BHW wirft Altkunden raus : Was Bausparer gegen die Kündigung tun können

Bausparkassen versuchen immer offensiver, hochverzinste ältere Bausparverträge loszuwerden und verschicken Zigtausende Kündigungen. Auch die BHW will Altkunden zu Weihnachten loswerden. Betroffene Sparer müssen sich das oft nicht bieten lassen – und sollten sich wehren.

Die Konzernzentrale der BHW Holding AG in Hameln. Die Bausparkasse BHW kündigt Altverträge auf.

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Meldungen wie diese waren in den vergangenen zwei Jahren immer wieder zu lesen: Die BHW Bausparkasse kündigt die Bausparverträge von rund 25.000 Altkunden, um sich so von früheren - und mittlerweile zu teuren - Zinsversprechen zu befreien. Zuvor hatte die Bausparkasse LBS Bayern 26.000 Kunden an die Luft gesetzt. Betroffen sind Verträge, die seit mindestens zehn Jahren zuteilungsreif sind, bestätigte die LBS.

Mit diesen Kunden hatte bereits die LBS Bayern ein Problem, denn sie muss auf die angesammelten Ersparnisse hohe Zinsen an die Kunden zahlen, die bei Vertragsabschluss festgelegt wurden. Oft liegt der Zinssatz bei alten Verträgen noch bei drei bis vier Prozent – und damit deutlich höher als derzeit am Markt üblich. Wer heute einen Bausparvertrag abschließt, bekommt auf sein Guthaben nur noch um die 0,25 Prozent.

Auch andere Bausparkassen haben in den vergangenen Jahren unter dem Druck der Mini-Zinsen versucht, Altverträge loszuwerden - teils durch Vertragskündigungen, teils durch ein Angebot zur Umschichtung in einen neuen Bausparvertrag zu den aktuellen Konditionen. Verbraucherschützer und Rechtsexperten bezweifeln jedoch, dass diese Praxis zulässig ist und sehen die Kunden übervorteilt. Sich gegen die Kündigung zu wehren, kann sich daher für die Betroffenen lohnen.

So funktioniert Bausparen

Ansparphase

Bausparer sammeln zunächst ihr Guthaben an. Bei Verträgen, die für eine spätere Finanzierung gedacht sind, ist die Verzinsung nicht so wichtig und auch häufig schlechter als bei den besten Banksparplänen. Die Sparphase läuft mindestens so lange, bis der Kunde das Mindestguthaben erreicht hat. Die Höhe der Ansparrate wird tariflich über die Regelsparrate ausgewiesen, die aber keine Verpflichtung sondern stellt nur eine Empfehlung darstellt. Der Bausparer kann das Mindestguthaben in einem Betrag einzahlen, einen freien Betrag regelmäßig oder unregelmäßig einzahlen oder auch beliebig lange Zeit seine Einzahlung ganz aussetzen.

Zuteilung

Wenn der Bausparer das vereinbarte Mindestguthaben angespart, die abhängige Bewertungszahl erreicht und die Mindestwartezeiten eingehalten hat, ist der Vertrag zuteilungsreif. Dann kann der Kunde die Bausparsumme (Sparguthaben plus Bauspardarlehen) für die Finanzierung nutzen. Damit der Kunde sein Bauspardarlehen auch erhält, müssen allerdings einige Bedingungen erfüllt sein: Der Darlehensbetrag muss innerhalb von 80 Prozent des Beleihungswertes - etwa 72 Prozent des Kaufpreises - abgesichert werden und die Bonität des Bausparers muss ausreichend sein.

Darlehensphase

Der Kunde zahlt für den Kredit einen bei Vertragsschluss bereits vereinbarten Zinssatz. Die monatliche Rückzahlung des Darlehens wird auch Tilgungsrate genannt und fast immer in Promille der Bausparsumme aus gewiesen. Es ist schon bei Vertragsabschluss daher auf eine angemessene Ratenhöhe zu achten. Wer sein Darlehen vorzeitig zurückzahlen möchte, muss dafür keine Vorfälligkeitsentschädigung entrichten. Das gilt sowohl für teilweise wie auch komplette Rückzahlungen.

Betroffen sind bei den Kündigungen der LBS Bayern mit Wirkung zum Mai 2015 nach eigenen Angaben Verträge, die seit mehr als zehn Jahren zuteilungsreif sind. Das heißt, die Kunden haben bereits hohe Beträge – in der Regel mindestens 40 bis 50 Prozent der vereinbarten Kreditsumme für die Finanzierung eines Eigenheims oder die Modernisierung einer Immobilie - angespart und damit Anspruch auf das vereinbarte Baudarlehen, dieses jedoch noch nicht abgerufen. Teilweise waren ihnen die Verträge auch als gut verzinste Sparpläne angeboten worden, bei der eine Immobilienfinanzierung nicht zwingend erforderlich sei.

Mit der Kündigung bietet die LBS den Kunden an, das Guthaben auszuzahlen oder in neuen Bausparverträgen zu den aktuell gültigen Konditionen anzulegen. Alternativ können sie das Darlehen noch bis Mai 2015 abrufen. Reagiert ein Kunde nicht auf die Kündigung, wird das Geld nach Angaben des LBS-Sprechers auf ein zinsloses Zwischenkonto gelegt. Bisher hatte die Bausparkasse lediglich alte Verträge gekündigt, bei denen die Bausparsumme überschritten worden war.

Rechtsanwalt Klaus Hünlein aus Frankfurt, der selbst mehr als drei Duzend ähnlicher Fälle vertritt, ist sich sicher, dass das Vorgehen der Bausparkassen unter diesen Umständen unrechtmäßig ist. „Die Kündigungen sind unserer Auffassung nach nicht rechtens. Nach Paragraph 489 BGB darf die Bausparkasse nur dann kündigen, wenn der Bausparvertrag schon seit mindestens zehn Jahren zu 100 Prozent angespart ist, das Baudarlehen also bereits voll angespart wurde. Nur dann darf die Bausparkasse mit einer Frist von sechs Monaten den Vertrag beenden“, erklärt Hünlein.

Bei Kommunen nachfragen

Anstatt in Immobilienportalen oder bei Maklern, können sich Interessenten auch bei Kommunen nach Grundstücken erkundigen. Gerade kleinere und mittlere Kommunen bieten Grundstücke an, um neue Bürger anzulocken. Vorteile: Die Preise sind oftmals erschwinglich und die Maklergebühren fallen weg.

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Angebote mit Erbbaurecht berücksichtigen

Anstatt zu kaufen, können Häuslebauer auch Grundstücke von Kirchen und Gemeinden nach dem Erbbaurecht erhalten. Zwar fällt hierbei kein Kaufpreis an, dafür aber jährliche Zinsen von bis zu sechs Prozent des Grundstückswerts. Innerhalb der Laufzeit, die um die 99 Jahre beträgt, ist das Erbbaurecht nicht kündbar. Stattdessen ist es nur möglich, es zu vererben oder zu verkaufen.

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Auf Erschließungskosten achten

Unbedingt prüfen, ob das Bauland an das Straßennetz, sowie an Strom-, Gas- und Wasserversorgung angeschlossen ist. Die dafür anfallenden Erschließungskosten kommen auf den Kaufpreis noch drauf und können Käufer empfindlich treffen.

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Bebauungsplan einsehen

Wer konkrete Vorstellungen von seinem Traumhaus hat, sollte sich bei der Stadt erkundigen, ob sich die Vision auf dem gewünschten Grundstück auch genau so verwirklichen lässt. Der Bebauungsplan regelt etwa, wie viel Etagen und welche Dachformen auf einem Grundstück zulässig sind.

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Die Umgebung berücksichtigen

Außer dem Bebauungsplan sollten Bauherren auch den Flächennutzungsplan einsehen. So wissen sie, was künftig in der Umgebung geplant ist. Wer will schon in ein paar Jahren neben einem Industriegebiet wohnen?

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Auf Mängel achten

Hat der Verkäufer Mängel des Grundstücks bewusst unter den Tisch fallen lassen, muss dieser im Nachhinein dafür haften. Für versteckte, unbekannte Mängel wird eine Haftung im Vertrag meist ausgeschlossen.

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Die Grundstücksgeschichte einholen

Um das Grundstück auf mögliche Mängel zu untersuchen, ist dessen Vorgeschichte wichtig. Beispiel: War es zuvor Teil eines Gewerbegebiets, ist ein Bodengutachten sinnvoll, um das Bauland auf Schadstoffe zu untersuchen. Kommt eine Verseuchung erst nach dem Grundstückskauf ans Licht, wird es teuer für den Eigentümer.

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Den Boden beachten

Je nach dem, ob es sich um tonigen, lehmigen oder steinigen Boden handelt, kann der Kelleraushub deutlich mehr kosten als ursprünglich gedacht. Daher gilt es, die Bodenbeschaffenheit zu berücksichtigen.

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Bei Grundstücksteilen aufpassen

Außer eigenständige Grundstücke lassen sich auch nur Teile davon erwerben. Dabei muss das Teilstück im Vertrag genau beschrieben und abgegrenzt sein. Mauern oder Zäune eignen sich als Beschreibung nicht, weil "gierige" Nachbarn den Verlauf noch zu ihren Gunsten ändern können. Das zu beweisen, ist schwierig.

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Auf die finanziellen Lasten des Grundstücks aufpassen

Auf dem Grundstück können noch finanzielle Lasten liegen: ein Darlehen etwa, das der Verkäufer mit dem Grundstück abgesichert hat. Wichtig ist, dass solche Verbindlichkeiten den Kaufpreis nicht übersteigen. Nur so kann sichergestellt werden, dass der Verkäufer die offenen Rechnungen auch begleichen kann.

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Dem Anwalt zufolge kann die Kündigung daher nur für Verträge gelten, die vor 2004 abgeschlossen wurden. Verträge, die bislang nur zuteilungsreif sind, gestatten demnach der Bausparkasse kein Kündigungsrecht. Voraussetzung sei nämlich ein Positionswechsel der Vertragspartner.

„Ist der Vertrag voll angespart, wird der Bausparer zum Darlehensgeber gegenüber der Bausparkasse. Erst wenn dieser Zustand seit zehn Jahren besteht, darf die Bausparkasse den Vertrag beenden“, so Anwalt Hünlein. Die meisten seiner Fälle endeten daher mit einem Vergleich, bei dem seine Klienten mehr Geld von den Bausparinstituten zugebilligt bekommen.

Damit die Zehn-Jahresfrist greift, muss allerdings ein fester Sollzins bestimmter Höhe im Bausparvertrag festgeschrieben sein und keine abweichende Kündigungsfrist vertraglich vereinbart worden sein. Wer gegen die Kündigung durch seine Bausparkasse vorgehen will, sollte zunächst den Ombudsmann anrufen oder einen spezialisierten Anwalt konsultieren und von diesen seinen Vertrag prüfen lassen.

Bei den jüngsten Vertragsaufkündigungen der BHW beruft sich die Bausparkasse darauf, dass die betroffenen Verträge bereits seit mehr als zehn Jahren zuteilungsreif seien. Nach Auffassung der LBS Bayern ist es in ihrem Fall rechtlich abgesichert, dass die Bausparkasse ein Kündigungsrecht nicht nur bei übersparten Verträgen hat - sondern auch bei solchen, die seit zehn Jahren zuteilungsreif sind. Ein höchstrichterliches Urteil zu dieser Frage durch den Bundesgerichtshof gibt es bislang nicht, sondern lediglich einige Einzelfallentscheidungen durch Oberlandesgerichte.

Das umstrittene Kündigungsrecht betrifft nicht nur Bausparverträge, sondern gilt grundsätzlich für alle Darlehensverträge. Aus diesem Grund haben auch Hauskäufer, die einen Immobilienkredit mit einer Laufzeit von 15 oder mehr Jahren abgeschlossen haben, spätestens nach zehn Jahren ein Sonderkündigungsrecht.

Die Bundesgeschäftsstelle der Landesbausparkassen erklärte, die Entscheidung liege in der Hand der einzelnen Institute. Die Kündigungsaktionen unterlägen den geschäftspolitischen Erwägungen der einzelnen Häuser, die der Verband im Detail nicht kenne. Auch der Verband der privaten Bausparkassen erklärte, er habe keine Kenntnis über entsprechende Kündigungen durch seine Mitglieder.

Nach Angaben von Niels Nauhauser von der Verbraucherzentrale Baden-Württemberg ist dies kein Einzelfall. Auch andere Bausparkassen hätten Altverträge gekündigt, bei denen die Bausparsumme noch nicht überschritten worden sei. Aus seiner Sicht handelt es sich rechtlich um eine Grauzone. Wer eine Rechtsschutzversicherung habe oder die Kosten eines Verfahrens selber tragen könne, sollte sich Rat bei einem Anwalt holen.