylt und Norderney ist das Preisniveau hier mit 6000 bis 9500 Euro pro Quadratmeter Ferienwohnung bereits das dritthöchste im Vergleich. Bei Häusern liegt die Insel mit Preisen zwischen 850.000 und 1,85 Millionen Euro nun auf dem siebten Platz deutschlandweit. Der Trend zeigt dabei weiter steigende Preise an.
Für angehende Vermieter werden die steigenden Kaufpreise dabei allmählich zum Problem. Denn durch die hohen Kosten beim Erwerb sinkt die Rendite, da die Mieten nicht im Gleichschritt mit den Kaufpreisen anziehen, sondern hinterherhinken.
Ausweichen auf Südeuropa
Wem Deutschland bereits zu teuer ist, kann auf Südeuropa ausweichen. Griechenland, Spanien, Portugal, Kroatien, die Toskana in Italien – sie alle verzeichnen eine wachsende Nachfrage durch Käufer von Ferienimmobilien, vor allem aus dem Ausland. Und noch gibt es an den Küsten dieser Länder günstige Gelegenheiten.
In Spanien etwa liegen die Immobilienpreise allgemein noch ein Drittel unter dem Vorkrisenniveau. Schnelle Preisanstiege sind jedoch noch nicht unbedingt auszumachen. Auf Mallorca etwa sind gerade Objekte in der zweiten Reihe günstig zu bekommen. Viele Vorbesitzer können sich offenbar die Instandhaltungskosten leerstehender Objekte nicht leisten und verkaufen aus der Not. Andererseits steigen die Verkaufszahlen auf Mallorca seit Jahren an. 2015 stiegen die Immobilienverkäufe um knapp 15 Prozent – ein sicheres Indiz, dass es kaum günstiger werden dürfte. Vor allem im Luxussegment ziehen die Preise bereits merklich an. Die Preise pro Quadratmeter sind in den begehrten Regionen der Mittelmeerinsel im vergangenen Jahr um durchschnittlich sechs Prozent geklettert.
Während die Euro-Länder eine Einigung im griechischen Schuldendrama erreicht haben, herrscht absoluter Stillstand auf dem Immobilienmarkt. Seit Beginn der Griechenland-Krise im Jahr 2009 sind die Preise der dortigen Luxusimmobilien gesunken. Auf Rhodos stehen derzeit Dutzende Ferienhäuser zum Verkauf, viele mit Meerblick. Dennoch: „Die Kunden warten ab“, sagt ein Makler auf Rhodos.
Dieses Anwesen mit einer Gesamtfläche von 20.000 Quadratmeter und einer 450 Quadratmeter großen Villa gibt es für 2,5 Millionen Euro.
Fotos: Engel & Völkers
Dass nun massenhaft russische Oligarchen als Käufer auftreten, hält der Makler für ein Gerücht. Weder auf Rhodos noch auf anderen Inseln gebe es steigendes Interesse russischer Käufer. Auch bei den Preisen gebe es seiner Meinung nach seit Beginn dieses Jahres keine Bewegung.
Foto: PresseLindos ist, neben der Altstadt von Rhodos, eine der renommiertesten Regionen der Insel. Diese außergewöhnliche Immobilie ist denkmalgeschützt und spiegelt mit ihren architektonischen Stilelementen die Geschichte Griechenlands wider. Wer dieses historische Juwel kaufen möchte, muss allerdings das nötige Kleingeld dafür aufbringen können: 1,75 Millionen Euro.
Foto: PresseFünf Schlafzimmer und vier Badezimmer – diese Villa im mediterranen Stil ist der ideale Zweitwohnsitz für Kunden. Allerding für besserverdienende Kunden: 1,5 Millionen Euro kostet das Anwesen in Lindos.
Foto: PresseKoskinou grenzt an Rhodos Stadt und genießt ein hohes Ansehen. Wer hier wohnen möchte braucht ein dickes Portmonee. Diese luxuriöse Villa mit insgesamt 13 Zimmern und Meerblick kostet 3,85 Millionen Euro.
Foto: Presse25 Kilometer entfernt von Rhodos ist Symi ein beliebter Treffpunkt der internationalen Elite, die hier im Sommer mit der privaten Yacht anreist. Wer an Land relaxen möchte, muss tiefer in die Tasche greifen. 1,6 Millionen Euro kostet der Wohnsitz aus dem Jahr 1894.
Foto: PresseWieder in Lindos und deutlich günstiger: Für 550.000 Euro gibt es diese moderne Villa in ruhiger Lage, die einen Pool und einen Whirlpool bietet.
Foto: PresseLindos ist eine der Top-Adressen für mediterrane Lebensqualität – für den, der die finanziellen Mittel dazu hat. Dieser Wohnsitz mit einer Wohnfläche von insgesamt 612 Quadratmeter passt sich mit seiner weißen Fassade an das schneeweiße Dorf an.
Foto: PresseTeuer, aber ein einzigartige Investitionsmöglichkeit: diese Villa, die zwischen Pefkos und Lindos liegt, ist auf Qualität ausgerichtet – und das hat seinen Preis: Für 1,1 Millionen Euro gibt es 272 Quadratmeter Wohnfläche auf 2.000 Quadratmeter Grundstücksfläche.
Foto: PresseDer südwestliche Finger des Peleponnes, Messinien genannt, ist bekannt für seine idyllische Landschaft. Grüne Hügel und weite Sandstrände bestimmen das pittoreske Bild. Die direkt am Meer gelegene Villa verfügt über eine Wohnfläche von circa 182 Quadratmetern, Swimmingpool, Balkon und Terrasse, sowie ein Grundstück von über tausend Quadratmetern. Ein potentieller Käufer müsste 450.000 Euro bis etwa eine halbe Million Euro zahlen.
Foto: PresseIm ionischen Meer, auf der vom Massentourismus bisher noch weitgehend verschont gebliebenen Insel Lefkada, liegt in leichter Hanglage auf einem Grundstück von rund 5.400 Quadratmetern diese Villa. Ausgestattet mit Meerblick, einen Swimmingpool, Balkon und Terrasse verfügt sie auf circa 210 Quadratmetern Wohnfläche über mehrere Bäder und Schlafzimmer. Direkt in der Nähe liegt das kleine Örtchen Fterno. Kostenpunkt: 569.000 Euro.
Foto: PresseDieses 2008 errichtete Natursteinhaus liegt im Süden der Ferieninsel Kreta – eine Mauer um das Gelände sorgt für die entsprechende Privatsphäre. Vom Balkon aus blickt man auf die Messara Ebene und das nur rund einen Kilometer entfernte Mires mit zahlreichen Einkaufsmöglichkeiten und einem berühmt gewordenen Wochenmarkt. Als Kaufpreis würden 450.000 Euro fällig.
Foto: PresseBei Kyparissia am Ionischen Meer liegt auf dem Südwestpeloponnes diese Villa aus Naturvollstein. Über zwei Stockwerke erstreckt sich eine Wohnfläche von circa 240 Quadratmetern mit mehreren Bädern und Schlafzimmern, Balkon samt Panoramablick und überdachter Terrasse. Inklusive des ummauerten 4.021 Quadratmeter-Grundstücks müsste ein Käufer für die Villa 549.000 Euro zahlen.
Foto: PresseNur rund 800 Meter vom Strand entfernt liegt auf der zweitgrößten Ionischen Insel Korfu diese neuerbaute Villa. Zu einer Wohnfläche von circa 230 Quadratmetern gehört hier neben fünf Schlafzimmern und ebenso vielen Bädern ein eigener Spa-Bereich mit Dampfbad, Sauna und privatem Fitnessraum. Von den beiden Außenterrassen blickt man über das ionische Meer und auf den Hafen von Aigos Stefanos. Der Preis wird nur auf Anfrage bekannt gegeben.
Foto: PresseIn Griechenland sind die Preise für Ferienimmobilien vielerorts deutlich gefallen, etwa auf den Halbinseln Peleponnes und Chalkidiki, aber auch auf Kreta oder Rhodos. Im Schnitt sind die Ferienobjekte dort seit 2008 um etwa 20 Prozent gefallen. Gut für Käufer: seit 2014 beträgt die Grunderwerbsteuer nur drei statt zuvor zehn Prozent. Wer eine Immobilie für mindestens 250.000 Euro erwirbt, bekommt eine Aufenthaltsgenehmigung vom Staat obendrauf.
Italiens Markt für Ferienimmobilien war jahrelang von herben Preisrückgängen gekennzeichnet, teilweise im zweistelligen Prozentbereich pro Jahr. Allmählich scheint die Entwicklung gestoppt. Die Preise haben einen Boden gebildet und die Nachfrage zieht wieder an.
Vor allem in Südtirol, einem begehrten Urlaubsziel der Süddeutschen, können Käufer jetzt Schnäppchen machen. Dort sind viele Ferienwohnungen nur noch halb so teuer wie vor Ausbruch der Finanz- und Schuldenkrise. Kleine Wohnungen sind durchaus für 100.000 bis 150.000 Euro zu haben. Nun kündigt sich bei den Kaufpreisen eine Stabilisierung an, zumal auch die Zahl der Baugenehmigungen nach Jahren des Rückgangs langsam wieder ansteigt. Aber noch übersteigt das Angebot hier die Nachfrage.
Für Kaufinteressenten aus Deutschland bleibt der Immobilienerwerb im südlichen Europa allerdings eine Herausforderung. Immobilien- und Steuerrecht unterscheiden sich zum Teil erheblich vom deutschen Recht, es gibt Sprachbarrieren und bürokratischen Vorschriften, die die Beauftragung von kundigen Anwälten und Übersetzern unumgänglich machen und wer nicht dauerhaft dort wohnen kann oder will, braucht meist Unterstützung für Instandhaltung und Vermietung der Wohnungen und Häuser.
Gerade die Vermietung könnte sich in den wirtschaftlich geschwächten Regionen aber als schwierig erweisen. Bis sich Ferienimmobilien durch Vermietung für den Käufer auch wirtschaftlich rechnen, können noch Jahre vergehen. Am besten nachgefragt werden wie auch in Deutschland gehobene Objekte in besten Lagen.
Hinzu kommt der erhöhte Reiseaufwand, will der Käufer die Ferienimmobilie auch selbst für in Urlaubszeiten nutzen. Für Käufer von Ferienhäusern in Deutschland ist die Nähe zum Wohnort oft ein entscheidendes Kriterium. Die meisten Käufer von Ferienbehausungen in Deutschland stammen aus benachbarten Bundesländern und schätzen die kurze Anreise, etwa um das Urlaubsdomizil an Wochenenden zu nutzen. Wer seine Immobilie vermieten will, tut sich zudem deutlich leichter mit Verwaltung und Instandhaltung.
Die deutschen Standorte bieten insbesondere angehenden Vermietern noch eine attraktive Chance: Wer das Objekt aufs Jahr betrachtet in 75 Prozent der Zeit vermietet, kann die im Kaufpreis enthaltene Umsatzsteuer von 19 Prozent vom Finanzamt zurückverlangen. Ausgaben für Kreditzinsen, Instandhaltung und Vermittlung können ohnehin als Werbungskosten von der Steuer abgesetzt werden. Um zu kalkulieren, ob oder ab wann sich die Ferienimmobilie rechnet, sollten Interessenten allerdings einen Steuerberater konsultieren.
Die Kaufpreise werden jedenfalls hoch bleiben, weil Bauland am Küstenstreifen knapp und das Baurecht zudem oft restriktiv ist. „In mehr als einem Drittel der betrachteten Standorte erwarten wir noch weitere Preissteigerungen in den sehr guten Lagen“, gibt sich Enders optimistisch. In guten und mittleren Lagen könnte der Preisauftrieb jedoch zum Erliegen kommen. Vor allem bei den angebotenen Häusern dieser Kategorie zeigen sich die Preise gleichbleibend stabil.
Schnäppchenjäger haben jedoch schlechte Karten: Nach unten zeigt der Preistrend noch in keinem der Standorte. Billiger wird es vorerst wohl kaum.