In diesen zehn Städten sind Mieter im Vorteil
Platz 10: Rostock
Der Kauf einer Wohnung in Rostock lohnt sich nicht. Würden Selbstnutzer eine 80-Quadratmeter-Wohnung zu 40 Prozent (zuzüglich Kaufnebenkosten) mit Eigenkapital kaufen, den Rest per Kredit über 15 Jahre (zu Vergleichszwecken ohne Tilgung), würden sie sich relativ wenig an sonst fälliger Miete sparen. Die Rendite – hier also aus der Mietersparnis berechnet – auf das aus eigener Tasche eingesetzte Geld läge bei nur 3,2 Prozent. Auf das Gesamtkapital inklusive Kredit bezogen, wären es schlappe 2,1 Prozent. Mieter fahren da besser und können das freie Geld anlegen, etwa am Aktienmarkt.
Alle Details zur Berechnung finden Sie hier. Wo sich das Eigenheim wirklich lohnt, lesen Sie in unserem Immobilienatlas 2018 und dem umfangreichen Premium-Dossier.
Platz 9: Frankfurt am Main
In der Bankenmetropole sind Immobilien knapp. Im Zuge des Brexits könnten noch mehr Banker aus London nach Frankfurt kommen. Die Preise sind schon gestiegen und haben die Mieten abgehängt. Selbstnutzer erzielen durch den Kauf daher nur 3,2 Prozent Rendite auf das eingesetzte Eigenkapital, berechnet aus der Mietersparnis abzüglich der nur von Käufern zu tragenden Kosten (umgelegt auf 15 Jahre).
Platz 8: Düsseldorf
Auch in der Landeshauptstadt Nordrhein-Westfalens sind Mieter im Vorteil. Mit nur 3,1 Prozent Rendite auf das eingesetzte Eigenkapital, berechnet aus der durch den Kauf erzielten Mietersparnis, lohnt sich der Kauf einer Wohnung nicht.
Platz 7: Potsdam
Ebenfalls nur 3,1 Prozent Rendite auf das eingesetzte Eigenkapital bietet der Kauf aus Sicht eines Selbstnutzers in Potsdam. Auch hier sind die Kaufpreise im Vergleich zu den Mieten zu teuer, sodass der Kauf nur vergleichsweise wenig Mietersparnis bringt. Gehen dann noch die nur von Eigentümern zu tragenden Kosten runter, bleibt wenig übrig. Bezogen auf das Kapital inklusive Kredit sind das karge 2,1 Prozent Rendite. Dafür lohnt sich das mit dem Immobilienkauf und der Kreditaufnahme verbundene Risiko nicht.
Platz 6: Kiel
In der Landeshauptstadt Schleswig-Holsteins an der Ostseeküste streichen Käufer als Selbstnutzer nur 3,0 Prozent Rendite auf ihr eingesetztes Kapital ein, wenn der Kauf direkt mit der Miete verglichen wird. Angesetzt wurden jeweils die durchschnittlichen Kaufpreise und Mieten für eine 80-Quadratmeter-Wohnung aus dem Bestand, also kein Neubau.
Platz 5: Freiburg
Ebenfalls nur 3,0 Prozent aufs Eigenkapital sind in Freiburg drin, wenn Selbstnutzer auf die durch den Kauf erzielte Mietersparnis und die dafür in Kauf genommenen Kosten achten (also Kreditzinsen, Kaufnebenkosten, wie Grunderwerbsteuer, Grundbuch, Notar – verteilt auf 15 Jahre). Das ist zu wenig: Mieter fahren daher besser.
Platz 4: Hamburg
Noch knapp 3,0 Prozent sind es in Hamburg, die aus der Mietersparnis als „Ertrag“ aus dem Kauf einer Wohnung rausspringen. Auch hier wurde die Wohnung annahmegemäß zu 60 Prozent per Kredit finanziert. Die Kaufnebenkosten, neben den Zinsen für einen tilgungsfreien Kredit und die Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch, aber kein Maklerhonorar, wurden auf 15 Jahre verteilt.
Platz 3: Münster
Bekannt für seine Massen an Studenten und Radfahrern, passen Mieter zu Münster sowieso besser als Eigentümer. Tatsächlich wären die Münsteraner mit der Miete gut beraten. Knapp 3,0 Prozent aufs Eigenkapital sind es auch hier, die ihnen der Kauf einer Wohnung bringt, wenn sie als Ertrag der Investition die erzielte Mietersparnis abzüglich der dafür getragenen Kosten ansetzen. Wird dieser Ertrag auf das insgesamt eingesetzte Kapital, inklusive Kredit, bezogen, sind es gar nur noch 2,0 Prozent. Künftige Wertsteigerungen der Immobilie wurden dabei – wie in allen Fällen – nicht angesetzt. Im Gegenzug wurden aber auch keine Ausgaben für die Instandhaltung der Immobilie angenommen.
Platz 2: Berlin
Die Hauptstadt Deutschlands ist zugleich die Hauptstadt der Mieter. Etwa 85 Prozent aller Berliner wohnen zur Miete. Deutschlandweit haben Mieter einen Anteil von rund 55 Prozent. Daran wird sich so schnell nichts ändern. Während die Preise in den vergangenen Jahren extrem stark gestiegen sind, haben die Mieten weniger zugelegt. Unterm Strich sind durch den Kauf nur noch 2,9 Prozent Ertrag aufs Eigenkapital drin. 2,0 Prozent sind es bezogen auf das Kapital inklusive Kredit. Zu wenig.
Platz 1: München
Der Wahnsinn am Immobilienmarkt hat einen Namen: München. Die bayrische Landeshauptstadt ist vor allem vom Niveau her absolute Spitze bei Kaufpreisen und Mieten von Wohnimmobilien. Auch hier haben die Preise die Mieten abgehängt. Der Kauf lohnt nicht mehr. Nur 2,9 Prozent Rendite aufs Eigenkapital sind bei der 80 Quadratmeter großen Wohnung noch drin. 1,9 Prozent sind es, wenn die um alle Kaufnebenkosten geminderte Mietersparnis auf das Kapital inklusive Kredit bezogen wird.
In welchen der 50 größten Städte in Deutschland der Kauf einer Immobilie am meisten lohnt, erfahren Sie hier. Alle Details zur Berechnung finden Sie hier. Wo sich das Eigenheim wirklich lohnt, lesen Sie in unserem Immobilienatlas 2018 und dem umfangreichen Premium-Dossier.