Mietrecht-Reform : Noch mehr Regulierung ist genau die falsche Lösung

Pläne, das Mietrecht weiter zu verschärfen, werden die Probleme auf den Wohnungsmarkt nicht lösen – im Gegenteil. Was fehlt, sind Anreize, mehr bezahlbaren Wohnraum zu schaffen.

Bezahlbarer Wohnraum in Großstädten ist knapp. Foto: dpa

Platz 15: Sachsen-Anhalt

Kaufinteressenten, die ihr Grundstück besonders günstig erwerben wollen, sollten in Sachsen-Anhalt suchen: Dort gibt es Land zum Bauen schon für durchschnittlich 38,44 Euro – das gibt es nirgendwo sonst in Deutschland.

(Die Daten für Bremen sind von der Auswertung ausgeschlossen.)

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Platz 14: Thüringen

Den 14. Platz belegt das vergleichsweise kleine Bundesland mit der Landeshauptstadt Erfurt: Im Freistaat Thüringen liegt der Kaufpreis für einen Quadratmeter Bauland im Schnitt bei 44,53 Euro.

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Platz 13: Mecklenburg-Vorpommern

Das Land hoch im Norden verdankt den Ostseeinseln Usedom und Rügen zu Recht seinen Ruf als beliebtes Urlaubsziel. In Mecklenburg-Vorpommern zahlen Kaufinteressenten für baureifes Land im Schnitt 49,53 Euro für einen Quadratmeter.

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Platz 12: Sachsen

Den zwölften Platz belegt wieder ein Freistaat – und erneut einer im Osten Deutschlands: In dem an Polen und die Tschechische Republik grenzenden Bundesland kostet ein Quadratmeter baureifes Land im Schnitt 57,86 Euro.

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Platz 11: Brandenburg

Es umschließt das Land Berlin und hat Potsdam als Landeshauptstadt: Brandenburg ist reich an Seen, Wassergebieten und Wäldern. Wer bauen will, zahlt für baureife Grundstücke durchschnittlich 67,59 Euro pro Quadratmeter.

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Platz 10: Niedersachsen

Nach Bayern ist Niedersachsen flächenmäßig das zweitgrößte Bundesland und besteht 82 Prozent aus Wald- und Landwirtschaftsflächen. Obwohl mit Hannover, Braunschweig Oldenburg oder Osnabrück eine ganze Reihe beliebter Großstädte zum Land gehören, zahlen Käufer mit durchschnittlich 78,29 Euro für den Quadratmeter einen vergleichsweise moderaten Preis für Bauland.

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Platz 9: Saarland

Im Südwesten von Deutschland liegt das kleinste Flächenland und belegt bei den Baulandpreisen den neunten Platz: das Saarland. Ein Quadratmeter baureifes Grundstück kostet in dem bevölkerungsgeringen Bundesland durchschnittlich 88,02 Euro.

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Platz 8: Schleswig-Holstein

Den achten Platz belegt ein Land zwischen den Meeren Nord- und Ostsee: Schleswig-Holstein. Im nördlichsten Bundesland befinden sich nur zwei Großstädte: Kiel und Lübeck. Dennoch zahlen Baulandkäufer hier im Schnitt 111,42 Euro für einen Quadratmeter.

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Platz 7: Rheinland-Pfalz

Den siebten Platz belegt ein waldreiches, aber auch von Großstädten besiedeltes Bundesland: Rheinland-Pfalz. Wer Bauland rund um Eifel, Taunus oder Städte wie Mainz und Koblenz erwirbt, zahlt für den Quadratmeter im Schnitt 122,44 Euro.

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Platz 6: Nordrhein-Westfalen

Den sechsten Platz belegt das bevölkerungsreiche Bundesland Nordrhein-Westfalen. 29 deutsche Großstädte liegen in diesem Land – der durchschnittliche Kaufpreis liegt bei 145,86 Euro pro Quadratmeter.

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Platz 5: Baden-Württemberg

Bauherren müssen im Süden von Deutschland tief in die Tasche greifen. In Baden-Württemberg kostet ein Quadratmeter Bauland im Schnitt 190,35 Euro.

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Platz 4: Hessen

Dieses Bundesland gehört zu den waldreichsten Ländern in Deutschland, aber auch Großstädte wie Frankfurt am Main, Wiesbaden und Darmstadt liegen in Hessen. Durchschnittlich kostet ein Quadratmeter Bauland in dieser Region 213,16 Euro.

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Platz 3: Bayern

Obwohl München als Stadt selbst unangefochten Platz 1 der Kaufpreise für baureifes Land belegen würde, belegt das Bundesland Bayern als Flächenstaat insgesamt den dritten Platz. Im Schnitt bezahlt ein Käufer 235,17 Euro für den Quadratmeter. Der Grund dafür ist, dass die ersten beiden Plätze von Stadtstaaten belegt werden.

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Platz 2: Berlin

Mit großem Abstand belegt das Bundesland mit der bevölkerungsreichsten Stadt Deutschlands den zweiten Platz: In Berlin zahlt ein Käufer 518,70 Euro für einen baureifen Quadratmeter.

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Platz 1: Hamburg

In Deutschland ist mit großem Vorsprung in Hamburg das Bauland am teuersten. In dem nördlichen Stadtstaat bezahlt ein Käufer 726 Euro für einen Quadratmeter – und damit mehr als dreimal so viel wie in Bayern. Der Grund: Durchschnittspreise ebnen die Unterschiede zwischen Stadt und Land in einem Flächenstaat wie Bayern ein. Im direkten Vergleich zwischen Hamburg und München läge die Bayernmetropole klar vorn: Dort kostet ein Quadratmeter baureifes Land sage und schreibe 1.963,38 Euro.

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InzwischenInzwischen gesteht auch die große Koalition ein, dass die Mietpreisbremse gescheitert ist. Das ist eine längst überfällige Einsicht. Die Schlüsse, die Schwarz-Rot daraus zieht, sind jedoch falsch.

Was der Wohnungsmarkt jetzt am allerwenigsten braucht, ist eine weitere Regulierung. Von den Vorschlägen, die derzeit kursieren, ist lediglich die Pflicht für Vermieter, Interessenten die Miete des Vormieters offen zu legen, bedenkenswert.

Mehr Transparenz wird das Hauptproblem, zu wenig bezahlbare Wohnungen, jedoch nicht lösen. Zwar wird derzeit in Ballungsräumen mehr gebaut als in den Vorjahren, allerdings eben kaum Wohnungen für finanziell schwächere Haushalte.  Natürlich kann der Staat über den sozialen Wohnungsbau Angebot und Nachfrage nicht besser in Einklang bringen als es der Markt theoretisch könnte.

Allein die Theorie hilft wenig. Finanzschwache Haushalte an den Rand der Ballungsräume zu drängen, weil sie dort leichter bezahlbare Wohnungen finden, ist politisch nicht gewollt. Keine der demokratischen Parteien will Ghettos mit Pendlern, die mit ihrer Arbeit kaum ihren Lebensunterhalt decken können.

Wohnen in Großstädten ist teurer geworden

In den letzten Jahren hat sich der Druck auf den Wohnungsmarkt in den größten Städten Deutschlands stark erhöht. Wohnen ist in Deutschland für viele Haushalte teurer geworden. „Alle Prognosen sprechen dafür, dass die Sogkraft der großen Städte auf junge Menschen und Erwerbstätige, aber auch auf die wachsende Gruppe von Migranten und Flüchtlingen ungebrochen fortbestehen wird“, heißt es in einer Studie des Hamburgischen Weltwirtschaftsinstituts (HWWI) und der Berenberg Bank, die am Donnerstag in Berlin vorgestellt wurde.

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Mietkostenanstieg

Die Studie hat die Wohnsituation in den 20 größten deutschen Städten untersucht, in denen mehr als 300.000 Einwohner leben. Im Vergleich zu 2004 stiegen die Mieten im mittleren Wohnwert bis 2014 demnach im Durchschnitt aller 20 Städte um 24,8 Prozent, im guten Wohnwert um 28,1 Prozent.

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Berlin mit enormer Mietkostensteigerung

Innerhalb von zehn Jahren mussten die Berliner die höchsten Steigerungen bei den Mietkosten stemmen. Hier verteuerten sich der Studie zufolge die Nettokaltmieten je Quadratmeter Wohnfläche bei mittlerem Wohnwert um 57 Prozent.

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Preissteigerungen im mittleren Wohnwert

Im mittleren Wohnwert mussten die Mieter in Dresden (Foto), Stuttgart, Hannover, Essen und Bremen weit überdurchschnittliche Preissteigerungen (von 47,7 bis 37,3 Prozent) hinnehmen. In Hannover und Bremen wurde darüber hinaus auch der gute Wohnwert mit einem Plus von 55,7 Prozent bzw. 52,5 Prozent deutlich teurer.

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Duisburg und Bochum mit günstigen Mieten

Günstiger als in 2004 wohnten die Mieter 2014 in Duisburg und in Bochum. In Duisburg sanken die Mieten im mittleren Wohnwert um 9,4 Prozent, in Bochum im guten Wohnwert um 1,6 Prozent, während die Mieten im jeweils anderen Wohnwert stagnierten.

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Durchschnittliche Kaltmieten im Städtevergleich

Die durchschnittlichen Kaltmieten pro Quadratmeter lagen bei Wohnungen mit mittlerem Wohnwert im Durchschnitt bei 7,50 Euro, bei gutem Wohnwert bei 9,11 Euro.

Bei mittlerem Wohnwert schwanken die Kaltmieten zwischen 12,00 Euro in München (Foto) und 4,80 Euro in Duisburg. Bei Wohnungen mit gutem Wohnwert liegt die Spanne zwischen 14,10 Euro (München) und 6,10 Euro (Bochum).

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Durchschnittskosten für Großstadt-Quadratmeter

2014 kostete der Quadratmeter Wohnfläche bei mittlerem Wohnwert im Durchschnitt aller 20 größten Städte 1.561 Euro. Bei gutem Wohnwert lag der Preis mit 2.212 Euro 42 Prozent darüber.

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Teure Eigentumswohnungen in München

Am teuersten sind Eigentumswohnungen in München. Mit 3.600 Euro pro Quadratmeter liegt die bayerische Landeshauptstadt im mittleren Wohnwert 47 Prozent vor dem zweitplatzierten Stuttgart (2.450 Euro/qm).

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Duisburg versus München

Gegenüber der im Vergleich günstigsten Stadt Duisburg (Foto, 950 Euro/qm) liegt der Aufpreis in München bei 379 Prozent. Bei gutem Wohnwert müssen Käufer in München mit 4.600 Euro pro Quadratmeter etwa 39 Prozent mehr als in der zweitteuersten Stadt Düsseldorf zahlen.

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Preisentwicklung für Eigentumswohnungen

Im Zeitraum von 2004 bis 2014 gingen in fünf Städten – Wuppertal, Essen, Frankfurt am Main (Foto), Dortmund sowie Bochum – die Preise für Eigentumswohnungen bei mittlerem Wohnwert zurück, in Duisburg und Dresden stagnierten sie.

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Preissteigerungen

Die Preissteigerungen sowohl bei mittlerem als auch bei gutem Wohnwert erhöhten sich in den vergangenen Jahren in München, Stuttgart, Berlin und Hamburg um mehr als 50 Prozent.

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Mieter-Vermieter-Verhältnis

Von steigenden Immobilienpreisen profitiert allerdings nur eine Minderheit. Denn in den 20 größten deutschen Städten wohnen gut drei Viertel der Haushalte zur Miete.

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Stadt-Land-Gefälle bei Eigentümerquoten

Die niedrigsten Eigentümerquoten mit weniger als 15 Prozent finden sich im Osten Deutschlands. Auch in Frankfurt am Main, Düsseldorf, Hamburg, Hannover und München ist nicht einmal jeder vierte Haushalt als Eigentümer in das Grundbuch eingetragen. In Bremen und Bielefeld hingegen kann etwa jeder dritte Haushalt die bewohnte Wohnung sein Eigen nennen.

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Dem Staat wird nichts anderes übrig bleiben, als eine Doppelstrategie zu fahren. Auf der einen Seite, bezahlbares Wohnen solange zu fördern, bis ein ausreichender Grundstock entstanden ist. Gleichzeitig sollte die Regierung deregulieren, wo Vorschriften wirtschaftliches Bauen und Sanieren verhindern. Dazu gehören beispielsweise die Dämmvorschriften. Vermieter und Bauherren werden derzeit gezwungen, mehr für die Energieeffizienz zu tun, als kaufmännisch sinnvoll wäre. Besser wäre es, beiden Gruppen den nötigen Freiraum zu geben, individuell optimale Lösungen zu finden.

Bedarf an zusätzlichem Wohnraum hat Priorität

Auch die Gemeinden sollten ihre Hausaufgaben erledigen. Es ist keinem Wohnungssuchenden damit gedient, im Schneckentempo neues Bauland auszuweisen. Die Kommunalpolitiker sollten dem Bedarf an zusätzlichem Wohnraum Priorität einräumen. Sie sollten sich dabei auch nicht von Bürgerinitiativen beirren lassen, die ein Stadtbild konservieren wollen, das sich an Bedürfnissen der Achtzigerjahre orientiert. Die Landflucht und der Zustrom an Flüchtlingen haben solche Vorstellungen längst als Utopien entlarvt.

Ausschließlich mit dem Finger auf die Politiker zu zeigen, wäre zu simpel. Die Politik ist schließlich ein Spiegel unserer reformunwilligen Gesellschaft. Verändern soll sich bitte nur das Umfeld der anderen. Mehr Wohnungen für sozial schwache Familien, das wird jeder unterschreiben. Geschieht das in der eigenen Nachbarschaft, wird es schlagartig stiller. Wir werden in den Ballungsräumen zusammenrücken müssen, ob uns das nun gefällt oder nicht.