Mehr Spielraum für Mieter : BGH spricht Grundsatzurteil zu Verjährungsfristen für Mietauskünfte

Dass die Miete zu hoch ist, muss ein Mieter erstmal beweisen. Dafür braucht er Auskünfte von Vermieter – und hat künftig mehr Zeit, dies einzufordern. Aber auch für Vermieter fällt etwas ab.

Mieter haben in Zukunft mehr Zeit, um Informationen von ihren Vermietern zu erhalten.

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In einem Grundsatzurteil hat der Bundesgerichtshof (BGH) Mietern den Rücken gestärkt und die Fristen für Auskunftsansprüche gegenüber Vermietern deutlich gelockert. Damit haben Betroffene, die in Gebieten mit der sogenannten Mietpreisbremse leben und möglicherweise zu viel für ihre Wohnung bezahlen, künftig mehr Zeit, wichtige Informationen zur Zulässigkeit der Miete zusammenzutragen.

Bisher begann die dreijährige Frist mit Abschluss des Mietvertrages. Danach konnten vom Vermieter keine Angaben mehr etwa zum Baujahr des Hauses oder genaue Nachweise einst durchgeführter Sanierungen verlangt werden. Künftig läuft die Frist erst ab dem Zeitpunkt, ab dem der Mieter die Auskunft erstmals vom Vermieter verlangt, entschied der zuständige 8. Senat am Mittwoch in Karlsruhe. Er setzte damit eine Zwischenlösung mit mehr Spielraum um, die er schon bei der Verhandlung Ende Mai angedeutet hatte. Auskünfte zur Wohnung sind für den Mieter wichtig, um einzuschätzen, ob die entrichtete Miete tatsächlich zu hoch ist – und ob sich eine Klage lohnt.

Gleichzeitig stellte das Gericht damit aber auch klar, dass der Anspruch auf Auskunft nicht unverjährbar ist. Er kann sehr wohl unabhängig davon verjähren, ob Ansprüche auf Rückzahlung schon geltend gemacht wurden oder nicht. Vermieter sind somit nicht in alle Ewigkeit dazu verpflichtet, Auskünfte zu erteilen. Das hatten die Vorinstanzen in den vier verhandelten Fällen von Berliner Mietern zum Teil anders gesehen.

Die Klagen, die stellvertretend der Rechtsdienstleister Conny eingereicht hatte, hatten insofern nicht in jedem Fall uneingeschränkten Erfolg. In den vorliegenden Fällen hatten sich die Vermieter geweigert, die aus Sicht der Kläger zu viel entrichtete Miete zurückzuzahlen. Gleichzeitig lehnten sie es wegen Verjährung ab, bestimmte Angaben zu den Wohnungen zu machen.

Der Deutsche Mieterbund (DMB) begrüßte das Urteil und nannte es eine gute Entscheidung. Es bedeute eine Hürde weniger für Mieterinnen und Mieter, sagte DMB-Präsident Lukas Siebenkotten. Gleichzeitig appellierte er an den Gesetzgeber, immer noch bestehenden Ausnahmen für die Mietpreisbremse abzuschaffen. Verstöße müssten geahndet werden.

Tipps für die Hausbesichtigung

Der richtige Termin

Wer eine Immobilie besichtigt, sollte dies unbedingt bei hellem Tageslicht tun. Dann lassen sich nicht nur Mängel besser entdecken, sondern auch die Lichtverhältnisse insgesamt beurteilen. Wer wissen will, ob Verkehrslärm oder Gewerbe in der Nähe nerven, sollte werktags besichtigen – vor oder nach der Mittagszeit.

Zeit lassen vor Ort

Ein gründliche Immobilienbesichtigung benötigt Zeit – und die sollten sich Verkäufer und Kaufinteressierte auch nehmen. Lassen Sie jeden Raum in Ruhe auf sich wirken, achten sie auf Details wie Heizkörper, Fenster, Türen und Beschläge. Lassen Sie sich alles in Ruhe zeigen und machen Sie abschließend noch einen zweiten Rundgang. Dann fallen Ihnen sicher noch offene Fragen ein und sie bekommen einen nachhaltigeren Eindruck.

Mindestens vier Augen

Auch bei einem ersten Besichtigungstermin empfiehlt es sich, sich einen Begleiter mitzunehmen. Das Vier-Augen-Prinzip macht jeden Besichtigungstermin doppelt so ergiebig, da jeder Mensch auf andere Dinge achtet. Die Gefahr, etwas Wesentliches zu übersehen, ist so deutlich geringer.

Fotos machen

Wenn Sie zu zweit eine Immobilie besichtigen, sollte einer unbedingt Fotos von allen Räumen und von außen machen. Sie helfen dabei, später das Gesehene nochmals zu reflektieren und eventuell Details zu klären. Auch ein kurzer Videorundgang mit dem Smartphone kann wertvoll sein, um der Erinnerung auf die Sprünge zu helfen – vor allem, wenn mehrere Immobilien besichtigt werden.

Fragenkatalog und Kriterienliste

Achten Sie darauf, dass Sie Ihre Vorstellungen und Wünsche am Objekt überprüfen. Dabei hilft eine Liste der wichtigsten Kriterien, die das Haus erfüllen soll, sowie eine Liste der wichtigsten Fragen, die mit dem Verkäufer geklärt werden müssen. Solche Listen vereinfachen den Besichtigungstermin erheblich und nehmen Stress.

Grundriss mitnehmen

Lassen Sie sich im Anschluss an die Besichtigung einen Bauplan oder eine Grundrisszeichnung nebst Wohnflächenberechnung aushändigen oder fotokopieren Sie diese. Ein digitales Foto tut es zur Not auch. Dann können Sie sich in Ruhe überlegen, ob die Raumaufteilung Ihren Anforderungen entspricht und ob die gewünschten Möbel auch ihren Platz finden würden.

Augenmerk auf Bausubstanz und Anlagentechnik

Insbesondere bei gebrauchten Immobilien sollten Sie Wände, Fenster, Türen, Dachstuhl und Keller so genau wie möglich unter die Lupe nehmen. Haben sich irgendwo Fäulnis oder Feuchtigkeit ihren Weg gebahnt, kann es bei einer Sanierung schnell teuer werden. Achten Sie auf möglichen Schimmelbefall in Zimmerecken oder hinter gestellten Möbeln, probieren sie Fenster, Rollläden und Türen auch aus. Nehmen Sie auch die Haustechnik unter die Lupe: Wie alt ist der Heizkessel? In welchem Zustand sind die Strom- und Wasserleitungen?

Energieausweis

Wer eine Immobilie verkauft, muss zwingend einen Energieausweis vorlegen. Käufer sollten darauf bestehen. Nur dann erhalten sie einen Vergleichswert für den Energiehunger einer Immobilie, vor allem was den kostspieligen Heizbedarf betrifft. Aber Achtung: Es gibt zwei Varianten, den Bedarfs- und den Verbrauchsausweis. Letzterer informiert nur darüber, wie viel Energie die vorherigen Bewohner im Durchschnitt von drei Jahren verbraucht haben – und das ist abhängig vom individuellen Heizverhalten. Der Bedarfsausweis richtet sich nur nach Gebäudesubstanz und Durchschnittswitterung und ist objektiver.

Sachverständigen hinzuziehen

Kommt die Immobilie nach der ersten Besichtigung ernsthaft in Frage, lohnt es sich, einen weiteren Termin mit einem Bausachverständigen zu vereinbaren. Dieser Baugutachter sollte in der Lage sein, wesentliche Mängel aufzuspüren, die für den Laien kaum erkennbar sind, und notwendige Sanierungskosten oder Mängelbeseitigungskosten zu schätzen. Geeignete Architekten oder Bauingenieure finden Sie etwa bei der Dekra (dekra.de), dem Verband privater Bauherren (vpb.de), oder dem Bundesverband freier Sachverständiger (bvfs.de).

Nachbarschaft besichtigen

Zu einer Immobilienbesichtigung sollte immer auch eine Spaziergang durch die Nachbarschaft gehören. So werden Sie sich klar darüber, wie gut die Infrastruktur in direkter Umgebung ist, ob von irgendwo eine Lärmquelle stört und die Entfernungen zu Einkaufsmöglichkeiten, Schulen oder Haltestellen für Bus und Bahn abzuschätzen. Nicht zuletzt spielt auch die Atmosphäre in einem Wohnquartier eine wichtige Rolle.

Wie viele Mieter von der BGH-Entscheidung profitieren könnten, ist nach Angaben des Eigentümerverbandes Haus und Grund unklar, auch der DMB hat dazu keine Zahlen. Der Rechtsdienstleister Conny hingegen geht nach früheren Angaben von bundesweit Tausenden betroffenen Mietern aus, die nun Informationen zu mutmaßlich überhöhter Miete einfordern und dann versuchen könnten, Ansprüche geltend zu machen.

Eine Sprecherin des DMB hatte schon im Vorfeld die Bedeutung der Auskunftsansprüche betont. Er diene nicht nur dazu, vom Vermieter geltend gemachte Ausnahmen von der Mietpreisbremse zu prüfen, sondern auch dazu herauszufinden, ob die verlangte Miete überhaupt im ortsüblichen Vergleich der Wohngebiete mit aufgeheiztem Wohnungsmarkt zulässig ist.

Die Landesregierungen können seit Juni 2015 „Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten“ ausweisen. Auch die Berliner Wohnungen in den vier BGH-Verfahren liegen in solch besonders begehrten Vierteln. Dort gilt dann etwa, dass Vermieter beim Einzug neuer Mieter höchstens zehn Prozent auf die örtliche Vergleichsmiete draufschlagen dürfen. Es gibt aber Ausnahmen, zum Beispiel für neue oder modernisierte Wohnungen oder wenn schon der bisherige Mieter mehr gezahlt hat. Die Mietpreisbremse gibt es bundesweit in zahlreichen Städten und Gemeinden.

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